Перепланировка квартиры: игра с законом

Мысль о перепланировке квартиры возникает практически у каждого, кто решает делать ремонт или приобретает квартиру. Но сделать изменения – это полдела, а вот избежать в последствии проблем уже сложнее.

Основной вопрос возникает, когда собственник хочет продать недвижимость, использовать квартиру в качестве обеспечения банковского кредита и т.д. и получение справки-характеристики в Бюро технической инвентаризации становится невозможным. К тому же если был еще и нанесен ущерб несущим конструкциям дома, то тогда согласно ст.150 Административного кодекса Украины, за незаконную перестройку оштрафуют на сумму от одного до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 119 грн.).

Кроме того, согласно ст.100 Жилищного кодекса, наниматель, который допустил самовольное переоборудование или перепланировку помещения, обязан за свой счёт привести его в первоначальное состояние. А если во время строительных работ возникла угроза жизни людей или действия привели к гибели человека, то тогда ждут исправительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на срок до пяти лет.

Поэтому, чтобы избежать проблем в будущем, лучше заранее взвесить все «за» и «против» и рационально подойти к процессу изменения плана квартиры.

Что можно и что нельзя делать 

Согласно украинскому законодательству, без согласования запрещено:

- демонтировать несущие конструкции;

- размещать ванные и туалеты над кухнями и жилыми комнатами;

- увеличивать площадь санузлов за счёт жилых помещений;

- демонтировать вентиляционные каналы и короба, удалять звукоизолирующее основание полов;

- объединять квартиры по вертикали;

- занимать площадь, которая находится в общем пользовании жителей многоквартирного дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы);

- объединять балконы (но не лоджии) с жилым помещением путём демонтажа внешних стен и оконно-дверных блоков;

- переносить на балконы и лоджии отопительные батареи;

- пристраивать балконы на уровне первого этажа в 9-этажных домах;

Существуют также переделки, не требующие разработки проекта и решения властей. Итак, разрешено:

- для увеличения вспомогательной площади избавляться от встроенных шкафов и антресолей;

- ломать кладовки;

- переносить дверные проёмы во внутренних некапитальных стенах;

- остеклять балконы и лоджии.

Однако такие изменения обязательно должны быть зафиксированы в БТИ.

Что нужно, чтобы узаконить перепланировку

Если вы решили перепланировать квартиру, то для этого необходимо сделать следующее:

Шаг 1. Получить письменное согласие всех совершеннолетних жильцов квартиры, заверенное ЖЭКом.

Шаг 2. Взять разрешение на разработку проектной документации в управлении градостроительства и архитектуры (ул. Крещатик, 32, тел. 278 69 12).

Шаг 3. Сделать проектную документацию, обратившись в лицензированную проектную организацию.

Шаг 4. Согласовать проект со всеми ведомствами, интересы которых затронуты при проведении перепланировки: СЭС, органом пожарного надзора, газовой службой, жилищно-эксплуатационной организацией. Если же дом, в котором находится квартира, представляет историческую ценность, тогда необходимо получить ещё визу местного управления охраны культурного наследия. При необходимости у вас могут также потребовать:

– акт о наличии дымовых и вентиляционных каналов;

– акты технического состояния квартир, расположенных рядом, выше и ниже перепланируемого помещения;

– копии лицензии проектной организации и дополнения к ней с перечнем работ, которые разрешено выполнять данной организации;

– копии лицензии строительной организации и дополнения к ней, другие документы.

Шаг 5. Согласованный проект необходимо предоставить в управление градостроительства и архитектура для принятия соответствующего решения.

Шаг 6. После получения разрешения на проведение строительных работ можно приступать непосредственно к перепланировке.

Шаг 7. Завершив все строительно-ремонтные работы, нужно зафиксировать ввод в эксплуатацию помещения после перепланировки. По сути, это осмотр объекта государственной приемной комиссией и утверждение соответствующего акта, в котором указаны члены комиссии, проектная и строительная организации, перечень предъявленных документов, описание технико-экономических показателей перепланированного помещения и решение о принятии его в эксплуатацию, подписанное членами комиссии и скрепленное печатями.

В качестве членов приемной комиссии обычно выступают один из заместителей председателя райадминистрации (председатель), главный архитектор района, представители СЭС, МЧС, инспекции архстройконтроля (при необходимости) и владелец жилья.

Дополнительно акт заверяют:

– проектная организация, выполнившая проект;

– организация, выполнившая ремонтно-строительные работы;

– организация, принимающая объект в эксплуатацию.

Заверенный и подписанный Акт государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта вместе с другими документами является основанием для утверждения данного акта районной госадминистрацией. В течение месяца после подачи пакета документов и соответствующего заявления в районную госадминистрацию выдается Решение об утверждении акта. После чего можно обращаться в БТИ, чтобы получить справку-характеристику или перерегистрацию права собственности. И только после этого перепланировку можно считать окончательно узаконенной.

Допускается легализировать перепланировку задним числом. Для этого необходимо обратиться в управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды с соответствующим заявлением.

В любом случае, узаконивая перепланировку нужно быть готовым, что это будет долгий и затратный процесс. Облегчить свою судьбу в этом вопросе, можно обратившись  в специальные организации, которые обещают за месяц и за 1,5 тыс. долл. США решить проблему с легализацией «квартирных» изменений.

Когда не нужно узаконивать перепланировку

Избежать проблем и «распланировать» квартиру, так как хочется, можно на этапе строительства дома. Правда, такую возможность предоставляют не все застройщики. Если же такая услуга доступна, то внести изменения в проект квартиры можно не позднее, чем за 6-12 месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Одни предлагают данную услугу в качестве бонуса для покупателя, другие ее продают. Стоимость изменения планировки в таком случае будет зависеть от масштабности изменения проекта. В среднем застройщики называют сумму 6-7 тыс. грн. при несущественных изменениях и около 25 тыс. грн. в случае кардинальной перепланировки.