Максим Копейчиков: Сначала суд – затем переговоры

Как уверяют специалисты, активная фаза кризиса на рынке недвижимости (в частности, в Украине) уже прошла, однако ее последствия до сих пор ощущают на себе как частные инвесторы, так и застройщики и банки-кредиторы. Cейчас в судах – тысячи дел, которые породил финансовый кризис и падение рынка недвижимости.

О том, кто с кем и в каких случаях чаще судится, ИАП «Столичная недвижимость» расспросил адвоката, который часто принимает участие в таких судебных процессах, Максима Копейчикова, партнера адвокатской компании «Ильяшев и партнеры».

Кто и в каких случаях чаще всего обращается за помощью юристов в разрешении конфликтных ситуаций с недвижимостью?

Часто возникают проблемы между банками и застройщиками. Это я говорю как человек, который много работает как с одними, так и с другими. И в этом случае обе стороны – банки и застройщики должны быть заинтересованы в том, чтобы этот корабль, который начал тонуть, покинуть с наименьшими потерями, или не дать ему утонуть.

Вы имеете в виду случаи, когда, например, банк финансирует реализацию какого-либо проекта, однако застройщик в итоге не выполняет своих обязательств?

Да. В таких ситуациях свои интересы есть у банков и у застройщиков. В начале сотрудничества нужно обеим сторонам очень взвешенно оценивать риски. Сейчас трудно сказать, возможно ли вообще достигнуть того, чтобы банк и застройщик чувствовали себя комфортно на всем этапе реализации проекта, особенно, если это проект долгосрочный. Но детальная подготовка, хорошо разработанная стратегия отношений – это залог того, что риски будут минимизированы.

Какие механизмы выхода из конфликтных ситуаций?

Часто дела доходят до судов, поскольку из большинства конфликтных ситуаций в этой сфере выйти путем переговоров очень трудно, ведь часто обе стороны считают, что контрагент нарушил свои обязательства. По крайней мере, все начинается с судебных процессов, а уже потом стороны садятся и пытаются договориться. Ведь если судиться до конца – это может быть «Пиррова победа», поскольку, в итоге, очень часто случается так, что выгоды не получает даже та сторона, в пользу которой приняты судебные решения.

Вам лично финансовый кризис и кризис на рынке недвижимости добавил работы?

Скорее, существенно откорректировал распределение нашей работы по направлениям. До 2009-го года примерно 60% нашей деятельности занимал консалтинг, и 40% суды, в 2009-м уже было 70% судов и 30% консалтинга, после 2009-го это соотношение понемногу начало выравниваться и этот процесс выравнивания продолжается и сейчас. Благодаря относительной доступности судопроизводства в Украине в большинстве случаев люди идут в суд, чтобы задекларировать свои серьезные намерения другой стороне, а потом пытаются договориться.

Кто обычно выступает инициатором судов?

Это зависит от того, кто чувствует себя более обиженным или более уверенным в той или иной ситуации. А также и от отношения конкретных банков и конкретных заемщиков к обращениям в суд. Часто суды возникают из-за искусственных банкротств заемщиков, которые таким образом пытаются избежать необходимости выполнять обязательства. Правда, в последнее время такой способ «решения» вопросов погашения долга, как искусственные банкротства, стал менее популярным, поскольку банки уже часто обращаются с заявлениями о возбуждении уголовных дел в подобных случаях. И если раньше правоохранительные органы обычно отказывали в возбуждении дел, ссылаясь на то, что это сугубо хозяйственно-правовые отношения, то теперь уже немало примеров, когда такие дела возбуждаются. Лишь один наш клиент инициировал возбуждение порядка 80 уголовных дел: как в отношении физических лиц-заемщиков, так и в отношении юридических лиц. Преимущественно речь идет о тех, кто получил полные суммы кредитов, а впоследствии пытался осуществить незаконное отчуждение объектов ипотеки или инициировал искусственные банкротства.

Заметно, что банки стали более гибкими и готовыми к компромиссу при решении конфликтных ситуаций?

Все зависит от банка. Из нашей практики могу сказать, что «Правэкс-банк» еще в 2010 году очень гибко подходил к реструктуризации ипотечных долгов, они довольно легко шли на компромиссы, навстречу заемщикам. «Сведбанк» также в 2010 году с одним нашим клиентом задекларировал свою готовность быть гибким и реструктуризировать долги, но очень долго работал над документами, очень долго принимались управленческие решения, поэтому результата практически не было. В «Укрсоцбанке» ситуация похожая – там якобы и готовы реструктуризировать отдельные кредитные обязательства, но, по крайней мере, в тех случаях, о которых мне известно, даже при наличии нарушений и недофинансировании со своей стороны, пытаются, скорее, создать видимость того, что они готовы на реструктуризацию, а на самом деле выдвигают неприемлемые условия. Банк «Надра» предлагает очень широкие возможности по реструктуризации и реально их предоставляет.

От чего зависит та или иная позиция банка?

Чаще всего это зависит от политики банка. Где-то это принципиальная позиция руководства, от которой зависит – банк гибкий к заемщикам, или наоборот. Многое зависит и от профессионализма менеджмента и готовности принимать решения самостоятельно. Некоторые банки сама ситуация заставила стать гибкими. Еще в одних банках (с европейским капиталом) наемным менеджерам важно показать руководству результат «на бумаге» в конце каждого отчетного периода, поскольку именно от финансовых результатов «на бумаге», а не от реального результата, зависит начисления бонусов.