Экономрешение

Почем снять угол в пригороде

Высокая стоимость аренды жилья в столице вынуждает квартиросъемщиков искать варианты подешевле, за пределами Киева.

Вокруг да около

Характеризуя пригородные направления, популярные среди арендаторов квартир, риэлторы сходятся во мнении, что наибольшим спросом пользуются ближайшие к столице города-спутники — Вишневое, Бровары, Борисполь и Вышгород. Менее востребовано жилье в Ирпене и Обухове, замыкают список Буча и Васильков.

Эксперты объясняют это тем, что для потенциальных квартиросъемщиков большое значение имеют удобное транспортное сообщение с Киевом, а также стоимость проезда до места работы. Потому, скажем, Борисполь, хоть и расположен довольно далеко от Киева, благодаря хорошему транспортному сообщению с мегаполисом, котируется весьма высоко. К тому же, по словам заместителя директора агентства недвижимости «Альянс Брок» Сергея Подгорного, и сам город расположен очень удачно, имеет неплохую инфраструктуру.

Вишневое риэлторы уже и не рассматривают как пригород, отмечая, что этот город практически сросся со столицей. Вместе с тем нынче наблюдается рост спроса на аренду квартир в малоэтажных комплексах, расположенных в небольших поселках вроде Бучи и Михайловской Рубежевки. Таких домов за последние годы немало появилось в окрестностях Киева, и квартиросъемщиков привлекает в этих объектах их хорошее состояние, автономная система отопления, современные коммуникации.

Основным фактором, вынуждающим арендаторов обращать свои взоры на квартиры в пригороде, эксперты однозначно называют цену. Другие мотивы встречаются редко, признает директор агентства недвижимости «Виктория и Ко» Анатолий Карпа. Кроме того, важную роль в выборе конкретного города-спутника играет место работы потенциального квартиросъемщика. К примеру, если клиент работает в Дарницком районе Киева, ему удобнее снимать квартиру в Борисполе. В любом случае, отмечает риэлтор, люди, арендующие жилье, достаточно мобильны, и как только они получают более выгодную работу, то сразу проявляют готовность поселиться поближе к ней…

Сергей Подгорный также называет выбор в пользу пригорода вынужденным. Таких мотивов, как, например, желание жить поближе к природе, квартиросъемщики не называют. В принципе, все хотят жить в Киеве, но многим все же приходится довольствоваться пригородом, где снять жилье можно дешевле, констатирует эксперт. В соответствии с этим Сергей Подгорный рисует усредненный портрет арендаторов жилья в пригороде. Как правило, квартиры за пределами столицы интересуют студентов, менеджеров низшего звена, торговцев, которые работают на рынках и в магазинах. В основном это молодые люди до 30 лет. Причем речь идет как о приезжих, составляющих около 2/3 общего числа арендаторов, так и о киевлянах.

По наблюдениям руководителя департамента аналитики компании «Канзас» Сергея Голуба, для тех, кто приезжает в Киев на заработки, наиболее актуальны предложения в нижнем ценовом сегменте. Также в последнее время наблюдается увеличение количества квартир, которые для приезжих работников снимают компании-работодатели. В целом же, поясняет Сергей Подгорный, сегодня хозяева квартир в пригороде отдают преимущество 1-2 квартиросъемщикам, предпочтительней семейным парам, ведь они более стабильны в плане платежеспособности и аккуратны в быту. Более того, все чаще арендодатели не против семей с детьми. Приемлемым вариантом для арендодателей являются также студенты. А вот рабочим жилье сдают неохотно, поскольку те способны привести квартиру в плачевное состояние…

Наличие собственного автомобиля у таких квартиросъемщиков – редкость, ведь несмотря на то, что его покупка стала более доступной, расходы на него возросли. Поэтому большинство арендаторов из пригородов в столицу предпочитают добираться на общественном транспорте. Причем квартиросъемщику в пригороде приходится ежедневно тратить на проезд как минимум 20-25 грн., то есть около 500 грн. в месяц.

«Начинка» важна

Искать квартиру в пригороде проще непосредственно на месте, а не из столицы, признает Сергей Подгорный. В каждом городе-спутнике есть свои газеты с объявлениями, действуют агентства недвижимости или брокеры-индивидуалы. Тем не менее, киевские риэлторы достаточно давно работают с пригородной недвижимостью, поэтому знают и ситуацию на рынке аренды жилья, и запросы клиентов. При этом, что немаловажно, они берут за свои услуги 50% от суммы месячной арендной платы, а не 100%, как брокеры в провинции, добавляет Анатолий Карпа.

Сдается в пригороде квартиры как вторичного, так и первичного рынка, введенные в эксплуатацию в текущем году, объясняет Сергей Голуб. И так же, как и в столице, в городах-спутниках можно наблюдать тенденцию, когда местные жители сдают свою большую квартиру в аренду, а сами снимают более дешевую, зарабатывая на разнице в их стоимости…

При этом, отмечает Сергей Голуб, предложение квартир с ремонтом и бытовой техникой в пригороде невелико. В основном же рынок ориентирован на не очень качественное дешевое жилье. Это мнение разделяют все эксперты.

Как и в Киеве, за его пределами наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются однокомнатные квартиры.

Те, кто ищет квартиру в пригороде, безусловно, хотят жилье подешевле. Поэтому двухкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом, в основном ими интересуются семьи. Тем более, что в пригороде «двушка» может стоить столько же, сколько «однушка» в столице, — утверждает Сергей Подгорный. — Интерес же к трехкомнатным квартирам и вовсе незначителен, хотя цена на них ненамного выше, чем на двухкомнатные. Нередко «трешки» под Киевом снимают люди, которые ждут окончания строительства собственной квартиры. Они, как правило, переезжают со своими вещами, мебелью и техникой, поэтому им нужны пустые квартиры, где они смогут все это разместить...

Арендаторы интересуются в первую очередь квартирами по 350-400 долларов в месяц, уточняет Сергей Голуб. При этом наличие ремонта, бытовой техники, мебели, телефона не является принципиальным, значение имеет размер арендной платы.

Цена действительно является ключевым моментом. — подтверждает Сергей Подгорный. — В зависимости от того, какую сумму клиент готов ежемесячно тратить на аренду жилья, ему предлагаются несколько вариантов. По каждому из вариантов просчитываются временные и финансовые затраты на проезд к месту работы, так что клиенту остается выбрать – либо жить дешевле и дальше, либо дороже, скромнее, но ближе в столице. Впрочем, дорогие квартиры в пригороде сейчас спросом не пользуются…

Вместе с тем, подчеркивает эксперт, для семейных квартиросъемщиков важна развитая инфраструктура в виде магазинов, рынков, супермаркетов, аптек, больниц, поликлиник, детских садов и школ, а также парков и развлекательных заведений. Для не обремененных семейными узами арендаторов такие условия отходят на второй план, ведь все это они могут найти в Киеве.

— Чем ближе к Киеву и чем лучше транспортна развязка, тем лучше для клиента, хотя и дороже, — поясняет Анатолий Карпа. — Важная роль при выборе квартиры отводится наличию магазинов рядом с домом. Внутри самой квартиры желателен свежий и при этом достаточно скромный ремонт, очень важно наличие стиральной машины. А вот наличие мебели и прочей домашней техники – дело сугубо индивидуальное. Кому-то нужен весь набор, а у кого-то он полностью свой.

В последние годы, говорят риэлторы, арендаторы квартир в пригороде, где проблемы с коммуникациями намного острее, чем в столице, предпочитают новые дома с автономным отоплением, бойлерами или газовыми колонками. Очень желательным, по словам Сергея Подгорного, является также наличие в квартире кондиционера. Причем если стиральные машины хозяева нередко устанавливают б/ушные, то кондиционеры – только новые. Когда же в квартире нет кондиционера, да еще дом плохо отапливается, квартиросъемщики могут потребовать у хозяев скидки за дополнительный обогрев жилья. Вообще разница в цене на аренду квартир в домах старого и нового жилого фонда составляет от 20% до 100% в зависимости от состояния и площади квартиры.

Ценовые горизонты

В отличие от столичного рынка, где сейчас квартиросъемщикам есть из чего выбирать, в пригороде, по словам экспертов, спрос примерно равен предложению – рынку нужны как квартиры, так и арендаторы. И в духе современных рыночных реалий налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду платит очень малое число арендодателей, решившихся оформить свои отношения с квартирантами официально. Но в любом случае все хотят заработать побольше. Особенно в такие периоды нестабильности, как сейчас. По наблюдениям Сергея Подгорного, до мая текущего года стоимость аренды квартир в пригороде росла, в мае ситуация стабилизировалась, в июне-августе наблюдался спад в пределах 5%, а в сентябре цены постепенно возвратились на прежний уровень. Но уже с первых чисел октября, когда кризис в стране обострился, арендные ставки опять стали расти…

— Фактически, — говорит Сергей Подгорный, — начался переток денег из семейных бюджетов, предназначенных для покупки жилья в кредит, в сегмент аренды, в карманы арендодателей. Ведь многим нынешним арендаторам пришлось отложить планы приобретения собственной крыши над головой. Так что спрос на аренду квартир значительно поднялся. Соответственно, поднялись и цены.

По данным Сергея Голуба, арендаторы однокомнатных квартир, еще недавно платившие $300-350 в месяц, теперь должны платить на 100-150 долларов больше. И это, предполагает эксперт, не предел:

— Ежемесячный прирост в последнее время в среднем составлял 2-3%, что объясняется стабильностью спроса.

Как отмечает Анатолий Карпа, ценовые колебания в сегменте аренды квартир в пригороде соответствуют тенденциям на столичном рынке аренды жилья. Разве что в силу меньших цен в пригороде и колебания ощущаются не так сильно. Тем не менее, по наблюдениям эксперта, за последние недели цены выросли, на 10-15%. Трудностей арендодателям добавила валютная нестабильность – поочередное падение и укрепление доллара, евро и гривни так запутали хозяев сдающегося внаем жилья, что многие арендодатели несколько раз меняли валюту расчетов. Хотя сказать, какой же именно валюте отдается предпочтение в данное время, довольно сложно, поскольку у каждого владельца квартиры на сей счет свои соображения.

Что же касается прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации, специалисты в основном осторожничают. Хотя большинство все же склоняется к тому, что в ближайшее время спрос и цены на аренду квартир в пригороде будут стабильными. Эта тенденция, полагают эксперты, продлится еще как минимум полгода.