Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель

Инвестируя в строительство жилья, многие хотят знать, придется ли платить налог, какие налоговые обязательства ложатся на плечи покупателей и застройщиков. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, в чем особенность налогообложения недвижимости на «первичке».

Фонд финансирования строительства и налоги

На сегодняшний день приобретение недвижимости путем участия в Фонде финансирования строительства, по словам юристов, остается одним из самых надежных способов покупки недвижимости. Поэтому этот способ наиболее часто используют на рынке недвижимости Украины. Он заключается в том, что инвестор уплачивает взносы в фонд финансирования строительства, который фактически является банковским счетом со специальным статусом. Управляет фондом специальная финансовая организация, которая из средств фонда оплачивает работы застройщика по возведению многоквартирного дома.

«После введения дома в эксплуатацию за инвесторами регистрируется право собственности на квартиры. При этом застройщик уплачивает налоги с суммы полученного вознаграждения за фактически выполненные работы», – говорит Евгений Ковтуненко, управляющий партнер юридической компании Kodex.

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева: июнь 2018 г.

При этом, налоговые обязательства ложаться на застройщика, но суммы платежей будут включены им в стоимость такого жилья.

По словам Александра Бородкина, партнера юрфирмы «Василь Кисиль и Партнеры», руководителя практики «Недвижимость и строительство», после того, как средства из Фонда поступают застройщику, для последнего они являются доходом от хозяйственной деятельности и подлежат налогообложению на этом этапе: 20% НДС и 18% налог на прибыль.

Что касается покупателя, то он непосредственно не платит налоги на этапе инвестирования в Фонд. «Покупатель недвижимости будет платить налог 5% только если будет продавать эту недвижимость раньше чем через три года с момента приобретения», – добавляет Оксана Шпула, независимый аудитор компании «Бюро аудита».

Целевые облигации

Продажа жилья с помощью целевых облигаций является также одним из популярных способов, с помощью которого можно купить квартиру у застройщика.

Держатели жилищных облигаций являются инвесторами и финансируют строительство объектов жилищного строительства через институты совместного инвестирования. То есть заказчик выполняет заказы не за свой счет, а за счет держателей облигаций и выполнения обязательств по облигациям, обеспечиваются передачей в собственность объекта недвижимости.

«Ценнобумажные операции, которыми также являются операции с целевыми облигациями, освобождены от обложения НДС. Средства, привлеченные при первичной эмиссии, также не облагаются налогом на прибыль, поскольку считаются заемными средствами. Однако при дальнейшей продаже облигаций налогом на прибыль по общей ставке облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи таких облигаций. Именно в связи с этим облигации часто продают посредством инвестиционных фондов, прибыль которых освобождена от налогообложения. В любом случае, при погашении целевых облигаций и передаче построенной недвижимости возникает также и НДС на стоимость передаваемой в счет погашения недвижимости», – говорит Александр Бородкин.

Статья по теме: В какой новостройке купить квартиру в Киеве в 2018 году 

«Передача готового нового жилья физическим и юридическим лицам в собственность в обмен на облигации является первой поставкой жилья, следовательно, объектом для налогообложения НДС по ставке 20%. Аналогично, как и в ситуации с привлечением ФФС застройщик по результатам финансового результата обязан уплатить налог на прибыль по ставке 18%. У покупателя жилья налоговых обязательств при покупке вновь построенного жилья не возникает», – уточняет Яна Квасница, юрист компании «Мисечко и Партнеры».

Купля-продажа имущественных прав

При заключении договора купли-продажи имущественных прав покупатель выплачивает застройщику часть от общей стоимости квартиры.

Одновременно с договором купли-продажи имущественных прав заключается форвардный контракт, в котором прописывается сумма, оставшаяся по сделке, которую покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость. Имущественные права на объект инвестирования являются правом на получение в собственность объекта инвестирования в будущем (после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию).

«Имущественные права налогоплательщика-покупателя после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию реализуются путем приобретения права собственности на объект инвестирования, оформления и регистрации покупателем соответствующих правоустанавливающих документов на этот объект. Следовательно, в этом случае операция по реализации имущественных прав на недвижимое имущество для продавца (застройщика) является операцией по первой поставке жилья, которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20%», – говорит г-жа Квасница.

Статья по теме: Как дешево купить квартиру в Киеве в 2018 году – 5 советов экспертов

Также застройщик платит налог на прибыль в размере 18%.

Покупатель не платит налогов государству, но все налоговые платежи, которые платят застройщики, последние закладывают в стоимость квадратного метра жилья.

Закладные

Застройщик производит эмиссию закладных и обеспечивает их ипотекой построенного жилья. Финансовое учреждение предоставляет финансирование для строительства будущего объекта. Застройщик передает инвестору объект будущего инвестирования в ипотеку и передает финансовому учреждению закладную.

«Передача предмета ипотеки ипотекодержателю является поставкой в понимании Налогового кодекса Украины, и у застройщика возникает обязательство по оплате налога на добавленную стоимость  в сумме 20% от стоимости предмета ипотеки. Также, у покупателя, к которому переходит право собственности на предмет ипотеки, возникает объект налогообложения налогом на доходы физических лиц (18%), ведь согласно Налоговому кодексу Украины, продажей являются любые операции, которые осуществляются по договорам, что предусматривают передачу права собственности на имущество», – говорит Яна Квасница.

Переуступка прав

Переуступку прав нельзя рассматривать отдельно от основного договора, по которому у инвестора возникнет право собственности, поскольку при переуступке прав договор не расторгается, а происходит замена кредитора (инвестора) новым кредитором (покупателем, новым инвестором). Поэтому, для договора уступки права характерны те же особенности, что и для основного договора (участия в ФФС, облигаций и др.). Например, если первоначальный инвестор участвовал в фонде финансирования строительства, то новый инвестор не будет нести никаких дополнительных расходов по уплате налогов.

«Однако некоторые управители предусматривают комиссию за заключение договора уступки. В свою очередь, если заключается уступка права требования прав по предварительному договору купли-продажи квартиры, то такой договор должен быть удостоверен нотариально, и новый инвестор примет на себя обязательства по уплате сбора на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи», – говорит Евгений Ковтуненко.

Статья по теме: Как правильно оформить квартиру в новостройке

При этом нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц.

«Налог на доходы физических лиц (18%), который тянет за собой военный сбор (1,5%), надо платить с разницы между полученными доходами от реализации квартиры перед вводом дома в эксплуатацию и расходами на ее приобретение на стадии котлована. Но на практике часто в переуступке фигурирует та же сумма, что была определена застройщиком, поэтому не из чего платить налог», –  говорит юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры».

Если же цена меняется в договоре по переуступке прав, то тогда налогообложению подлежит разница между ценой переуступки прав и ценой приобретения. Для физических и юридических лиц-продавцов сейчас действуют одинаковые ставки – 18%.