Закон принят во втором чтении.
Фото: 5.ua
Ожидающий подпись Президента законопроект «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», должен урегулировать и защитить инвесторов в первичный рынок недвижимости. 100realty.ua узнал какие плюсы и минусы этого законопроекта.
Какие плюсы Закона
Документ касается будущих объектов недвижимости, жилых и нежилых помещений, можно оформить право собственности на недвижимость после ввода строительства в эксплуатацию.
Александр Месяц, младший юрист компании Kinstellar. Практика Недвижимости и строительства, рассказал, что преимуществами Закона являются следующие:
- условия, при которых будущие объекты недвижимости могут быть объектами гражданских прав и ввести нотариальное удостоверение и государственную регистрацию прав на будущие объекты недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;
- особенности заключения договоров с будущими объектами недвижимости (первая продажа и последующая уступка прав);
- гарантию достройки объекта: ввести гарантийную долю строительства объекта недвижимого имущества – квартиры/нежилые помещения, которые обременяются и не подлежат продаже и предназначены для гарантирования достройки соответствующего объекта другими лицами (в том числе в результате банкротства, финансовой несостоятельности застройщика), минимальный размер которой будет определен Кабинетом Министров Украины;
- особенности наследования, обращение взыскания в рамках исполнительного производства на будущие объекты недвижимости.
«Для осуществления продажи будущей недвижимости застройщик должен владеть землей и необходимыми разрешительными документами на строительство, которое не остановлено. Ранее это не было урегулировано и, при некоторых исключениях, нарушение какой-либо составляющей этого требования не препятствовало осуществлению продаж. Теперь, если работы остановлены уполномоченным органом, продажи запрещены. Предусмотрены существенные условия и требование нотариального удостоверения договоров о застройке между заказчиком и застройщиком и между застройщиком (продавцом) и покупателем будущей недвижимости, что будет способствовать тому, что стороны этих договоров не «забудут» предусмотреть ключевые положения договоров. Ценность этого положения ощутят прежде всего инвесторы, поскольку условия договоров между застройщиком (продавцом) и покупателем будущей недвижимости, как правило, устанавливал застройщик», – говорит юрист.
Статья по теме: Что ждет рынок недвижимости в сентябре и до конца года – мнение экспертов
Так, при осуществлении продажи будущей недвижимости, в договор включается ее схематический план, позволяющий четко идентифицировать объект недвижимости и избежать случая, когда фактически продается одна квартира, а после принятия дома в эксплуатацию инвестор получает другую квартиру.
Менятся правила рекламы. Реклама разрешается исключительно в случае наличия у застройщика необходимых лицензий и разрешений на строительство, а также должна содержать адрес веб-сайта застройщика, где будут указаны сведения о застройщике, запланированный квартал и год принятия в эксплуатацию объекта, ежемесячные фотографии объекта, график выполнение работ и состояние его выполнения, сведения о будущих объектах (проданных и продаваемых), проект договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.
Застройщик обновляет эту информацию на сайте ежемесячно, а если этого не сделает – будет нести штраф.
Новое также то, что застройщик ознакомляет покупателя по его требованию с техническими условиями (о присоединении к электроснабжению, водоснабжению и т.п.), проектной документацией и отчетом о результатах ее экспертизы, финансовой отчетностью о хозяйственной деятельности застройщика за последние два года.
Ранее только некоторые застройщики их предъявляли по требованию клиентов. Это важно для юридической проверки строительства перед приобретением, поскольку после приобретения вероятность успеха судебных споров является низкой и занимает длительное время.
Уступка прав («переуступка») на будущую недвижимость, полностью оплаченную покупателем будет происходить без согласия застройщика. Ранее застройщик устанавливал комиссию за предоставление такого согласия. Заключение договора «переуступки» являлось риском для дальнейших покупателей будущей недвижимости. Теперь так называемая «переуступка» будет самостоятельной сделкой с рядом существенных условий, предусмотренных законом, и вместе с внесением недвижимости в Реестр, делает такое соглашение относительно безопасной сделкой и исключает возможность двойной продажи.
Будущий закон вносит изменения в градостроительное законодательство: предполагаются случаи, когда без согласия покупателя не допускается изменение проектной документации на строительство (изменение функционального назначения дома, изменение количества этажей и т.п.). Теперь застройщик не сможет самостоятельно изменить этажность или назначение здания без получения согласия всех покупателей помещений в здании (в случае увеличения этажности – согласия покупателей последнего этажа здания). Однако это положение вряд ли будет работать должным образом. Изменение проекта – это распространенная практика и застройщики, скорее всего, будут получать согласие покупателей на изменение проекта одновременно с продажей.
На будущую недвижимость смогут обратить взыскание в рамках исполнительного производства. Обращение взыскания по-прежнему было доступно, однако ранее информации о наличии недвижимости не было в Реестре, поэтому исполнители и кредиторы не знали о ней до оформления права собственности.
Аналогично при наследовании: поскольку будущая недвижимость будет в реестре, нотариус сразу увидит такое имущество в составе наследства.
«Возникает закономерный вопрос, достаточно ли жесткие требования к застройщикам прописаны в законопроекте и за какие нарушения предусмотрена ответственность застройщиков? Большинство требований сформулировано детально и жестко, впрочем, только практика их применения сможет ответить на вопрос о том, насколько они достаточны. Ответственность застройщика устанавливается договором, поэтому такую ответственность, очевидно, будет устанавливать сам застройщик. Проект закона устанавливает требование указать ответственность сторон за несвоевременное выполнение и невыполнение условий договора как существенное условие договора, однако не устанавливает минимальный размер штрафных санкций», – говорит Александр Месяц.
Законопроект устанавливает штраф за нарушение раскрытия информации о строительстве на сайте застройщика в размере примерно 25000 грн (10 прожиточных минимумов), а если в дальнейшем нарушение не будет устранено – дополнительно будет взиматься штраф в двойном размере.
Кроме того, будущий закон ликвидирует или существенно изменит две модели продажи недвижимости: по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества (запрещаются финансовые обязательства по этому договору) и использование жилищно-строительных кооперативов (не допускается наличие ассоциированных членов кооператива). Закон сделает невозможным существование этих моделей продаж в том виде, в каком они существуют сейчас.
Этот закон исключит возможность продажи недвижимости, когда строительство квартир не ведется и застройщик заключает договоры двойной продажи тех же квартир. Нотариус не заверит сделку без необходимых разрешительных документов на строительство, уникальные записи о каждой будущей квартире будут содержаться в Реестре и актуальная информация о застройщике будет доступна на его веб-сайте.
В случае финансовой несостоятельности застройщика достройка будет осуществляться другим застройщиком за счет гарантийной доли.
Недостатки Закона
В документе прописана обязанность застройщика относительно подключения законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе, однако не указаны сроки, что позволяет затягивать их со стороны застройщика.
Урегулирован порядок передачи недвижимости после принятия объекта строительства в эксплуатацию: если после двукратного письменного предупреждения покупателя о необходимости подписания акта приемки-передачи недвижимости покупатель уклоняется от подписания акта, такая недвижимость считается переданной покупателю после второго предупреждения.
Такое положение будет работать на застройщике. Если же застройщик будет медлить с подписанием акта и устранением недостатков строительства, то в результате инвестор, желающий поскорее начать ремонтные работы, просто будет вынужден устранить недостатки за свой счет. Целесообразно было бы урегулировать процедуру устранения недостатков.
Покупателю предоставлено право требовать расторжения договора, а застройщику предоставлено право на одностороннее расторжение договора. Законодатель предоставил больше прав застройщику, ведь право требовать расторжения договора и право на одностороннее расторжение договора не тождественны. Первое право означает, что покупатель может обратиться к застройщику и договориться о расторжении договора, что, очевидно, маловероятно; второе – то, что договор является расторгнутым, если застройщик решит воспользоваться таким правом.
Что касается гарантийной доли. Будущий закон определяет, что на гарантийную долю госрегистратор будет налагать обременение, которое прекратится одновременно с государственной регистрацией права собственности на первый объект недвижимого имущества соответствующей очереди строительства или пускового комплекса или на основании решения суда с целью достройки соответствующего объекта. екта незавершенного строительства другими лицами. Открытым остается вопрос, как будет работать гарантийная доля, каким будет ее размер (определяет Кабмин) и смогут ли ее эффективно использовать для достройки дома.
Остается проблема нарушения сроков ввода в эксплуатацию, которые для застройщика ориентировочные.
Как результат, будущий закон, как и ни один закон, не может гарантировать стопроцентного успеха проекта. Инвестирование в «первичную» недвижимость – это всегда риск, требующий предварительной оценки в каждом частном случае.
Напомним, что на рынке недвижимости растет количество сделок, есть отложенный спрос – данные риелторов.
- 685 просмотров
