Торговую недвижимость после войны ждет трансформация

Вторжение агрессора в Украину заморозило рынок недвижимости в большинстве украинских городов, чтобы преодолеть негативные последствия многие объекты будут вынуждены провести экстремальную реконструкцию, сообщил руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник агентству «Интерфакс-Украина».

«Этот ряд ранее коммерчески успешных объектов потеряли свои позиции в 2022 году, часть новых просто не успели приобрести популярность. Они будут вынуждены провести экстремальную реконструкцию: комплексный редевелопмент, перепрофилирование или полное изменение формата», – сообщил Олийнык.

Эксперт напомнил, что с 2014 по 2021 год в Украине наблюдался активный девелопмент и эволюционное развитие торговой недвижимости. Это выражалось в увеличении масштабов объектов, приобретении ими новых функций, расширении ассортимента привлеченных операторов (документ-сервис, медицина, спортивные клубы, коворкинги).

По его словам, рост концентрации и уровня насыщенности торговыми площадями на тысячу жителей в большинстве регионов страны сравнялся или даже превзошел показатели многих городов Европы. Однако уже во время эпидемии коронавируса в 2020–2021 годах практически все ТРЦ отметили падение посещаемости, а рост расходов на здравоохранение привел к сокращению расходов на другие группы товаров, росту лояльности к осуществлению онлайн-покупок, стремительному развитию. В результате потребительское поведение изменилось и снизилась востребованность операторов развлечений (кафе и ресторанов, фитнес-центров, кинотеатров, боулингов, ДРЦ). Все это привело к падению показателей и уменьшению товарооборота у операторов и доходов собственников объектов (снижение арендного дохода, увеличение периода окупаемости).

«На фоне вышеперечисленных негативных факторов произошло перераспределение потребительских потоков между объектами и рост вакантности в некоторых наименее успешных ТРЦ. В то же время имеющийся профицит торговых площадей привел к необходимости вынужденной модернизации, реконцепции или реконструкции недвижимости», — рассказывает Олейник.

По его словам, из-за ограниченного ассортимента якорей и отсутствия резервов для развития у операторов адреналиновых/семейных/интерактивных развлечений, кинотеатров, детских развлекательных центров, крупноформатных фитнес-центров практически все управляющие компании ТРЦ испытывают сложности с оперативным поиском альтернативных операторов.
Также наблюдается изменение портрета потребителя в регионах (обеспеченные жители уехали, приехали переселенцы), что приводит к несоответствию структуры представленных брендов доходам населения.

В то же время эксперт убежден, что после военных действий практически вся торговая недвижимость Украины потребует существенной трансформации.

Великоформатные объекты (региональные ТРЦ), в структуре которых была запроектирована значительная доля российских брендов или широкий ассортимент операторов развлечений, будут и дальше испытывать сложности в заполнении. Торговые центры меньшего формата (окружные ТРЦ) или объекты, расположенные по шаговой доступности мест концентрации жилья (районные ТРЦ), окажутся более гибкими и смогут восстанавливаться быстрее.
Например, по его мнению, в случае расположения в приближенных к центру города районах или возле станций метрополитена объект недвижимости может быть переформирован под жилищную функцию. Во время локации на границе города или на пересечении транспортных артерий на месте торгового объекта можно создать современный специализированный логистический комплекс. Также экономически целесообразным решением может стать превращение ТРЦ, потерявшего свои позиции, в научное производственное предприятие – инновационный технологический парк. Или на коммерческо-исследовательский или образовательный центр: бизнес-инкубатор, грантовый научно-исследовательский институт, филиал международных университетов.

Еще одним выходом может стать создание на базе ТРЦ специализированных торговых узлов в виде центров электроники, строительных товаров, детской одежды и игрушек или развлечений для взрослых: пивная миля, дискотеки, пабы, рестораны.

Ранее сообщалось, что строительство нового жилья в Украине сократилось в 2 раза.