Купівля заставної квартири у банку: чи варто ризикувати?

Сьогодні у покупців житла є можливість купити квартиру не лише у приватного власника чи у забудовника, а й у банка – за вельми привабливою ціною. Які вигоди і ризики такої покупки, з'ясовував ІАП «Столична нерухомість».

Як банки продають заставні квартири

Купівля заставної квартири у банку може бути вигідною операцією, оскільки такі об'єкти часто коштують на 20-50% менше, ніж схожа нерухомість на ринку.

Таку нерухомість продають найчастіше на аукціонах. Як розповіли у «Приватбанку», який займається реалізацією заставних квартир, для того, щоб взяти участь в аукціоні, необхідно подати заявку на сайті. Як тільки на один з об'єктів, буде не менше 2-х учасників, торги організують. Вартість участі складає 200 грн. Під час торгів необхідно піднімати вартість лоту мінімум на 2 тис. грн. Після закінчення аукціону, переможцю надсилається СМС-повідомлення із зазначенням банківських реквізитів і призначення платежу, куди необхідно перерахувати завдаток за лот, а впродовж 15 днів сплатити всю вартість об'єкта. Також можна купити таку нерухомість в кредит з початковим внеском 5% від вартості об'єкта, максимальним терміном кредитування 20 років при ставці від 18% річних.

Процедура продажу

Незважаючи на привабливу ціну і здавалося б просту процедуру покупки, є низка ризиків, які потрібно враховувати, щоб не втратити грошей чи не бути втягнутим у довгі судові розгляди.

Наявність тих чи інших ризиків залежить від того, на яких підставах банк продає нерухомість. Існує кілька таких варіантів:

• Банк володіє квартирою, яка раніше була предметом іпотеки і тепер за рішенням суду перейшла у його власність.

Згідно з вимогами Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на іпотечну квартиру в судовому порядку передбачає її реалізацію на торгах (аукціоні) органами державної виконавчої служби, а з недавнього часу і приватними виконавцями.

«Такий варіант, є найпривабливішим для потенційного покупця з точки зору ціни на майно, оскільки ціна квартири в процесі торгів може знизитися до 70% від початкової вартості, яка визначається судом», – говорить Олександр Ткачук, старший юрист компанії Alexandrov & Partners.

При цьому потрібно пам'ятати, що оскільки боржник банку не побажав розлучитися з предметом іпотеки добровільно, існує висока ймовірність, що він вживатиме заходів, щоб повернути собі це майно. При цьому, тим же з «Про іпотеку» право на оскарження результатів торгів впродовж трьох місяців з дня їх проведення, надано не тільки боржникові, а й будь-кому з учасників аукціону. Існують різні варіанти розвитку подій: починаючи з оскарження кредитного договору, договору іпотеки, оскарження дій виконавчої служби, до визнання самого аукціону недійсним, у зв'язку з порушеннями процедури його проведення.

• Банк продає квартиру, яка є предметом іпотеки, в результаті позасудового порядку звернення стягнення банком на таке майно.

Одним з позасудових способів продажу предмету іпотеки є виконавчий припис нотаріуса на іпотечному договорі. За такого варіанту, реалізація предмету іпотеки також буде здійснюватися на аукціоні.

«Єдине, слід врахувати, що доволі частими є випадки оскарження позичальниками в судовому порядку виконавчих приписів у зв'язку з порушенням процедури повідомлень боржників про наявність заборгованості та наслідків її непогашення. При цьому основним ризиком для потенційного покупця є недотримання банком передбаченої статтями 37 і 38 Закону України «Про іпотеку» процедури застосування позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно, що може стати причиною оскарження його дій позичальником/іпотекодавцем», – каже пан Ткачук.

• Заміна боржника в зобов'язанні, тобто новим позичальником стає покупець заставного майна.

При цьому зберігається обтяження майна іпотекою з накладенням заборони на його відчуження, яка може бути знята лише після повного погашення заборгованості за кредитом.

«Можливий також варіант, коли потенційний покупець передає позичальнику/іпотекодавцю кошти, а той, у свою чергу, передає їх банку в рахунок погашення кредиту, після чого банк вживає заходів щодо зняття обтяжень з такого майна, а потім відбувається укладення договору купівлі-продажу квартири. У цьому випадку одним з основних ризиків для покупця є те, що позичальник/іпотекодавець може передумати укладати договір купівлі-продажу. Трохи зменшити ризик можна, уклавши з позичальником/іпотекодавцем попередній договір купівлі-продажу, і взявши з нього розписку про передачу грошей», – радить Олександр Ткачук.

Також необхідна наявність письмової згоди банку на продаж заставного майна, у якій, як правило, банк прописує умови здійснення такого продажу. Слід врахувати, що якщо письмової згоди банку нема, то будь-які дії спрямовані на відчуження заставної квартири є незаконними і можуть бути оскаржені в суді.

«Якщо ж покупка заставного майна буде здійснюватися безпосередньо у боржника за згодою з банком, що надав кредит, то таку угоду краще проводити у приміщенні банку за участю його уповноважених представників, які проконтролюють виконання необхідних умов для безпеки угоди», – додає Ткачук.

Безпечна угода

Експерти сходяться на думці про те, що покупка заставної квартири завжди передбачає певні ризики. При цьому можна їх мінімізувати, якщо відповідально поставитися до вивчення документів на придбану квартиру.

«Щоб уникнути ризиків, необхідно уважно оглянути нерухомість, ознайомитися з документами на неї. Варто вивчити кредитний договір, договір застави, рішення суду про примусове стягнення. Необхідно перевірити, чи не оскаржується таке рішення. Важливо переконатися, що на нерухомості нема обтяжень. Потрібно переконатися у згоді чоловіка/дружини на угоду у випадках, коли нерухомість належала подружжю. Перевірити, чи не зареєстровані у квартирі діти, оскільки виписати їх потім буде дуже складно. Якщо ціна заставного, як і будь-якого іншого майна, набагато нижча від ринкової, і таке зниження вартості, на перший погляд, необґрунтоване, можливо, це зумовлено якимись прихованими недоліками нерухомості», – говорить Павло Чичкань, юрист компанії «Леопартнерс».

Якщо мова йде про покупку іпотечної квартири шляхом заміни боржника в зобов'язанні, то в першу чергу, за словами Олександра Ткачука, необхідно вивчити договір переведення боргу щодо відсутності додаткових комісій та інших платежів, а також детально ознайомиться з технічною документацією на таке майно.