Ситуация на столичной рынке складской недвижимости неоднозначная.
Перспективы складской недвижимости – «туманные». Фото: 100realty.ua
Еще пять лет назад в Украине сегмент складской недвижимости был одним из наиболее активно развивающихся. Сегодня спрос на такую недвижимость весьма неоднородный: складских помещений нужного арендаторам типов не хватает, а другие – пустуют, и их собственники терпят убытки. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, в чем специфика актуального рынка складской недвижимости Киева и области, а также какие перспективы развития данного сегмента коммерческой недвижимости.
Дефицит складов: миф или реальность?
Еще в докризисные времена эксперты в один голос говорили о том, что в Украине не хватает качественных складских комплексов. Застройщики эту информацию взяли во внимание и с энтузиазмом реализовывали проекты в данном сегменте. В нынешних же экономических реалиях, востребованность складов – невысокая, а новые проекты не появляются.
«Учитывая текущий уровень арендных ставок, на рынке практически не осталось девелоперских компаний, которые готовы в существующих условиях реализовывать проекты коммерческих складских комплексов при их окупаемости в 10 лет», – говорит Федор Арбузов, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ.
По прогнозам эксперта, говорить о дефиците помещений в складском сегменте можно будет не раньше второй половины 2013 года.
В то же время он утверждает, что сегодня существует нехватка специализированных комплексов, в частности химических и фармацевтических складских объектов, а также складов с температурным режимом от +2 до -18 градусов.
Вакантность – понятие неоднозначное
Если говорить о вакантности складов, то, по словам экспертов, она существенно отличается в зависимости от каждого конкретного объекта.
«Несмотря на довольно высокий уровень вакантности, свободные складские объекты распределены неравномерно. Так, самый высокий уровень вакантных помещений отмечен в Московском направлении (складские комплексы Броваров и Броварского района) и в районе г. Вишневое (там они сосредоточены, в основном, в одном крупном незаполненном складском объекте). Доля незанятых складских помещений в самом востребованном направлении – Житомирском и в складских комплексах, расположенных в черте Киева, составляет менее 5%», – отмечает Ярослав Горбушко, консультант складской и промышленной недвижимости компании CBRE.
По его словам, подобный географический дисбаланс вакантности складской недвижимости утрудняет возможность арендовать крупный лот площадью 10-20 тыс. кв. м, поэтому выбор сводится всего к нескольким объектам.
Вакантность складской недвижимости по направлениям
Кому нужны склады?
Эксперты утверждают, что последние несколько лет на рынке складской недвижимости активными остаются несколько категорий арендаторов.
«Основными арендаторами складских площадей являются торговые сети и дистрибьюторы, а также логистические операторы. Причем, доля торговых сетей и дистрибьюторов в последнее время увеличивается с последовательным уменьшением доли логистических операторов», – говорит Ярослав Горбушко.
К указанным выше арендаторам Федор Арбузов добавляет также представителей FMCG рынка.
«Мы наблюдаем значительный рост в сегменте FMCG: крупные международные и украинские компании, которым, в связи с большим запасом товаров и их высоким оборотом, уже очень сложно оперировать на базе складских комплексов старого образца. Поэтому они и являются основными арендаторами качественных складских помещений», – говорит эксперт.
Если говорить об арендных ставках, то за последний год не отмечено существенного изменения их уровня.
«Базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находится в диапазоне от 5,5 до 7 долл. за кв. м в месяц на объекты, расположенные на правом берегу Днепра (житомирское, варшавское, одесское направления). Базовая арендная ставка на левом берегу (московское, харьковское, днепропетровское направления) колеблется от 5 до 6 долл. за кв. м в месяц в зависимости от качества помещения и основных условий аренды», – говорит Федор Арбузов.
Прогнозы на будущее
Прогнозы по развитию сегмента складской недвижимости неутешительные – всплеска активности здесь не предвидится: динамика сохранится на уровне текущего года.
«В следующем году ожидается выход нового предложения на уровне около 47 тыс. кв. м. Скорее всего, динамика поглощения сохранится на уровне текущего года. На рынке будут активны уже существующие игроки, которые продолжают оптимизировать или расширять свою деятельность. Ожидаем укрепления арендных ставок на Левом берегу, но в целом по рынку стоимость аренды складских площадей, скорее всего, останется на уровне текущего года, поскольку большинство арендаторов еще не готовы платить более высокие ставки аренды за складские площади на фоне отсутствия предпосылок для уверенного роста экономики», – считает Ярослав Горбушко.
В свою очередь Федор Арбузов считает, что в первом квартале 2013 года возможно незначительное снижение вакантности.
«Несмотря на то, что текущий уровень вакантности еще не привел к трансформации рынка арендатора в рынок арендодателя, мы прогнозируем, что в первом квартале 2013 года, когда вакантность сможет потенциально упасть до 3-4%, сегмент логистический недвижимости в Киевской области сможет развиваться уже в пользу арендодателя. При этом, очень важно отметить, что «эластичность» предложения логистической и складской недвижимости к цене – выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине. Благодаря этому динамика реализации новых объектов в сегменте может сравнительно быстро возобновиться», – прогнозирует специалист.
- 7278 просмотров
