Что ждет рынок земли в 2010 году? Какие земельные участки сегодня пользуются спросом? Изменились ли условия приобретения и аренды земельных участков для застройщиков? Нужен ли мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения? На эти и другие вопросы ИАП «Столичная недвижимость» ответила, Ирина Иванова, заместитель директора Центра городского землепользования (г. Киев).
Ирина Борисовна, как можно охарактеризовать рынок земли 2009 года, стал ли прошлый год - годом стабилизации?
Прошлый год трудно назвать годом стабилизации. Тенденции, которые мы наблюдали на рынке земли, были аналогичны ситуации в экономике Украины в целом. Сначала - резкое падение, потом замедление негативных тенденций, уменьшение участников рынка. При этом наиболее потерял в цене и спросе рынок вакантных земельных участков, освоение которых требует значительных денежных инвестиций.
Как изменились цены на землю?
Если говорить о среднем показателе, то стоимость земли в 2009 году уменьшилась на 50%. Стоит учитывать и то, что есть земельные участки, стоимость которых практически не изменилась, в пределах 10-15%. К таким участкам относится земля с необходимой инфраструктурой и коммуникациями, расположенная в Киеве и его 30-ти километровой зоне. Есть участки, которые подешевели на 80%. Это земля без необходимой инженерии и инфраструктуры.
Можно ли говорить, что сегодня сформирована «честная» цена?
Справедливая цена у нас будет тогда, когда спрос будет подкреплен достаточным предложением. Есть участки, которые уникальны в своем роде и цена на них всегда будет высокой, – это земля в центре города или площадки с привлекательным природным ландшафтом. Есть и такие участки, стоимость которых была неоправданно высокой. Именно их стоимость к нынешнему дню значительно снизилась.
Что сегодня востребовано на рынке?
Это земельные участки вблизи транспортных развязок с необходимыми инженерными коммуникациями. А также участки вблизи природных водоемов, лесных массивов, с перепадом ландшафтных высот. Такие участки расположены на Обуховском, Житомирском направлениях. Менее привлекательные в этом плане участки по Бориспольскому направлению. Что касается объемов, то сейчас наиболее востребованы участки площадью 15-30 соток.
Изменились ли условия покупки или аренды земли для застройщиков?
Никаких особых изменений не произошло. Местные органы власти пока не готовы отказываться от части своих преференций в пользу застройщика. Я, к примеру, не вижу логики в том, что застройщики обязаны отдавать городу часть квартир в построенном доме. Ведь это в итоге отражается на стоимости остальных квартир. При этом девелоперы должны платить в казну города деньги на развитие инфраструктуры, обновление коммуникаций, которое в итоге властями не проводится и застройщики вынуждены самостоятельно обновлять инженерию на своем строительном участке, тем самым нести двойные траты.
Например, в Чехии, городские власти за собственные средства готовят земельный участок к продаже, для этого полностью решают вопрос с коммуникациями и инженерией, и только после этого предлагают его инвесторам.
Как Вы оцениваете решение Киевской городской администрации отбирать земельные участки у застройщиков, которые не начинают строительство на протяжении 2 лет?
В целом решение правильное, но тут важна объективная оценка выполненного объема работ на каждом конкретном участке. Нужно учитывать такие факторы, как наличие проектной документации, стадии ее согласования и т.д.
Ирина Борисовна, как Вы относитесь к решению о передаче земельных участков застройщикам без проведения аукционов?
Я считаю, что это правильное решение. Поскольку земля – это остаточная стоимость проекта, который в итоге не генерирует доход. Поэтому сама форма аукционов, когда выигрывает тот застройщик, который больше предложит денег за участок – не оправдана. Ведь в итоге количество средств, которые девелопер тратит на проект, влияет на стоимость квадратного метра.
По какому принципу тогда, по Вашему мнению, нужно выделять земельные участки под застройку?
Оптимальный вариант – это конкурс девелоперских проектов по освоению конкретных земельных участков. При этом определять лучший проект должны, в первую очередь, градостроители, оценщики, маркетологи и представители территориальной общины.
Недавно депутаты продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Как Вы относитесь к этому решению?
Я резко отрицательно отношусь к данному мораторию. Он приводит лишь к теневым схемам приобретения земель и нарушает права людей, которые не могут использовать на свое усмотрение свою собственность. Есть села, которые «вымирают», а их жители, которые получили землю, не могут ни продать ее, ни сдать в аренду, ни получить кредит в банке под залог данного имущества. Поэтому, я считаю, что мораторий введен скорее от непонимания происходящих тенденций и ситуации на рынке. Более рационально было бы принять специальный закон об обороте сельскохозяйственных земель.
Каковы Ваши прогнозы касательно развития рынка земли в 2010 году?
- 1127 просмотров
