Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Сегодня у покупателей жилья есть возможность купить квартиру не только у частного собственника или у застройщика, но и у банка – по весьма привлекательной цене. О том, какие есть выгоды и риски такой покупки, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Как банки продают залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры у банка может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты зачастую стоят на 20-50% меньше, чем похожая недвижимость на рынке.

Такую недвижимость продают чаще всего на аукционах. Как сообщили в «Приватбанке», который занимается реализацией залоговых квартир, для того, чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку на сайте. Как только на один из объектов, будет не менее 2-х участников, торги организуют. Стоимость участия составляет 200 грн. Во время торгов необходимо поднимать стоимость лота минимум на 2 тыс. грн. После окончания аукциона, победителю отсылается СМС-сообщение с указанием банковских реквизитов и назначения платежа, куда необходимо перечислить задаток за лот, а в течение 15 дней нужно оплатить всю стоимость объекта. Также можно купить такую недвижимость в кредит с первоначальным взносом 5% от стоимости объекта, максимальным сроком кредитования 20 лет при ставке от 18% годовых.

Процедура продажи

Несмотря на привлекательную цену и казалось бы простую процедуру покупки, существует ряд рисков, которые нужно учитывать, чтобы не лишиться денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства.

Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько таких вариантов:

• Банк владеет квартирой, которая раньше была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность.

Согласно требованиям Закона Украины «Про ипотеку» обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службой, а с недавнего времени и частными исполнителями.

«Такой вариант, является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, так как цена квартиры в процессе торгов может быть снижена до 70% от первоначальной стоимости, которая определяется судом», – говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov&Partners.

При этом нужно помнить, что раз должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он предпримет действия по возврату такого имущества обратно в его собственность. При этом тем же Законом Украины «Про ипотеку» право на обжалование результатов торгов на протяжении 3 месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона. Существуют разные варианты развития событий, начиная с оспаривания кредитного договора, договора ипотеки, обжалования действий исполнительной службы, до признания самого аукциона недействительным, в связи с нарушениями процедуры его проведения.

• Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество.

Одним из внесудебных способов обращения взыскания на предмет ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.

«Единственное, следует учесть, что довольно таки нередки случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных надписей в связи с нарушением процедуры уведомлений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 Закона Украины «Про ипотеку» процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, что может стать причиной обжалования его действий заёмщиком/ипотекодателем», – говорит г-н Ткачук.

• Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества.

При этом сохраняется обременение имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, который может быть сняты только после полного погашения задолженности по кредиту.

«Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику/ипотекодателю денежные средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк предпринимает действия по снятию обременений с такого имущества, а потом происходит заключение договора купли-продажи квартиры. В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик/ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Несколько уменьшить риск можно, заключив с заемщиком/ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег», – советует Александр Ткачук.

Также необходимо наличие письменного согласия банка на продажу залогового имущества, в котором, как правило, банк прописывает условия осуществления такой продажи. Следует учесть, что если письменного согласия банка нет, то любые действия направленные на отчуждение залоговой квартиры являются незаконными и могут быть оспорены в суде.

«Если же покупка залогового имущества будет осуществляться непосредственно у должника по согласию с ипотекодержателем, то такую сделку лучше проводить в помещении банка с участием его уполномоченных представителей, которые проконтролируют выполнение необходимых условий для безопасности сделки», – добавляет Ткачук.

Безопасная сделка

Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда несет в себе риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретаемую квартиру.

 «Чтобы избежать рисков, необходимо внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется ли такое решение. Важно убедиться, что на ней нет обременений. Нужно убедиться в согласии супруга на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супругам. Проверить, не прописаны ли в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Если цена залогового, как и любого другого имущества, гораздо ниже рыночной, и подобное снижение стоимости с первого взгляда необоснованное, возможно, это обусловлено какими-то скрытыми недостатками недвижимости», – говорит Павел Чичкань, юрист компании «Леопартнерс».

Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей, а также детально ознакомится с  технической документацией на такое имущество.