Мошенники на первичном рынке: что надо знать перед инвестированием в новострой

Покупка квартиры в недостроенном доме всегда несет в себе немало рисков и на этом рынке, по большому счету, все держится на доверии покупателей и застройщиков. Выбирая новострой, стоит учитывать много факторов.

ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, какое «поведение» застройщиков, в первую очередь, должно вызывать подозрение.

Супернизкие цены на квартиры

Одним из самых распространенных способов, которые используют мошенники, чтобы забрать деньги покупателей «первички» является продажа виртуальных квадратных метров по очень низким ценам. Зачастую рекламу о продаже таких квартир дают во многих изданиях, чтобы привлечь большее количество потенциальных жертв аферы. При этом строительный участок, как правило, обносят забором и создают видимость работ.

«Если жилье в недострое продают на 30-40% дешевле, чем аналогичное предложение в этом же районе, стоит серьезно задуматься перед покупкой такой квартиры. По такой заниженной цене зачастую предлагают проблемные объекты или же заведомо проекты аферистов», – говорит юрист Сергей Двояковский.

«Перед покупкой обязательно в течение нескольких месяцев нужно понаблюдать, как продвигается строительство дома. Если на стройплощадке за это время ходили пару человек, а строительный кран постоянно находится в неподвижном состоянии, то это значит, что с объектом не все гладко», – отметил Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Эксперты также рекомендуют проверить, есть ли у застройщика разрешения на строительство. Эту информацию можно найти на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции. Еще нужно узнать, не втянут ли застройщик в судебные разбирательства. Уточнить эту информацию можно в Едином государственном реестре судебных решений: reyestr.court.gov.ua.

Одна квартира – много владельцев

Данная схема базируется на продаже одной и той же квартиры нескольким инвесторам. Зачастую такие махинации возможны при покупке квартиры при долевом участии в строительстве. Ею, в частности, пользовались организаторы аферы «Элита-Центр», которые не только продавали квадратные метры в непостроенном доме по очень низким ценам, но и реализовывали одни и те же квартиры нескольким покупателям. В результате их деятельности пострадали 1 тыс. 759 инвесторов.

Чтобы обезопасить себя, эксперты рекомендуют, заключая договор с застройщиком, смотреть, есть ли в документе, который вы подписываете, указание секции, этажа, номера и площади покупаемой квартиры.

Покупатель получает не то, что купил

Еще один вариант обмана покупателей квартир на первичном рынке, является то, что застройщик не прописывает в договоре точную стоимость и площадь квартиры. В результате покупателю придется выложить сумму гораздо большую чем та, на которую он рассчитывал. Или же площадь построенной квартиры будет меньше, чем оговаривалось при заключении сделки.

В данном случае такой риск появляется, если продажи в новостройке ведутся  с помощью продажи облигаций.

«Преимущество этого способа финансирования состоит в том, что, после внесения первоначального взноса, можно постепенно докупать облигации по мере продвижения строительства, тем самым, увеличивая площадь будущего жилья. С другой стороны, существует риск увеличения стоимости облигаций по мере продвижения строительства объекта, что, соответственно, означает подорожание квартиры», – говорит Тимур Бондарев управляющий партнер юридической фирмы Arzinger.

Среди рисков покупки квартиры с помощью данной схемы эксперт также отметил, что в случае если застройщик нарушает обязательства по передаче объекта в срок, то обязательства эмитента перед инвесторами обычно ограничиваются лишь номинальной стоимостью облигаций, хотя объект инвестиций может стоить уже намного дороже. Высоким на рынке целевых облигаций является риск оглашения эмитентом технического или полного дефолта, в результате чего возможно даже его банкротство, и тогда шансы на получение в собственность жилья или возвращение вложенных средств практически равны нулю.

Закладные – вне закона

Риск попасть в нехорошую ситуацию возникает также, если квартира покупается с помощью закладных. Дело в том, что на сегодняшний день использование закладных с целью привлечения средств в строительство является неправомерным, поскольку использование данной схемы продаж прямо не предусмотрено среди разрешенных способов инвестирования жилищного строительства согласно ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (с изменениями и дополнениями). Тем не менее, некоторые застройщики и сейчас продают квартиры с помощью закладных.

«Важно при использовании данной схемы, обращать внимание на то, чтобы предварительный договор и договор купли-продажи закладной заключались одновременно», – рассказала Марина Литвинчук, директор филиала агентства недвижимости Park Lane.

Она отметила, что в предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении закладной. С юридической точки зрения инвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

Дом построили, но жить в нем невозможно

Причиной того, что покупатели жилья могут так и не заехать в купленные квартиры, заключается в том, что застройщик не может (или не хочет) подключить дом к электричеству, водоснабжению, канализации. В итоге дата заселения в купленную квартиру может растянуться на долгие годы. Основная причина этого – не согласованный проект подключения к инженерным сетям или же технические нарушения при проектировании, которые не позволяют ввести дом в эксплуатацию. Чтобы решить эту проблему, нужны большие дополнительные инвестиции, поэтому недобросовестным застройщикам проще не достраивать объект, ведь они уже продали квартиры и заработали деньги.

Сейчас есть не один случай, когда инвесторам надоело ждать, и они обращаются в прокуратуру, чтобы та «мотивировала» застройщика ввести дом в эксплуатацию и подключить коммуникации. Но часто и правоохранителям, несмотря даже на их активное вмешательство в ситуацию (что бывает далеко не всегда) сложно повлиять на этот процесс.

Застройщики «чублятся», а у частных инвесторов «чубы трещат»

На процесс и результаты строительства могут влиять и межличностные отношения нескольких людей. Ведь часто учредителями компании (компаний), которая (которые) ведут строительство, и отвечают за успешный ввод дома в эксплуатацию, являются несколько человек. И иногда между ними может возникнуть конфликт. В таком случае даже если изначально проект был обречен на успех, в итоге он может стать очередной аферой. Учредители могут не поделить прибыль, и кто-то из руководителей просто исчезнет с учредительными документами или между вчерашними партнерами начинаются судебные тяжбы, арестовываются счета, и будущего у новостроя может не быть.

«В результате ничего не строится, потому что все деньги, привлеченные от частных инвесторов-покупателей квартир, украдены, или же воспользоваться ими на протяжении длительного времени невозможно», – говорит президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук.

Пример такого долгостроя – дом в Киеве на пр. Науки 66-70. Покупатели квартир в этом объекте до сих пор судятся и хотят вернуть вложенные деньги, поскольку в квартиры они так и не заселились.

В данной ситуации эксперты рекомендуют проверить, сколько учредителей у компании-застройщика и как долго они находятся в партнерских отношениях. А также сколько проектов они совместно реализовали.

Читайте также статью о том, как распознать долгострой.