Влияет ли архитектурная концепция на продажи?

Бытует мнение, что архитектор – это деятель искусства и творец, которому чужд финансовый анализ. Но в актуальных условиях это совсем не так. Сегодня архитектор – это специалист, который должен обладать целостным видением проекта, работу над которым он проводит. Он – художник, создатель, но в то же время, щепетильный аналитик, маркетолог и финансист. Его выделяет умение работать комплексно, держа в уме бизнес-модель проекта и его будущую репутацию.

Девелоперы в городах-миллионниках понимают, что четко спланированная и реализованная архитектурная концепция – это первичный фактор дифференциации в рамках современного перенасыщенного рынка, вне зависимости от сегмента и ценовой категории: будь то «премиум», или же «эконом».

Дополнительные затраты, которые несет девелопер на архитектурную составляющую новостройки, невелики – порядка 5-10% от себестоимости. Таких показателей удается достичь благодаря архитектурным и градостроительным приемам, которые позволяют более продумано и функционально использовать пространство.

Несинхронизированность действий по созданию архитектурной концепции с бизнес-планированием прибавляет рисков как с точки зрения капиталовложений, так и реализации самого проекта в целом. Отсутствие четко сформулированного видения будущей постройки всеми участниками проекта порождает неопределенность и расплывчатость технических заданий. Что, в свою очередь, приводит к дорогостоящим переделкам или вовсе провалу всей модели выстроенного бизнеса.

Хотелось бы выделить следующие факторы архитектурной концепции, оказывающие влияние на продажи:

Рассмотрим детально каждый из вышеперечисленных факторов, чтобы понять, на что конкретно и каким образом он влияет.

Понимание сегмента

В недвижимости, как и в любом другом бизнесе, очень важно работать в синхронизации с маркетинг-отделом, который должен, исходя из бизнес-концепции, помочь архитектору и предоставить гипотезы по сегментации целевой аудитории. От этого формируется и последующая архитектурная концепция, чтобы дом не только соответствовал уровню, но и предоставлял возможности удовлетворить все нужды и потребности жильцов, был комфортным.

От четкого понимания сегмента, для которого разрабатывается архитектурная концепция, зависит дальнейшее финансирование объекта и вливания в проект. К примеру, затраты на проектирование и строительство (включая отделку фасадов, строительные материалы, наличие паркингов, террас и т.д.) жилого комплекса премиум-класса существенно выше, чем в случае с эконом сегментом жилья.

Стоимость квадратного метра

Исходя из бизнес-модели, нишевые здания (например, клубные дома), предполагающие долгосрочную перспективу реализации, отличаются от концепции бюджетных массовых застроек социального жилья, рассчитанных на быструю продажу.

Описанный выше фактор влияет на стоимость квадратного метра, а последний задает ход продаж. И именно задачей архитектора на данном этапе является выделение приоритетов в конструктивной системе, кровле, фасадах и отделочных материалах, которые будут соответствовать запрашиваемым цифрам. К примеру, жилье эконом сегмента с массовой застройкой и, соответственно, низкой стоимостью квадратного метра и высокой скоростью продаж, рациональнее реализовывать по типу панельного, а не монолитного строительства. Это один из факторов, влияющих на стоимость строительства.

Оптимальное соотношение продажной площади к общей

Продуманные планировочные решения, в частности, грамотно спроектированные зоны общего пользования, сказываются на соотношении продаваемой площади к общей площади здания.

Как соотношение жилой площади квартиры к общей, так и соотношение продажной площади (жилых или арендуемых под деятельность помещений) к общей влияют и на уровень инвестиций в тот или иной проект, и на комфортабельность жилья или использования пространства. Гораздо большую важность этот фактор имеет для площадей торгово-промышленной деятельности и предоставления услуг в ТРК и ТЦ. Ведь рационально спроектированное пространство, с наличием мест отдыха и проведения досуга, позволит аудитории проводить больше своего времени на его территории.

Местоположение и внешний облик объекта

Но какая бы ни была самая удачная планировка и внешний облик объекта, местоположение комплекса на территории с плохой транспортной коммуникацией и инфраструктурой накладывает определенные обязательства по обеспечению доступа к объекту, что также закладывается в стоимость квадратного метра и влияет на бизнес-модель объекта. С другой стороны, нахождение современного жилого комплекса в районе с развитой инфраструктурой и качественным запоминающимся фасадом – однозначно станет плюсом в его последующей реализации.

Энергоэффективность и экологичность

Украину сложно назвать передовой страной по части развития энергоэффективных технологий, но примеры успешной реализации таких строительных объектов есть и у нас.

В последнее время тенденция к осмысленному проектированию и строительству повсеместно усиливается, строители всерьез увлекаются идеями энергоэффективности, что не только приносит деньги, но и позволяет более эффективно презентовать объект потенциальному покупателю.

Качество строительства объекта и выбор генподрядчика

С каждым годом украинский потребитель становится все более требовательным, и немаловажный фактор успешности бизнес-модели – качество самого строительства. Не стоит забывать, что качество стоит денег, и это проявляется, в том числе, при выборе правильного генподрядчика по строительству.

Имя архитектора

Инвесторы всегда обращают внимание на имя архитектора, ведь гораздо спокойнее покупать недвижимость, спроектированную именитым архитектурным бюро, чтобы избежать дальнейших возможных переплат из-за отсутствия должного опыта у архитектора.

К тому же, если имя известное, то оно становится своеобразным лейблом дома. Однако в массовом сегменте застройщики, как правило, не имеют возможности привлекать именитых архитекторов, так как это требует больших вложений. В данном случае чаще всего архитекторы и проектировщики применяют следующую методику: берут уже существующий типовой проект и одевают его в яркую «одежду», дополняя запоминающимися «фишками».

Благоустройство прилегающих территорий

В миссии архитектора заложено не только проектирование самого здания, но и создание архитектурной концепции комфортной среды обитания: благоустройства прилегающих территорий, эргономичности расположенных инфраструктур, качественной отделки мест общего пользования, зон отдыха. Это создает добавочную стоимость и ценность в глазах инвесторов, а также позитивно сказывается на бизнес-модели.

Возрастающая конкуренция на рынке стимулирует застройщиков уделять повышенное внимание комплексной разработке архитектурной концепции проекта, анализу и соответствию его архитектурной составляющей общей бизнес-модели проекта. Нужно учитывать и удачно сочетать все факторы, которые влияют на инвестиционную привлекательность объекта, его позиционирование на рынке и репутацию.  

Безопасность

Архитектура здания должна обеспечивать различные уровни защиты объекта. Особое внимание необходимо уделять системе контроля доступа на территорию (шлагбаумы, охрана, домофоны и т.п.), местам, где есть возможность гулять с детьми и ездить на велосипедах.

При всем этом планировочные решения по безопасности не должны создавать ощущения «замкнутости», «закрытости». Тренды в общемировой практике демонстрируют максимальную открытость территорий при обеспечении полной безопасности пространства.

Это придает объекту большую инвестиционную привлекательность, а также сказывается на принятии решения касательно покупки жилья представителями любой категории граждан.