Ринок складської нерухомості Києва: орендодавці підсилюють позиції

За час карантину складська нерухомість не тільки не втратила затребуваність, а й покращила свої показники. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua дізнався, що відбувається на ринку складів в Києві.

Орендні ставки активно ростуть

За даними Colliers Ukraine, рівень орендної ставки з 2019 року на приміщення високої якості виріс на 20% до 5,5-5,7 дол./місяць/кв. м без ПДВ. А рівень вакантності залишається на рівні 2-3%.

«Орендні ставки були деноміновані в національній валюті і залишалися на рівні 1 кв. 2021 року. Декларовані орендні ставки на сухі склади класу А варіювалися в діапазоні 133-159 грн/кв.м/міс. і для класу В – 95-110 грн./кв.м /міс. Декларовані орендні ставки в доларах США виросли на 3% по верхній і нижній межах для класу А і В, на сухі склади, в зв'язку зі зміцненням гривні до долара в 2 кв. 2021. В результаті, декларовані орендні ставки в доларах США варіювалися в діапазоні 4,9- 5,9 дол /кв.м /міс для класу А і 3,5-4 дол/кв.м /міс для класу В», – каже Наталя Сокирко, директор департаменту складської і логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

Стаття по темі: Склади для особистого зберігання речей: ціни і попит неухильно ростуть

За її даними, декларовані орендні ставки на холодні склади варіювалися в діапазоні 300-360 грн/кв.м / міс (11-13,2 дол/кв.м /міс) і залишалися незмінними в гривні і виросли на 3% в доларах США. Ефективні орендні ставки були в середньому на 11% нижче, ніж декларовані на ринку холодних складів і коливалася в межах 320-270 грн/кв.м/місяць (9,9- 11,8 дол/кв.м/місяць).

Експерти Cushman & Wakefield вважають, що в зв'язку з гострим дефіцитом якісних складських приміщень в Київському регіоні, зниження нинішніх орендних ставок можливо тільки при істотному збільшенні нинішнього пропозиції і, як наслідок, в разі різкого зростання вакантності, а також при шокових явищ в економіці в супроводі зниження попиту і девальвації гривні.

Пропозиція не встигає за попитом

Ринок складської нерухомості Києва

Девелоперська активність почала відновлюватися з 2020 року.

На стадії будівництва знаходяться близько 80 тис. кв. м. складських приміщень, а на стадії проектування знаходяться більше 500 тис. кв. м.

«З огляду на обмежену пропозицію багато великі клієнти готові розглядати проекти built to suit в оренду, а також придбання земельних ділянок для подальшого будівництва», – кажуть в Colliers Ukraine.

Зараз спостерігається істотне скорочення складських площ, поряд з затримкою і відкладання реалізації нових проектів.
«Як результат, на ринку складської нерухомості практично відсутня існуюче пропозицію складських площ. В основному, зараз фігурує пропозиція, яке планується до введення в експлуатацію в 1-2 кв. 2022 року. Ризики таких пропозицій полягають в тому, що зазвичай нові проекти ще затягуються з введенням в експлуатацію», – вважає Наталя Сокирко.

На кінець червня 2021 року загальний обсяг сучасних складських і логістичних приміщень в Києві і передмісті, за даними консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні, склав приблизно 2 032 000 кв. м.

Стаття по темі: Як виживають офісні центри Києва: що приносить прибуток і який прогноз на майбутнє

Згідно зі світовими трендами, девелопери і інвестори проявляють досить високий інтерес до сегменту складської і логістичної нерухомості в Україні, а Київ і передмістя знаходиться в центрі цієї уваги.

У першому півріччі 2021 року на ринок складської та логістичної нерухомості в Києві і передмісті були виведені 23 205 кв. м нових складських площ:

  • 2 фаза офісно-складського комплексу «Макарівський» (GLA 13 605 кв. м);
  • перша частина 4 фази логістичного комплексу FM Logistic (GLA 9 600 кв. м).

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що в цілому нова пропозиція в 2021 році складе більше 85 000 кв. м, що відповідає показнику 2020 року і вдвічі перевищує показник 2019 року.

Дмитро Пасенко, керівник департаменту промислової та логістичної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні, звертає увагу на те, що в 2021 році в подальшому спостерігається тенденція, коли об'єкти, заявлені до введення в експлуатацію протягом року, вже частково або майже повністю заповнені згідно з попередніми договорами оренди, а також збільшилася частка складських об'єктів, які будуються компаніями для власних операційних потреб.

«Введення в експлуатацію нових об'єктів, запланованих до кінця 2021 року не призведе до значної зміни вакантності, і може лише частково задовольнити існуючий попит», – прогнозує Дмитро Пасенко.

Попит на ринку забезпечується стабільною динамікою розвитку онлайн-торгівлі, логістичних компаній, служб доставки і сектором продуктового рітейлу. Зростає увага до логістичних комплексів формату крос-док і комплексам, які здатні задовольнити вимоги операторів швидкої доставки останньої милі, які розташовані в межах міста або в найближчих до нього локаціях.

Чи вигідно будувати склади в Києві і області?

Саме стрімке зростання e-commerce стимулює попит на формат внутрішньоміських складів.

«У Києві достатньо велика кількість промислових зон, які можуть стати майданчиками для внутрішньоміських складів. Відома практика, коли компанії-девелопери викуповують територію промислових зон, але через брак досвіду в девелопменті складської нерухомості не забудовують їх. В цілому, з інвестиційної точки зору даний сегмент не такий привабливий, як, наприклад, девелопмент житлової нерухомості. Період окупності складської нерухомості довше в порівнянні з іншими сегментами», – каже Наталя Сокирко.

При поступовому відновленні економіки і обмеженій новой пропозиції очікується, що орендні ставки залишаться стабільними або виростуть у другому півріччі 2021 року.

«Крім того, оскільки пропозиція значно відстає від попиту, ми очікуємо збільшення обсягу будівництва складських орендних приміщень в найближчій перспективі», – говорить експерт.

Источник