Спрос на склады в Киеве и области остается активным, не смотря на войну

Объем арендной активности, обусловленный вынужденным спросом на склады, был всего на 16% меньше, чем в 2021 году.

Об этом 100realty.ua сообщили в CBRE Ukraine.

Во втором полугодии 2022 года спрос на складские помещения несколько активизировался, однако продолжил тенденцию первого полугодия, где арендная активность была обусловлена преимущественно ротацией существующих компаний из поврежденных складов, а также мигрировавшими из восточных регионов Украины или возвращавшимися в Киев с западной части страны. Кроме того, валовое поглощение было поддержано несколькими соглашениями по расширению, преимущественно со стороны логистических и 3PL операторов (третья сторона, участвующая в логистическом процессе помимо перевозчика и грузовладельца). В результате годовая арендная активность на рынке Киева составила около 144 000 кв.м, что является здоровым показателем для рынка и всего на 16% меньше, чем в 2021 году.

Секторы оптовой и розничной торговли, а также логистические и 3PL операторы в основном доминировали в структуре валового поглощения, доли которых составили 51% и 35% соответственно. Изменение структуры поглощения в пользу компаний сектора оптовой и розничной торговли было обусловлено, прежде всего, ростом ситуативного спроса на складские помещения со стороны крупнейших локальных ритейлеров, потерявших свои площади в результате ракетных обстрелов Киева и области.

В 2022 году на рынок вышел незначительный объем нового предложения, представленный примерно 45 000 кв.м складских площадей, включая логистический центр RLC Logistics Center II (24 000 кв.м) и две очереди склада в Макарове (3 очередь – 10 200 кв.м.);  4 очередь – 11 300 кв.м). Таким образом, общий объем спекулятивного предложения увеличился незначительно на 3% до 1,41 млн. кв.м по состоянию на конец 2022 года. В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию около 110 000 кв. м новых складских площадей. Учитывая будущие проекты, спекулятивный рынок ожидает всего около 35 000 кв.м новых площадей, а 68% будущего предложения приходится на складские комплексы, построенные для собственного пользования.

По состоянию на конец 2022 средний уровень вакантности снизился до 4% (-2,8 п.п. в 2П vs 1П 2022). Такое снижение можно объяснить, прежде всего, продолжением вынужденного спроса со стороны ритейлеров и логистических операторов на фоне сокращения общего объема складских площадей.

Во втором полугодии 2022 года большинство договоров аренды было заключено в национальной валюте. Так, арендные ставки в национальной валюте остались практически неизменными на уровне 2021 года, а арендные ставки в долларах США снизились примерно на 25%. Базовые арендные ставки на складские помещения колебались в диапазоне 133-159 грн/кв.м в месяц (3,6-4,3 дол) для класса А и 95-110 грн/кв.м в месяц (2,6-3 дол) для класса В. Фактические арендные ставки были в среднем на 5-7% ниже. Холодные склады были более устойчивыми к рыночным колебаниям из-за их дефицита, где арендные ставки составляли 300-360 грн./кв.м в месяц (8,2-9,8 дол), а фактические арендные ставки колебались в диапазоне 270-320 грн./ кв.м в месяц (7,4-8,8 дол).

Аналитики ожидают, что спрос на складские помещения в 2023 году останется в целом неизменным из-за неопределенности продолжительности военных действий. В то же время, ожидается, что поглощение будет обусловлено преимущественно решениями о переезде с незначительным количеством расширений и уменьшением количества сокращений площадей. В среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости будет наблюдаться низкий уровень вакантности, а рост арендных ставок в 2023 году, вероятно, не будет заметен. Ожидается, что тенденция к фиксации арендных ставок в национальной валюте сохранится до войны.

«Либерализация транспортных отношений с ЕС, открытие европейских рынков для украинских товаров и другие инициативы ЕС способствовали уменьшению напряжения в секторе. В послевоенном будущем доступ к новым рынкам и восстановленная инфраструктура увеличат спрос со стороны новых международных игроков и значительно улучшат логистику и цепи поставок в Украину. В целом рынок складской недвижимости в Киеве считается перспективным сектором для инвесторов и девелоперов, поскольку он предлагает мощный потенциал для роста и привлекательную прибыльность после начала послевоенного восстановления», – говорит Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

Ранее сообщалось, что в Киеве обустроят еще пять пожарных постов с круглосуточным дежурством.