Действительно ли рынок недвижимости «оживился», какие проекты сегодня развивают девелоперы, какой наиболее оптимальный механизм привлечения денег для строительства? Об этом и многом другом в интервью ИАП «Столичная недвижимость» рассказал Роман Недев, инвестиционный аналитик компании «ЭСТА Холдинг».
Роман, расскажите, что сегодня происходит на рынке недвижимости? Действительно ли есть «оживление», о котором говорят некоторые эксперты?
На данный момент рынок недвижимости стабилизировался. Увеличилось количество сделок на рынке жилья по сравнению с прошлым годом. Небольшое оживление можно наблюдать в сегменте торговой недвижимости: в отдельных ТЦ наблюдается рост арендных ставок и увеличение уровня заполняемости. Ситуация в других секторах пока характеризуется незначительными ценовыми колебаниями. Хуже всего в сегменте коммерческой недвижимости дело обстоит с логистическими комплексами. Среди основных факторов, сдерживающих развитие складских комплексов: остаются низкие ставки, низкий уровень рентабельности, высокий уровень вакантности.
Несмотря на положительные тенденции в отдельных сегментах, пока еще рано ожидать значительного увеличения уровня цен и ставок в целом на рынке.
Какие проекты сегодня в приоритете у застройщиков?
На данный момент девелоперы, те, у которых имеются в наличии источники финансирования, стараются развивать небольшие, качественные объекты, которые не требуют значительных капиталовложений и площади в которых можно будет сдавать в небольшие сроки. В ближайшие несколько лет мы вряд ли увидим развитие больших – общей площадью более 100-150 тыс. кв. м проектов.
Что будет, по Вашему мнению, с ценами на недвижимость в разных сегментах в Киеве и регионах?
Уровень цен на жилье, как, впрочем, и арендные ставки для коммерческой недвижимости, на данный момент стабилизировались. Будут иметь место незначительные колебания, однако рассчитывать на более чем 10% изменения в ближайшие полгода не стоит.
На сколько сегодня актуальный вопрос привлечения банковских кредитов застройщиками?
До кризиса для украинских девелоперских компаний были открыты международные, в первую очередь - европейские, рынки капитала: некоторые компании провели IPO, частные размещения своих акций, выпускали еврооблигации. На данный момент привлечение заемных средств является очень сложным процессом: значительно возросли ставки по кредитам, банки ужесточили условия по выдаче средств под строительные проекты. Сегодня девелоперские компании имеют возможность привлечь заемные средства лишь на финальной стадии развития проекта, которые представляются банкам менее рисковыми, и позволяют в кротчайшие сроки получать денежный поток.
Роман, какой в нынешних условиях рынка наиболее оптимальный механизм привлечения денег для строительства сегодня?
Наиболее оптимальными источниками на данный момент являются использование собственного капитала, однако подобным могут похвастаться лишь небольшое кол-во компаний. Еще один способ - это привлечение партнеров. Однако большинство потенциальных партнеров рассматривают наименее рискованные проекты в основном с 70% и более готовностью, обеспечивающие быстрый возврат капиталовложений.
Какие проблемы и перспективы у гостиничного бизнеса в Украине?
Гостиничный бизнес имеет ряд отличительных особенностей по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимостью. Окупаемость вложений здесь занимает больше времени, чем, скажем, для офисных комплексов либо ТРЦ.
Не смотря на огромное количество проектов гостиниц, заявленных до кризиса и в преддверии чемпионата «ЕВРО-2012», многие из них были приостановлены на неопределенное время. Рынок пока испытывает недостаточное предложение качественного номерного фонда и это касается всех классов гостиниц. Положительной тенденцией является привлечение девелоперами международных гостиничных операторов на ранних этапах развития проектов. В течение нескольких лет на рынок должны будут выйти проекты под брендами Sheraton, Hilton, Ibis, Holliday Inn и др.
Многофункциональные комплексы: перспективы и особенности их реализации в Украине?
Развитие МФК подразумевает значительные площади проекта, а значит - требует и соответствующих средств для развития. Данный формат является инвестиционно привлекательным в долгосрочной перспективе, однако развитие подобных проектов в ближайшее время представляется маловероятным.
Роман, какой в целом взгляд Вашей компании на тенденции рынка недвижимости и прогнозы о дальнейшем его развитии?
Рынок диктует свои правила и теперь чтобы быть конкурентоспособным, недостаточно просто построить объект, проект должен быть качественным, соответствовать современным стандартам и самым высоким требованиям клиентов, «управляться» командой профессиональных менеджеров.
Мы считаем, что, несмотря на спад, рынок недвижимости Украины в долгосрочной перспективе остается привлекательным.
Какие планы компании на этот год?
На данный момент на стадии строительства находится многофункциональный комплекс «Пушкинский» в Донецке. ESTA Holding продолжает развивать проекты офисной недвижимости на ул. Фроловской и Московской площади в Киеве. В рамках подготовки Украины к проведению Чемпионата Европы по футболу 2012 г. ESTA Holding реконструирует отель "Киев" в г. Донецке. Также мы владеем и управляем: отелями категории 5* «Опера» и «Донбасс Палас», БЦ «Леонардо», БЦ «Европа Плаза» и рядом других активов в Киеве, Донецке, Днепропетровске и Крыму.
- 3294 просмотра
