Зачем нужна классификация жилья
Практически все квартиры, которые сейчас предлагают столичные застройщики, — «элитные», «улучшенные» и «эксклюзивные». О том, как помочь покупателям не запутаться в громких эпитетах и сделать правильный выбор в столь непростой ситуации, корреспондент «СТОличной недвижимости» беседовала с вице-президентом Украинской строительной ассоциации Николаем Толмачевым, возглавляющим рабочую группу по созданию объективной классификации нового жилья.
«Отсутствие классификации мешает нормально работать…»
— Николай Григорьевич, как возникла идея делить жилье на категории?
— Эта идея долгое время, можно сказать, витала в воздухе. Ведь первичный рынок недвижимости уже не удовлетворяют устаревшие строительные нормы советских времен, согласно которым все жилье делится на два вида — общежития и жилые дома. Потому и возникла необходимость в принципиально иной системе оценки потребительских характеристик жилья. С этим согласны практически все специалисты, имеющие дело с недвижимостью, — строители, риэлтеры, журналисты… Ибо нынешняя неопределенность в данном вопросе мешает нормально работать. Московский, прибалтийский (о западных и не говорю) рынки недвижимости уже прошли данный этап — там существуют свои классификации, мы же почему-то отстаем. Устранить данный пробел и взялась Украинская строительная ассоциация.
— Зачем вообще нужна сегментация жилой недвижимости? Что она дает потребителю?
— Четкая и объективная классификация, безусловно, помогает всем, кто причастен к первичному рынку, ориентироваться в разнообразии строящегося сегодня жилья. Потому что есть множество нюансов — градостроительных, технологических, социальных, которые непосредственно влияют на стоимость квадратного метра в новостройках. А стоимость эта в столице варьируется от $500 до $5-8 тысяч. Нынче много индивидуальных проектов, типовое жилье кануло в Лету, и потребитель только выиграет от того, что сможет называть вещи своими именами. На вторичном рынке давно сложилась своя классификация, и покупатель представляет себе разницу (в том числе и по цене), например, между «хрущевкой» и «сталинкой»…. Вот в этом, собственно, и состоит главный плюс для потребителя.
— На сколько же групп вы предлагаете разделить квартиры в новостройках?
— С точностью 99% могу сказать, что будет пять классов – социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс и де-люкс. Мы пришли к этому в ходе длительной совместной работы со специалистами.
— А на основе каких критериев проводится классификация?
— Для характеристики каждого типа жилья применяется около 90 различных показателей. Конечно, одни более важные, другие менее, однако все они должны гармонично сочетаться друг с другом.
— Когда представите на суд общественности результаты своего труда?
— На самом деле, процесс создания классификации еще далек от завершения. По сути, сейчас пройден лишь первый этап: создана рабочая группа, проводится анкетирование участников рынка, анализируется полученная информация. Как я уже сказал, разработаны в общих чертах принципы классификации. А теперь необходимо выбрать самые значимые параметры по каждому классу жилья. Сперва мы планировали завершить эту работу к осени, но потом пришлось вносить коррективы, так как не успели опросить всех экспертов.
— А кого вы конкретно опрашиваете?
— Всего мы выделили семь групп экспертов: архитекторы, инженеры-проектанты, инженеры-строители, специалисты в области эксплуатации, маркетологи, менеджеры по продажам, риелтеры. Для каждой группы предусмотрен отдельный раздел анкеты. А должен заметить, что анкеты достаточно объемные – пару дней заполнять надо. Потому и процесс сбора информации несколько затормозился…
— Как-то стимулируете экспертов?
— Думаю, главным стимулом для них является то, что классификация, которую мы создаем, необходима им так же, как и нам. Вместе с тем каждый, кто заполнил анкету, будет включен в список авторов.
— И что будете делать после завершения первого этапа?
— Ознакомим с результатами общественность, и если надо будет, внесем коррективы.
— Будете добиваться, чтобы предложенная вами классификация получила официальный статус, например, стала законом?
— Ну, если разрабатывать законопроект, то его нужно соответствующим образом готовить: обосновывать, прописывать каждое слово, согласовывать в различных государственных инстанциях… Мы не ставим перед собой такой задачи. Однако, мне кажется, здесь важно начать. Дадим первый толчок, а там, глядишь, колесо само завертится. Эта работа однозначно может иметь продолжение.
«Пять категорий жилья — это отражение реалий нашей жизни…»
— Все ли застройщики готовы придерживаться единой классификации жилья?
— Сейчас в Украинской строительной ассоциации насчитывается около шестидесяти членов, еще около двух десятков на подходе. И коль уж они поддерживают идею создания классификации, то и работать будут в соответствии с ней…
— Но выгодно ли это строительным компаниям?
— Если компания пришла на рынок всерьез и надолго, то для нее важны не быстрые сверхприбыли, а стабильность и репутация. Внедрение классификации жилья как раз и способствует цивилизованной работе застройщиков.
— А как насчет других компаний: их заставят работать по общим правилам?
— Сразу хотел бы подчеркнуть, что мы никоим образом не стремимся навязать кому-то свою классификацию, мы хотим лишь цивилизованно урегулировать ситуацию на первичном рынке жилья. То есть идея должна быть воспринята всеми участниками данного рынка. Ведь пять категорий жилья, рассчитанных на покупателей с разным уровнем доходов, — это отражение реалий нашей жизни. И если эта классификация будет принята большинством участников рынка, то, конечно, ее придется соблюдать и остальным. А то сейчас у нас как получается? И квартиры на Троещине, и жилье в каком-нибудь поселке рекламируют как «премиум-класс». Это было бы смешно, если б не было так грустно. Потому что покупателя элементарно вводят в заблуждение… Между тем потребитель должен твердо знать, каким параметрам должен соответствовать тот или иной тип жилья. Тогда сразу будет ясно, где застройщик сознательно идет на обман.
— Кто-то будет контролировать в этом плане застройщиков?
— Контроль однозначно будет. Думаю, его будет осуществлять Ассоциация. Для этого мы создадим специальную экспертную комиссию, которая будет рассматривать все проекты. Впрочем, если с нами захотят сотрудничать органы власти, возражать не будем.
— Каким образом вы будете бороться с нарушителями?
— Полагаю, если в СМИ появится информация о том, что такая-то компания строит одно, а выдает это за совсем другое, накручивая цену, такой компании вряд ли удастся долго продержаться на рынке...
— Внедрение классификации жилья сильно повлияет на первичный рынок?
— Полагаю, это серьезно повлияет на градостроительную ситуацию в Киеве. Я убежден, что при наличии такой классификации можно было б избежать многих конфликтов на стройплощадках, которые сегодня будоражат город.
— Неужели?
— Конечно. Ведь тогда никто не возводил бы посреди кварталов, застроенных «хрущевками», современные высотки бизнес-класса. Еще можно понять, когда проводится комплексная реконструкция целого квартала и все устаревшие здания идут под снос. Но одна-единственная новостройка, окруженная со всех сторон старыми домами, — нонсенс. При этом неизбежно возникают конфликты, поскольку существует взаимное непонимание между людьми, которые принадлежат к разным слоям общества…
«Сегодня строится в основном достаточно дорогое жилье…»
— Насколько нынче сбалансирован первичный рынок в столице с точки зрения сегментации жилья?
— Здесь объективно существует значительный дисбаланс. Проблема в том, что сегодня строится в основном достаточно дорогое жилье бизнес-класса. Очень маленький процент премиум-класса. Де-люкс вообще практически не представлен… Но рынок сам все расставит по местам. И как только престижного жилья станет слишком много, застройщикам придется переключаться на массовое жилье, доступное большинству населения. Строить его обязательно надо. Хотя тут, конечно, свою роль должно сыграть государство Ведь даже по минимальной цене — $500 за квадратный метр, далеко не все могут купить квартиру.
А вообще в стране на сегодняшний день дефицит жилья составляет 80%. Представляете, сколько еще надо построить! Отсюда вывод: строительный комплекс Украины надо развивать, а также совершенствовать принципы застройки. К примеру, проводить разумное зонирование городских территорий.
— Зонирование — это нечто похожее на классификацию…
— Совершенно верно. Это разделение всей городской территории на определенные зоны. И сегодня Киев требует зонирования как при проектировании, так и при разработке детальных планов застройки. Вместе с классификацией жилья зонинг позволит избежать многих проблем. Ведь сейчас в центре у нас строят все подряд. Но исторический центр – это самое сердце Киева, его визитная карточка. Логично было бы все это сохранить для потомков. Зачем же там громадные «высотки»? Зачем там возводить жилые «ульи», где квадратный метр стоит 5 тысяч евро? Для этого можно найти более подходящие места. Мы хотим, чтобы застройщики и архитекторы вели себя в рамках приличия. Потому нужны правила. Одинаковые для всех, «прозрачные» и понятные всем.
— О том, что такие правила нужны, твердят и городские власти…
— В этом мы их, безусловно, поддерживаем. И вообще мы никому себя не противопоставляем и готовы поддерживать все разумные начинания столичных властей. Потому что сейчас застройщикам предъявляют разные требования — писаные, неписаные, еще какие-то… И нас такое положение вещей совершенно не устраивает. Это не те условия, которые позволяют привлекать солидных инвесторов.
— Значит, Киев пока что развивается стихийно?
— Абсолютно. Мы наблюдаем стихийный процесс развития рынка. Потому что нет четкого понимания того, каким должен быть город, нет единой концепции. Прочитайте закон о столице. Там есть концепция? Написано – административный центр. А что это такое? Когда мне говорят о женщине, что она молодая, красивая, 90-60-90, то я уже могу ее себе представить. Ибо указаны основные параметры. К сожалению, о Киеве этого не скажешь…
— А как же Генплан?
— Что есть Генплан? Сугубо технический документ. С точки зрения классификации недвижимости здесь ничего не предусмотрено. Написано – здесь можно построить жилье. А какое — неизвестно…
По большому счету, нынешний Генплан представляет собой некий набор технических условий и экспертных оценок. Но целостной системы нет, не определены главные приоритеты. А без этого невозможно грамотно построить стратегию развития.
Вот сейчас Киев постепенно превращается в один большой спальный район. В город приезжает масса людей, и везде вырастают жилые дома. Но если строить одно жилье, то где же люди будут работать? В центре города? Да там и так скоро нельзя будет проехать. Назревает кризис, которого вполне можно было бы избежать. Просто необходимо заранее продумывать инфраструктуру каждого района и проектировать не отдельные дома, а кварталы. Между тем сегодня никто не может сказать, сколько столице нужно больниц, детских садиков, школ, мусороперерабатывающих заводов. Недавно городские власти объявили, что не хватает 25 школ! А пять лет тому назад продали кучу детских учреждений. И что теперь, новые строить? Или задумали аэродром в Жулянах создать для бизнес-авиации. А это, между прочим, 400 га земли. Так почему бы аэропорт не сделать, скажем, в Гостомеле? А на этих гектарах лучше построить современный самодостаточный жилой район…
Я не против Генплана. Но должна быть концепция – к чему мы стремимся, что хотим получить к 2020 году. В Киеве еще работы невпроворот, как минимум лет 50 можно строить не покладая рук. Но важно делать из столицы конфетку, а не монстра, планомерно и продуманно совершенствовать городскую среду в целом, а не выхватывать самые лакомые кусочки, выжимать из них все, что можно, а там хоть трава не расти…
— Как думаете, удастся ли исправить ситуацию в ближайшие годы?
— Мы все надеемся на это. Потому и занялись разработкой классификации жилья, ведь оно строится не на год-два, а на 100-150 лет… И если уже компании-конкуренты объединились в одну организацию для решения общих задач, согласитесь, это о многом говорит...
Из досье «СТОличной недвижимости»: Толмачев Николай Григорьевич родился в 1961 г. в Донецкой области. Окончил в Харькове авиационный институт, аспирантуру и экономический факультет университета. Организовал один из первых в Украине кооперативов научного профиля, затем — научно-технический центр. Генеральный директор компании ТММ со дня ее основания.
- 815 просмотров
