Зарегистрироваться /

Риелторы: шарлатаны или ..? Часть №2

ИАП «Столичная недвижимость» публикует вторую часть опроса, в котором представители риелторского бизнеса объясняют, зачем же нужны риелторы, чем выгодно сотрудничество покупателя или продавца со специалистами по недвижимости, как выбрать «правильного» агента и оценить его работу, как добиться компенсации, в случае если будет оказана некачественная услуга.

Что должно быть в договоре о предоставлении риелторской услуги?

В каждом агентстве недвижимости есть свои принятые виды договоров, но все они должны включать ряд базовых положений.

«Договор должен предусматривать описание задач, которые ставятся перед риелтором, сроки их выполнения, условия оплаты, гарантировать конфиденциальность для клиента, включать ответственность агента в случае не выполнения взятых обязательств», - говорит Александр Рубанов, Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины.

По словам Галины Мельниковой, генерального директора АН Park Lane, «клиенту, при заключении договора об оказании услуг с риелторской организацией, рекомендуется обращать внимание на следующее:

1. Предмет договора. Он должен отвечать требованиям клиента и раскрывать сущность поставленной перед риелтором задачи: поиск квартиры или помещения либо осуществление действий по подготовке приобретения конкретного объекта недвижимости.

2. Права и обязательства сторон. Клиент должен внимательно ознакомиться с тем, что требуется от него в рамках договора, какие именно действия обязуется осуществить риелтор, является ли это достаточным, чтобы клиент мог принять решение о приобретении объекта недвижимости и т.п.

3. Необходимо обращать внимание на срок действия договора (срок оказания услуг).

4. При заключении договора стороны всегда согласовывают размер стоимости услуг – клиент должен удостоверится, что в договоре указана именно та сумма, которую он согласен заплатить и именно за тот объем услуг, которые клиент хотел бы получить.

5. Что касается ответственности риелтора, то следует отметить, что действующим законодательством (Гражданский кодекс Украины, глава 63 «Услуги», ст.ст. 901-907) предусмотрено: «Убытки, нанесенные заказчику (он же клиент) невыполнением или неподобающим выполнением договора о предоставлении услуг за плату, подлежат возмещению исполнителем (он же риелтор), в случае наличия его вины, в полном объеме, если другое не установлено договором. Исполнитель, который нарушил договор о предоставлении услуг за плату при осуществлении им предпринимательской деятельности, отвечает за это нарушение, если не докажет, что надлежащее выполнение оказалось невозможным в результате непреодолимой силы, если другое не установлено договором или законом. В случае нарушения своих прав и интересов, клиент ни чем не ограничен в праве обращения с соответствующим иском в суд».

В свою очередь Сергей Злыдень, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, считает, что важен не сам договор, а компания, которая должна быть надежным игроком рынка.

За что и сколько нужно платить риелтору?

По мнению экспертов, риелтору платят за профессиональную оценку ситуации на рынке, оптимизацию затрат клиента и обеспечение безопасности проведения сделки.

Г. Мельникова отмечает, что «клиент платит риелтору за предоставление широкого выбора объектов; проведение проверок необходимых для осуществления сделки: правоустанавливающих документов на соответствие действующему законодательству Украины, правовой истории объекта недвижимости, документов удостоверяющих личность продавцов, дееспособности собственников, предварительную отсутствия запретов по объекту недвижимости и участникам сделки. Также плата берется за получение необходимых документов в ЖЭКе и «Киевэнерго»; проведение предварительных переговоров по объектам; согласование условий приобретения; консультирование по кредитным программам банков;

организацию и проведение основного договора в безопасных и комфортных условиях у нотариуса или в банке, по согласованию сторон; регистрацию договора купли-продажи в БТИ и др.».

Галина Мельникова добавляет, что «клиент платит за информацию, которой нет в открытом доступе, и без которой оценить безопасность сделки невозможно. Так, например, известно, что многие квартиры отчуждались не один раз, поэтому важно проверить, не было ли в истории квартиры вопросов, которые могут быть оспорены в суде, правильно ли были решены ситуации с отчуждением доли несовершеннолетних, не было ли несовенезаконно выписанных жильцов или каких-либо других проблемных вопросов».

Г. Мельникова также отметила, что «непосредственно услуга риелтора – это лишь вершина айсберга. Для того, чтобы предоставить полноценную услугу, помимо самого специалиста по недвижимости работают еще рекламисты, маркетологи, финансисты, юристы и т.д. Поэтому, по сути,  клиент оплачивает достаточно емкий и многогранный процесс, в котором задействованы специалисты из разных департаментов, обеспечивающих эффективное проведение сделки».

Что касается размера гонорара, то, по словам А. Рубанова, «принятый размер гонорара – 5%, но все зависит от сложности сделки и личной договоренности с клиентом».

Кто должен платить риелтору: продавец или покупатель?

В этом вопросе все опрошенные «Столичной недвижимостью» специалисты сошлись во мнении, что тот, кто заказывает услугу, тот за нее и платит.

По мнению Г. Мельниковой, «для украинского рынка характерно, что за услугу платит покупатель. Поскольку они традиционно более активны на рынке».

Эксперт также отмечает, что «схема, при которой платит покупатель, более прозрачная. К сожалению не все риэлторы добросовестно доносят информации покупателю о ситуации, когда услугу оплачивает продавец, пытаясь таким образом получить дополнительное вознаграждение. Говоря об оплате важно понимать, что в зависимости от того, кто заказывает услугу – тот и оплачивает ее. Сегодня часто встречаются ситуации, когда услуга оплачивается обеими сторонами – каждая из сторон (покупатель и продавец) вносят часть оплаты.

Важно, чтобы клиенты при этом имели договора о сотрудничестве с компанией по недвижимости, где отображена та услуга, которую им оказали и платежные документы».

Законодательное регулирование деятельности риелтора: миф или реальность

Длительное время на рынке недвижимости обсуждают необходимость законодательного регулирования деятельности риелторов, но пока практического характера эти разговоры так и не приобрели. Было несколько попыток принять Закон «О риелторской деятельности», которые не увенчались успехом.

По словам Г. Мельниковой, «все законопроекты, которые были предложены рынку, больше выглядят как документ с описанием процесса сертификации деятельности риелторов и имеют декларативный характер. В целом такой закон был бы интересен, но он должен иметь более практичный характер и предоставлять риелторам определенные полномочия: давать возможность запрашивать и официально получать различные справки и информацию, необходимые для подготовки и проведения сделки».

По мнению А.Рубанова, принятие Закона не станет панацеей от всех проблем, но он поможет систематизировать отношения на рынке, дав определение ключевых понятий».

«Рынок можно регулировать и без принятия законов, а с помощью постановлений Кабинета Министров Украины или профильного Министерства. Такое постановление объяснит с одной стороны потребителям кто такой риелтор, даст последним права и возьмет с них обязательства», - утверждает С. Злыдень.

Комментарии

как всегда риэлторы распинаются чтоб показать свою важность и необходимость. а по факту всё делает нотариус