О значительном потенциале рынка гаражей свидетельствует тот факт, что за последние десять лет количество автомобилей в столице выросло многократно, а вместимость действующих гаражей и открытых автостоянок увеличилась не столь значительно. Вместе с тем, количество угонов и краж автотранспорта с каждым годом не уменьшается. Поэтому с приобретением гаража можно одновременно убить двух зайцев — постараться выгодно вложить деньги и решить проблему хранения своего авто.
«Стойло может быть дороже «железного коня»
Существующий порядок приобретения гаражей только с большой натяжкой можно назвать рынком. Количество юридически оформленных договоров по отчуждению гаражей за год не превышает сотни даже в столице. Как сообщил директор агентства недвижимости «Благовест» Игорь Коленов, общий объем и стоимость сделок с гаражами столь незначительны, что часто не позволяют даже оплатить работу посредников. Большинство гаражей продается и покупается в частном порядке по схеме «деньги в обмен на ключи». Это происходит потому, что, как минимум, каждый третий гараж построен незаконным образом, на самовольно захваченной земле. Риэлтеры же с черным рынком гаражей не желают связываться.
В целом цены на эти строения в Киеве изменяются очень медленно. Они отображают только устойчивые тенденции своего «старшего брата» — рынка жилья и менее зависимы от сезонных колебаний. Еще одно отличие этого рынка от жилищного — не столь заметная разница в стоимости однотипных гаражей в зависимости от района их расположения. Хотя фактор престижности месторасположения также отражается на цене. Например, стоимость хорошо оборудованного кирпичного гаража площадью 24 кв. м на Печерске может доходить до $12 тыс. Аналогичный объект на окраине столицы будет стоить $7-9 тыс.
Цена гаража зависит от многих факторов: места расположения, типа строения (капитальное/некапитальное) и его оборудования (наличие осмотровой ямы, освещения, лебедки, подвала и т. д.). Например, в Киеве средняя цена железобетонного гаража — $5 тыс., кирпичного — $4,5 тыс., металлического — $3 тыс.
Как показывает анализ столичного рынка гаражей, цены на капитальные строения в центре города и боксы в гаражно-строительных кооперативах на протяжении последних лет выросли незначительно.
Большую часть предложений в банках данных агентств недвижимости составляют металлические гаражи. «Жестянка» на вывоз, без земельного участка, стоит от $300 до $1 тыс. Стоимость стационарного гаража со смотровой ямой и подвалом может достигать $7 тыс. (в охраняемом кооперативе). Капитальные гаражи могут быть построены из готовых железобетонных панелей либо шлакоблоков и кирпичей. Размеры таких строений колеблются в пределах 18-24 кв. м. Есть, конечно, и более просторные гаражи для грузовых автомобилей. Диапазон цен здесь достаточно широкий — от $2,5 тыс. (за панельное здание без подвала, внутренних работ и электричества) до $9 тыс. (за большой кирпичный гараж с «полным фаршем»).
Капканы на «всадников»
Приобретая гараж, следует обратить особое внимание на документы, подтверждающие право собственности продавца на объект. Учитывая трудности при оформлении договоров купли-продажи гаражей, большинство риэлтерских фирм отказывается от проведения операций с ними. «Базу данных» предложений гаражей лучше всего искать в газетах, печатающих частные объявления, или непосредственно в гаражных кооперативах.
По некоторым оценкам, более 80% всех столичных гаражей построено без наличия у застройщиков права на земельные участки (без землеотводов). Многие кооперативы созданы на месте автостоянок, что также незаконно.
В первую очередь потенциальному покупателю гаража следует получить в администрации района информацию о законности возведения этого сооружения, создания кооператива. После чего в городском БТИ нужно убедиться, что реальные параметры объекта соответствуют указанным в техническом паспорте. Перед оформлением договора купли-продажи необходимо получить справку об отсутствии ограничений на отчуждение этого имущества (сейчас это можно сделать в любой нотариальной конторе).
Право собственности на бокс в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), в соответствии с Законом Украины «О собственности» начинает действовать только после полной выплаты его владельцем паевого взноса. Поэтому при продаже кооперативного гаража новый хозяин принимается в ГСК на основании решения общего собрания, а предыдущий — исключается. После внесения покупателем вступительного взноса и пошлины за оценку гаража комиссия кооператива должна выдать ему заверенную квитанцию на эту сумму. Кроме того, перерегистрация бокса с одного члена кооператива на другого должна утверждаться в районной администрации.
Отдельно следует сказать о так называемых «инвалидских» гаражах. У них есть одно преимущество (как правило, располагаются прямо в дворе дома его собственника) и много недостатков. Главный — достаточно сомнительное право собственности на такой гараж. Законное право на установку индивидуального гаража имеют только инвалиды опорно-двигательной системы. Соответствующее разрешение им выдается только на один год с правом последующего продления. В случае смерти владельца такого гаража или продажи им автомобиля строение подлежит сносу. Во всех остальных случаях подобные строения установлены незаконным образом. Все «блатные» гаражи будут стоять до тех пор, пока городские власти не «доберутся» до них.
Гаражный самострой: гениальная простота
Продолжительное время в Киеве действует рынок строительства гаражей. Сейчас, как считают специалисты, гаражи в большинстве случаев строят для последующей продажи, а не для собственных нужд. Рентабельность этого бизнеса может превышать 50%.
Существует несколько путей сооружения гаража. Наиболее цивилизованный — организовать гаражный кооператив. Как считает директор фирмы Construction group Валентин Подлесной, такой способ имеет много преимуществ по сравнению с индивидуальным строительством. Во-первых, общими усилиями легче получить все необходимые разрешения — городского совета народных депутатов, местной госадминистрации, управления архитектуры и органа землеустройства. Во-вторых, кооператив как заказчик строительных работ может выгодно найти подрядчика и дешевле — по оптовым ценам — приобрести строительные материалы. В-третьих, сообща легче организовать охрану гаражей.
Конечно, при желании можно и самостоятельно пройти все необходимые инстанции и построить гараж. Однако на практике получить разрешение на его возведение очень непросто. Так, земельный участок, выбранный для установки гаража, должен отвечать ряду требований: запрещается использовать для этих целей землю, где проходят городские коммуникации или на которой намечено строительство других объектов, нельзя также возводить гаражи вблизи детских заведений и т. д. Труднопреодолимые бюрократические барьеры заставляют многих автолюбителей вообще отказаться от юридического оформления строительства. Еще не так давно в столице ежегодно появлялись сотни гаражей-самостроев и даже целые нелегальные кооперативы. Местные власти практически не могут предотвратить самозахват земли и во многих случаях вынуждены попросту узаконить эти действия. Большинство существующих сейчас кооперативов получили разрешение задним числом. Известен даже случай, когда такой беспредел остановил строительство линии скоростного трамвая в Днепровском районе столицы.
Как считают специалисты, будущее «официального» столичного рынка — многоэтажные гаражи. Эксперты утверждают, что строительных компаний, готовых предложить паркинги европейского стандарта, не так много. По информации руководителя отдела продаж компании HCM property management Вадима Кушникова, сегодня рынок подземных паркингов находится на стадии формирования. Но перспективность этого бизнеса несомненна: на существующее предложение имеется устойчивый спрос, который по всем прогнозам в ближайшее время будет расти.
Причин, сдерживающих темпы развития рынка, несколько. Во-первых, застройщики сталкиваются с проблемой, которая заключается в относительном дефиците свободных площадок в центральных районах города. Во-вторых, те площадки, на которые разрешения были получены ранее, сегодня уже активно застраиваются, а оформление документов на новое строительство многоуровневого подземного паркинга зачастую сопровождается чрезвычайно длительной процедурой получения разнообразных разрешений. И конкуренция, в основном, происходит не в экономической плоскости, а на уровне договоренностей с властями и соответствующими структурами.
Прибыльность строительства паркингов в центре стимулирует крупные компании задействовать все существующие здесь свободные площадки. Но, кроме того, в ближайшие два года застройщики перекинутся и в городские «спальни» — уже сегодня спрос в таких районах, как Харьковский, Оболонь и др., значительно превышает предложение. В качестве примера можно привести опыт сооружения четырех коллективных гаражей «Березняки», каждый из которых имеет по 4 этажа, что позволяет разместить там 2118 автомобилей. Рыночная стоимость одного бокса в таком гараже обычно не превышает $6 тыс.
Как утверждают специалисты, если паркинг в центре при стоимости одного машиноместа $10-13 тыс. окупается еще до сдачи в эксплуатацию, то многоуровневый гараж на периферии на 300 мест по $3 тыс. каждое может распродаваться годами. Строители, занимающиеся гаражами, полагают, что в целом себестоимость паркингового строительства пока слишком высока.
Парковочный комплекс, соответствующий европейским стандартам, должен гарантировать высокий уровень техники безопасности, то есть там должна быть централизованная приточно-вытяжная вентиляция (с ее помощью осуществляется индивидуальный подвод чистого воздуха и удаление отработанного вместе со всеми выбросами). Помимо этого обязательным условием являются охранные сигнализации, системы пожаротушения, дымоудаления, а также отопления, позволяющие в холодный период поддерживать постоянную плюсовую температуру.
В последнее время значительно активизировался спрос на подземные паркинги в элитных новостройках. Преимущества «домашних» паркингов обусловлены явными удобствами и реальной экономией — причем как средств, так и времени. Во-первых, можно не тратить время, добираясь до дома, а воспользоваться лифтом и сразу оказаться на своем этаже. Во-вторых, стоимость одного места в таком гараже в среднем колеблется от $3,5 тыс. до $6 тыс.
По мнению специалистов АО «Киевпроект», дальнейшее повышение уровня обеспеченности населения гаражами в условиях дефицита столичной земли возможно только за счет увеличения объемов строительства многоэтажных и подземных гаражей. Причем в большинстве случаев — на территориях уже действующих автостоянок. Это станет началом создания более организованного рынка гаражей, чем сейчас. Но, тем не менее, очевидно, что еще довольно долго «железных коней» в столице будет больше, чем благоустроенных «стойл» для них.
| Средняя стоимость предложений гаражей в Киеве, у. е. тыс.* | ||
| Район | Кирпичные и железобетонные | Металлические |
| Центр | 5,5-7 | 3-4 |
| Прилегающие к центру | 5-5,3 | 2,5-3 |
| Окраины | 4-5 | 1,7-2,3 |
* Источник: агентство «Благовест»
- 2356 просмотров
