Как купить-продать квартиру в Украине, если владельцы за границей

Купля-продажа квартир в Украине осложнена тем, что большое количество владельцев находится за границей и пытаются найти покупателей дистанционно. Если сторонам удалось достичь согласия, возникает вопрос, как продать квартиру, если владелец физически не может находиться у нотариуса

Эта проблема актуальна как для Киева, где произошел большой отток горожан в первый месяц войны, так и в западных областях Украины, где есть большой спрос на жилье, но его владельцы находятся за границей (нередко пребывали там и до 24 февраля).

Первые два-три месяца после начала военной агрессии со стороны России оформить куплю-продажу все одного было невозможно: Минюст временно закрывал госреестр недвижимого имущества и демографический реестр, позволяющий проверить наличие зарегистрированных лиц в квартире или доме.

Статья по теме: Какая очередность наследования по закону в Украине – пояснение Минюста

После открытия реестров рынок постепенно адаптировался к новым требованиям Кабмина, особенно это коснулось доверенностей на распоряжение недвижимостью во время военного положения в Украине. Владельцы недвижимости получили возможность продать жилье, находясь за границей, но сейчас действуют жесткие ограничительные сроки использования доверенностей.

Генеральная доверенность, выданная собственником на распоряжение недвижимостью:

• срок действия 2 месяца, если доверенность оформлена в украинском консульстве заграницей;
• срок действия 1 месяц, если доверенность оформлена иностранным нотариусом (требуются перевод и апостиль).

Для граждан, длительно находящихся за границей, Минюст предусмотрел возможность оформления заявления-подтверждения действия генеральных доверенностей на распоряжение недвижимостью:

• срок продления 1 месяц, если такое заявление оформлено в консульстве Украины;
• срок продления доверенности 7 дней, если заявление оформлено иностранным нотариусом (требуются перевод и апостиль).

Что касается заверения доверенностей у иностранных нотариусов, Минюст установил перечень стран, из которых требуется перевод заверенных документов, но без апостиля: Азербайджан, Беларусь, Армения, Грузия, Казахстан, Киргизия, Молдова, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Литва, Эстония Чехия, Венгрия, Польша, Монголия, Вьетнам и КНР.

Аналитика: Что ждет рынок недвижимости в сентябре и до конца года – мнение экспертов

Пакет документов для купли-продажи квартиры, владельцы которой за границей

Приводим примерный перечень документов, которые могут потребовать нотариусы для проведения сделки купли-продажи недвижимости по генеральной доверенности.

1. Генеральная доверенность, выданная владельцем (собственниками) на распоряжение недвижимости.
2. При необходимости — заявление владельца, находящегося за границей, подтверждающего ранее выданную доверенность.
3. Копия паспорта и ИНН владельца или владельцев.
4. Нотариально заверенное согласие супруги или супруга, если собственник состоит в браке или приобрел жилье, состоя в браке. Если супруги находятся за границей, согласие также может быть заверено иностранным нотариусом, а документ должен быть переведен и сделан его апостиль.
5. Справка об оценке недвижимости, сделанная самостоятельно через портал Фонда госимущества или заказанная у эксперта.
6. Справка о наличии зарегистрированных лиц из ЦНАПа. Если в квартире есть зарегистрированные дети до 14 лет, то родителям ребенка нужно заранее заняться его регистрацией на новом месте постоянного проживания. Заметим, что во время действия военного положения снять ребенка с регистрации удаленно через сервис ДІЯ невозможно – нужно лично подавать заявление и необходимые документы через ЦНАП.
7. Справка о техническом состоянии жилья из БТИ (особенно такую справку нотариусы могут потребовать, если владельцы приобрели недвижимость давно или сделка купли-продажи заключалась более 10 лет назад – до создания электронных реестров недвижимого имущества).

Важно: лицо, указанное в доверенности на распоряжение недвижимостью, не может быть его новым владельцем. То есть нельзя продать недвижимость самому себе по доверенности – новым владельцем может быть только третье лицо.

Следовательно, продажа квартиры владельцами, длительно находящимися за границей, требует кропотливого сбора необходимых документов и соблюдения сроков действия доверенностей и заявлений на продление их действия.