Жилая недвижимость: итоги 2012 года

О том, каким был 2012 год для рынка недвижимости Украины в целом и Киева в частности единого мнения среди специалистов нет.

Одни считают, что рынок еще не отошел после кризиса и практически не разивался. Другие же – напротив, уверены, что в 2012-м году рынок существенно оживился, по сравнению с предыдущими годами.

ИАП «Столичная недвижимость» решил выяснить, какие факторы влияли на рынок жилой недвижимости в Украине в 2012 году, по мнению экспертов и участников рынка. Также мы попросили обозначить специалистов основные тенденции прошлого года.

Как выяснилось, наиболее существенное влияние на рынок оказала политическая ситуация в стране и реформа БТИ.

Виктория Погасий, аналитик компании UTG (Украинская торговая гильдия):

Нестабильность в финансовой сфере страны (негативные ожидания введения налога на обмен валют, ограничение НБУ наличных расчетов, увеличение рисков невозврата депозитов со стороны банков), а также грядущее упрощение функций БТИ с начала 2013 года активизировали рынок недвижимости.

Возросло количество покупателей, инвестирующих в жилье, с целью сохранения собственных средств, что вызвало всплеск спроса в ноябре-декабре 2012 г. При этом предпочтения покупателей сводились к приобретению жилья первичного сегмента, качественные характеристики которого значительно превышают предложение вторичного рынка.

Стоит отметить, что, несмотря на ожидания и прогнозы экспертов, Государственная программа ипотечного кредитования, принятая в 2012 г. не оказала существенного влияния на рынок. Основная причина заключалась в отсутствии действительно доступных предложений, а также довольно жестких договорных условий для потенциального заемщика.

При нехватке собственных денежных средств покупатели предпочитали оформлять рассрочку у самого застройщика, что также имело позитивное влияние на динамику развития жилой недвижимости в 2012 г.

Среди основных тенденций 2012 года:

• Возобновление интереса девелоперов к развитию жилых объектов. В 2012 г. застройщики приступили к реализации ряда знаковых проектов во всех сегментах, отличающихся от уже существующих на рынке более рациональными планировками и улучшенной инфраструктурой.

• Отличительной чертой нового предложения, вышедшего в 2012 г., является сокращение площади квартир с применением более функциональных планировок, вследствие чего бюджет покупки квартиры в новостройке стал сравнимым с аналогичным бюджетом приобретения жилья на вторичном рынке. Как результат, лидерские позиции в структуре спроса закрепились за сегментом первичного жилья.

• Рынок первичной жилой недвижимости характеризовался высокой строительной активностью, результатом чего стало введение в эксплуатацию первых и вторых очередей нескольких жилых комплексов.

• Развитие масштабных проектов, как по площади осваиваемой территории, так и по количеству квартир.

• Снижение средней цены на 4% по итогам года до уровня 1 тыс. 939 долл. за кв. м., обусловлено изменением структуры предложения на рынке новостроек, в связи с выходом нового предложения на начальных этапах строительства.

• Предоставление девелоперами акционных скидок при приобретении квартир в предновогодний период. Размер дисконта в ноябре-декабре в среднем по рынку составил 3-10%, но на наименее ликвидные квартиры (большой метраж, плохие видовые характеристики и т.д.) достигал и 17%.

• Переориентация спроса на первичный сегмент в совокупности с высокой строительной активностью застройщиков, спровоцировали увеличение объемов продаж.  В период сезонной активности рынка количество сделок по знаковым объектам рынка на завершающих этапах строительства достигало 20 квартир в месяц. Некоторые девелоперы отмечают рост объемов продаж на 40% в сравнении с показателями 2011 года.

• Внедрение девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования оказали положительное влияние на количество сделок. По состоянию на декабрь 2012 г., более 35% продаж совершаются с привлечением данного инструмента.

• Строительство объектов жилой недвижимости ведется преимущественно за счет собственных средств девелоперов, поскольку объемы банковского проектного финансирования остаются очень низкими в виду высокой стоимости кредитных ресурсов.

• Продажи квартир в новых объектах, вышедших в 2012 г., в основном стартовали с 50% готовности дома. Интерес покупателей к таким проектам наблюдался при условии, что девелопером проекта выступала крупная компания, уже зарекомендовавшая себя на рынке, ведущая активные строительные работы на участке.

Константин Браво, коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ»:

В 2012 году в сегменте жилья бизнес-класс в основном продолжались тенденции, которые были отмечены в 2011 году: пользоваться спросом квартиры с оптимальными планировками, программы рассрочек от застройщиков, а также застройщики продолжали повышать качество обслуживания клиентов.

Цены в течение года оставались стабильными, за исключением сезонных колебаний.

Кроме того, мы заметили, что в связи с усилением конкуренции между девелоперами и застройщиками жилья бизнес-класса, возводимые объекты стали еще более качественными и интересными. Застройщики все время стараются усовершенствовать свои проекты: улучшить благоустройства двора, сделать более качественными входные группы, предусмотреть более развитую инфраструктуру.

Петр Сусленский, директор компании Sun Development:

В прошедшем году довольно сложно отметить тенденции как таковые. Что касается событий, можно отметить, что парламентские выборы и нестабильный курс гривны по отношению к американскому доллару, несомненно, имели влияние на спрос на первичную жилую недвижимость.

Кроме того, реформа БТИ также могла несколько напугать потенциальных частных инвесторов, ведь 2012 г. показал, что, как правило, граждане сейчас покупают жилье для улучшения качества жизни. А значит, купив новое жилье, они продают старое. Люди несколько напуганы тем, что реформа БТИ может доставить им неудобства при продаже вторичного жилья.

За последние несколько лет были введены существенные изменения в разрешительных системах, которые действительно должны и в некоторой степени способствуют развитию рынка. Однако 2012 г., как и предыдущие годы, указал нам на проблему. А именно – эти улучшения тормозятся локально, на уровне местной власти. То есть, сколь бы полезными ни были реформы, принятые на государственном уровне, значительного улучшения не предвидится до тех пор, пока местные власти будут игнорировать их.

Вместе с этим, не могу не заметить, что ситуация на рынке улучшается.

Дмитрий Шостя, начальник отдела продаж ЖК Park Stone:

На продажи новостроек и строящегося жилья в первую очередь существенно повлияла политическая обстановка. Почти весь год прошел в ожидании выборов – сначала столичных, а затем – парламентских. Перед такими значительными событиями люди делятся на две категории – либо пытаются как можно скорее купить то, что может вскоре подорожать, либо откладывают покупку того, что может подешеветь.

Квартиры на первичном рынке оказались во второй «корзине». Опыт кризиса 2008 года все еще не дает покупателю свыкнуться с мыслью о том, что цены на квартиры уже вряд ли упадут ниже – ведь зарплаты хоть и номинально, но растут, гривна постепенно девальвирует, цены на стройматериалы увеличиваются.

И даже упрощения, которые обещали строительному рынку чиновники, пока не заработали с такой силой, чтобы обрушить цены на новостройки. Тем более, что большинство «упрощающих» новаций известного градостроительного закона применимы скорее к тем, кто только начинает возведение жилья, чем к тем, кто уже на финальном этапе и входит в очень активную фазу продаж.

Те, кто был готов покупать квартиру сразу после летних каникул – стали выжидать ноября, когда ситуация и с долларом, и с составом парламента прояснится. Ноябрь и декабрь – по крайней мере в тех столичных жилых комплексах, которые относятся к классу «комфорт» и «комфорт плюс» – стали периодом роста ажиотажа. На отложенный спрос наложились предновогодние акции, а также – постепенная активизация кредитования и программ рассрочек от самих застройщиков.

А вот «жесткий» эконом-класс (квартиры по 25-30 тыс. долларов, рекламой которых запружен Киев) все равно продавались достаточно плохо. Ведь «целевая аудитория» такого жилья – люди сравнительно небогатые, которые гораздо больше, чем средний класс, пострадали от кризиса.

Как и ранее, решение о приобретении более просторной и комфортной квартиры принимают владельцы старого жилья в Киеве или пригороде, которым при «обмене» нужно лишь оплатить разницу в стоимости квартир.

Одним из наименее удачных проектов 2012 года стало начало реализации целого ряда программ государственной поддержки жилищного строительства. Госпрограммы могли неплохо раскачать рынок. Но сделок было не так много, чтобы вызвать существенный сдвиг. По некоторым программам проблема заключалась в отсутствии реально «бюджетных» предложений – за «эконом-класс» выдавались трехкомнатные квартиры, претендентов на которые традиционно мало.

Анна Искиэрдо, архитектор:

Прошлый год и уже текущий прошли под знаком отмены регистрации недвижимости в БТИ и перехода в Укргосреестр. Не с первого раза чиновникам удалась эта затея (все мы помним прошлый год, и тогда попытка завершилась провалом), но все равно в течение 2012 года сумели упростить прежнюю схему согласований.  

Право оформления сделок положено сегодня на нотариусов, которые также оказались не подготовленными, – они не хотят проводить сделки без техпаспорта, а точнее рисковать, а с 1 января в Украине нет уполномоченных органов, имеющих лицензию на проведение инвентаризации.

Потому все замерли в ожидании 14 января: закончатся каникулы в Верховной Раде и, может, хоть депутаты дадут ответ, что делать и как быть.