Как защитить права владельцев приватизированных квартир
Казалось бы, жилищная приватизация практически завершилась. И вся жилая недвижимость, которую можно было прибрать к рукам, уже обрела своих хозяев. Однако теперь энергичные бизнесмены все чаще устремляют алчные взоры на так называемые вспомогательные помещения жилых домов…
«ЯБЛОКО РАЗДОРА»
На основании ст.10 закона «О приватизации государственного жилищного фонда» собственники приватизированных квартир являются также совладельцами вспомогательных помещений жилищного фонда (чердаков, подвалов, колясочных, вестибюлей, холлов и даже лестничных клеток). Казалось бы, ну что толку с того, что Вам, к примеру, «перепало» в собственность несколько квадратных метров захламленного и «украшенного» амбарным замком чердака? Но, как показывает практика, при толковом хозяине бесхозные и сырые подвалы легко превращаются в удобные кладовые, а на чердаке можно установить мини-котельную, позволяющую на 30% уменьшить расходы на отопление... Если же нет ни времени, ни желания заниматься «домоуправством», то жильцам, в принципе, ничто не мешает сдавать эти помещения в аренду (цена подвального «квадрата» в центре столицы сегодня колеблется от $20 до $50). Тем более что сама процедура оформления прав на «законную собственность» не так уж сложна. Для этого достаточно организовать домовой комитет, который согласно действующему законодательству легализуется путем простого уведомления органов местной власти. Дальше – проще. Домовой комитет обращается в ЖЭК, на балансе которого находится здание, с требованием открыть подвалы-чердаки, а ключи передать представителю жильцов. Набравшись наглости, можно даже потребовать, чтобы ЖЭК осушил и оборудовал вспомогательные помещения под кладовые или что-либо другое.
Казалось бы, в чем, собственно говоря, проблема? Однако в действительности районные власти не спешат отказываться от «управдомовских» обязанностей, которые, кстати, приносят им неплохой доход.
«МАНСАРДНЫЕ» СТРАСТИ
За последние годы в Киеве для строительства дополнительных этажей было определено более 600 зданий. Вроде бы, ничего плохого в этом нет. Для инвестора это предприятие достаточно выгодное – стоимость квадратного метра мансардной площади в городе сейчас колеблется от $1000 до $1800. К тому же по закону, чтобы получить разрешение на сооружение мансарды, инвестор обязан позаботиться обо всем доме – коммуникациях, лестничных клетках и т.д. Так что жильцы, по идее, должны только радоваться, что кто-то сделает всю эту работу вместо беспомощного и безденежного ЖЭКа. В некоторых случаях так оно и получается – киевляне лишь выигрывают от прихода обеспеченного новосела, который не только «увенчал» здание надстройкой, но и привел его в божеский вид. Но это только в том случае, если все происходит «по любви и взаимному согласию».
Чаще, к сожалению, выходит наоборот. Собираясь что-то надстраивать или пристраивать, инвестор не всегда удосуживается получить разрешение всех владельцев квартир. Кроме того, есть еще один немаловажный нюанс: прежде чем затевать стройку, нужно произвести массу исследований как самого дома, так и того, что находится под ним и вокруг него. Дабы точно выяснить, выдержит ли здание дополнительную нагрузку, как близко подходят к поверхности грунтовые воды и вообще, как новостройка впишется в окружающую архитектурную среду… Хотя объективности ради заметим, что такие исследования проводятся, но их результаты подчас далеки от истины. Например, эксперты дали добро на строительство трехэтажной мансарды на доме по Институтской, 5/15. Однако соорудить удалось только один этаж. Ибо дом дал трещину. Строительные работы пришлось остановить, и о них сейчас напоминают только металлические каркасы, которые до сих пор «украшают» крышу здания. По мнению зампредседателя Союза собственников жилья Киева Михаила Березавчука, в этом и заключается вся «прелесть» для недобросовестных инвесторов и местных чиновников. Ведь если дом в результате надстройки дает трещину, то из него легко можно отселить жильцов в аварийном порядке. А затем отремонтировать и продать квартиры по выгодной цене. Прежних же хозяев ждет неблаговидная участь – ютиться в маневренном фонде в ожидании приличной жилплощади. При этом никто не дает гарантии, что временное жилье не станет, в конце концов, постоянным…
Уже около двух лет тянется судебная тяжба относительно дома по ул. Пушкинской, 2-4/7. Здесь хотят соорудить двухэтажную мансарду, которая ну никак не вписывается в «архитектурный ансамбль». Против ее сооружения выступил и главный городской архитектор Сергей Бабушкин. Но, как говорится, «воз и ныне там».
В принципе, испугать инвесторов вмешательством властей нынче достаточно трудно. Не боятся они, и все тут. К примеру, строительство мансарды по ул. Ярославов Вал, 19 не прекратилось даже после соответствующего решения Верховного суда Украины…
Главархитектура, кстати, признает факты нарушений при строительстве мансард. Но лишь в тех случаях, когда речь идет об отклонениях от проекта (скажем, задумали один этаж, а построили два) и ужесточает условия согласования проектов. А столичное управление архитектурно-строительного контроля, в свою очередь, усиливает меры наказания: проектировщиков грозят лишать лицензии, а застройщикам вместо 200-500 грн. штрафа придется выплачивать 50% от вложенной суммы, да еще и разбирать все, незаконно построенное… Интересно, а какое наказание заставило бы столичных чиновников не выдавать разрешения на строительство мансард, если нет согласия жильцов – совладельцев вспомогательных помещений дома?
ВОЙНЫ РАЙОННОГО МАСШТАБА
Страсти кипят не только при дележе чердаков. Настоящие войны «районного масштаба» разгораются вокруг подвалов, лестниц и т.д. Всем известное кафе «Киевское» по ул. Крещатик, 23 тоже, оказывается, является законной совместной собственностью жильцов этого дома. Между тем, из-за этого кафе люди вынуждены подниматься на свои этажи с другого конца дома. Потому как инвестор самовольно захватил шахту лифта, холл, лестницу и вестибюль. Странно только, что на этот факт не обратили внимания работники пожарной инспекции, ведь то, что такой большой дом имеет всего один выход вместо двух, предусмотренных проектом, есть грубейшим нарушением правил пожарной безопасности.
Нешуточные баталии разгорелись и в бывшем Ватутинском районе столицы из-за так называемых колясочных. Эти помещения в построенных относительно недавно домах серии «Т» по «человеколюбивой» задумке архитекторов должны были облегчить жизнь молодым мамам – вместо того, чтоб хранить коляски в квартирах, их предполагалось оставлять в подъезде. Кроме того, в «колясочных» находились и электрощитовые. Использовались ли данные комнаты по прямому назначению – не суть важно. Тем не менее, они, так же, как и другие вспомогательные помещения, находились в собственности жителей домов. Однако райадминистрация приняла решение перенести электрощитовые в подвалы, а вместо колясочных ЧП «Промбуд» взялось оборудовать однокомнатные квартиры для их последующей продажи. Закончилась вся история тем, что жители 52(!) домов, обратившиеся с исками в суд, дело таки выиграли, а вот люди, успевшие купить злосчастные квартиры, потеряли не только приобретенную жилплощадь, но и свои деньги.
МОЙ ДВОР — МОЯ КРЕПОСТЬ
Теоретически владельцы приватизированных квартир имеют все права на придомовую территорию, попросту говоря, двор. Законом предусмотрено, что придомовая территория может быть передана жильцам в бессрочное пользование. А в соответствии с новым Земельным кодексом жилищно-строительные кооперативы и общества совладельцев многоквартирных жилых домов могут и вовсе оформлять эту землю в свою собственность. Правда, процедура землеотвода достаточно длительная и дорогая: сначала необходимо провести инвентаризацию двора (стоит данное «удовольствие» в среднем около $3 тыс.), а затем нужно еще заказать и оплатить сам проект землеотвода. Хотя согласно действующему законодательству заказчиком и на первом, и на втором этапе должны выступать органы местного самоуправления (естественно, они же должны брать на себя все расходы), как правило, районные власти отвечают: «Вам нужно, вы и платите». Потому-то «частные» дворы в столице — редкость. Тем не менее, «первые ласточки» появились – один такой двор находится в Оболонском районе по ул. Полярной. После продолжительной борьбы с районными властями, тянувшейся несколько лет, жители таки отстояли право собственности на родной двор, огородили его забором и поставили сторожа, чтоб уберечь свою территорию от незваных гостей в лице бродяг и любителей распивать «горячительные» напитки на свежем воздухе.
На что стал бы похож наш город, если бы все начали ставить заборы вокруг своих дворов и украшать их табличками типа: «Осторожно, злая собака!» – вопрос дискуссионный. Однако тех киевлян, которые не успели стать владельцами собственных дворов, порой постигает весьма печальная участь. К примеру, жители дома по ул. Институтской, 16 так и не смогли отстоять свой двор и расположенный там парк под названием «Губернаторский сад», считающийся историческим памятником. И теперь там возводится модерная «высотка». Разумеется, при этом никого не волнует, что в окна соседних домов почти не будет заглядывать солнце. Вероятно так же, как не заботила городских чиновников и судьба жителей дома по ул. Владимирской, 40, которым пришлось расстаться со своими балконами из-за того, что вплотную к уже существующему решили построить новое здание…
КАК ОТСТОЯТЬ СВОИ ПРАВА?
Что же все-таки делать, если по воле случая вы оказались в эпицентре властно-правового «беспредела»? За практическими рекомендациями я обратилась к заместителю председателя Киевского союза собственников жилья Михаилу Березавчуку.
– Какими законами сегодня регламентируются права жильцов на вспомогательные помещения, и на какие законы опираются фирмы-инвесторы, претендующие на чердаки и подвалы жилых домов?
– Вообще-то все права владельцев приватизированных квартир на эти помещения вытекают из закона «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно этому закону подвалы, чердаки и т. п. нельзя продать отдельно от дома, как нельзя продать, скажем, трубы, крышу или стены… Существует еще целый ряд подзаконных актов, говорящих о том же. Юридическая группа нашего Союза внимательно проанализировала и аргументы фирм-инвесторов. В чем же заключается их позиция? А в том, что все они зациклены на второстепенных признаках владения собственностью, например, у кого дом находится на балансе, обслуживается ли он жильцами или ЖЭКом и т. п. Но все это отнюдь не вопросы собственности. Ведь вы имеете полное право владеть собственностью и при этом не обслуживать ее! Часто инвесторы ссылаются и на ст. 60 Закона «О местном самоуправлении», где сказано, что к коммунальной собственности относятся многие вещи – дорожки, газоны, здания, сооружения и… жилой фонд. Им вторят и работники госадминистраций, которые не желают расставаться со вспомогательными домовыми помещениями. Но они почему-то не дочитывают до конца эту же статью закона (вернее, не хотят этого делать), где к коммунальной собственности отнесены только «движимые и недвижимые объекты, определенные в соответствии с законом в качестве объектов права коммунальной собственности».
– Если все урегулировано законодательством, почему же тогда возникают споры?
– Дело в том, что специальный закон о коммунальной собственности, в котором будет четко расписано, что же конкретно к ней относится, не рассматривался Верховной Радой еще даже в первом чтении. Поэтому приходится руководствоваться уже существующими законами, которые, к сожалению, не дают однозначных ответов на множество спорных вопросов. Хотя в том же законе «О приватизации государственного жилищного фонда» четко указано, где инвестору можно строить, к примеру, кафе, без ущерба для жильцов – не во вспомогательных, а в нежилых помещениях. В соответствии со ст.9. этого закона нежилые помещения жилищного фонда, которые используются предприятиями торговли, общественного питания, жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения на условиях аренды(!), могут передаваться в коммунальную собственность соответствующих советов.
– Но в чем, собственно, разница между нежилыми и вспомогательными помещениями?
– Она обозначена в Гражданском кодексе Украины, где сказано: «Составной частью вещи (в данном случае жилого дома — прим. авт.) является все то, что не может быть отделено от нее без повреждения и существенного обесценивания вещи. При переходе права на вещь составные ее части не подлежат отделению. Принадлежностью является вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением». Так что, как ни крути, а закон на стороне собственников квартир. Главное — научиться им пользоваться, чтобы отстаивать свои интересы.
- 1346 просмотров
