Первинна нерухомість Києва: зміни після «сплячки»

Мабуть, це складно помітити «неозброєним оком», але після тривалого періоду тихого стабільного розвитку, у першому кварталі 2017 року, ситуація на первинному ринку нерухомості столиці дещо змінилася. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, що змінилося, як поповнилася пропозиція і що відбулося з цінами за цей період.

Попит знову став відкладеним

На початку поточного року покупці вичікували вигідного курсу валют для того, щоб купити житло.

«Зі зрозумілих причин покупці нерухомості орієнтовані на вартість об'єктів у валюті. Тому навіть незначні коливання в межах однієї гривні (чи близько 4% на сьогоднішній момент) суттєво впливають на остаточне прийняття рішення про купівлю. Як правило, кількість угод зростає з ослабленням курсу гривні. Зворотну тенденцію можна було спостерігати в першому кварталі 2017 року. За інших рівних умов покупець охочіше приймав рішення почекати вигіднішого курсу для здійснення обмінних операцій перед покупкою», – говорить Олексій Говорун, заступник генерального директора з розвитку та маркетингу компанії «ТММ».

Цю тенденцію підтверджує і Станіслав Шапаренко, керівник департаменту продажів BD Holding.

«З точки зору продажів ринок первинної нерухомості у першому кварталі поточного року не такий «живий», як, наприклад, був у 2016 році. Робити висновки і говорити про те, що тенденція збережеться – поки що рано», – говорить він.

Також серед головних змін, які спостерігалися з початку року, експерт називає розмиття цінової межі між класами житла.

«На житло економ-класу в Києві ціновий тиск здійснює розвиток нових комплексів у передмісті столиці. Яскраво виражені ці зміни, перш за все, на правому березі. Києво-Святошинський район забудовується цілими комплексами недорогого житла, провокуючи цінову конкуренцію з об'єктами в межах Києва. Забудовники комплексів економ-класу в боротьбі за покупців все частіше пропонують «фішки», які раніше були притаманні навіть бізнес-класу, що автоматично підвищує вартість цих об'єктів. При цьому окремо стоїть преміум-клас, який за своїми якісними характеристиками і ціною серйозно відривається від інших. Хоча і для нього встановилися чіткий діапазон цін в рамках заявленої прайсової вартості – 2 тис.500 – 3 тис. дол.», – говорить Олексій Говорун.

Покупцям потрібна іпотека

З приходом 2017 року збільшилась кількість бажаючих придбати квартиру в новобудові на умовах тривалої розстрочки або кредиту.

«З огляду на мінімальну кількість робочих інститутів іпотечного кредитування на ринку утворився відкладений попит на іпотеку для населення. Перший квартал 2017 року показує, що необхідність якісних програм іпотечного кредитування зростає, оскільки покупець готовий брати нерухомість в іпотеку. Тому проекти житлової нерухомості, які зможуть запропонувати іпотечне кредитування своїм клієнтам, будуть у пріоритеті в покупців. Причому покупець дивиться як в сторону нових вже побудованих будинків, так і на об'єкти, що будуються», – говорить Руслана Грабко, директор з продажу та маркетингу компанії Royal House.

Пропозиція росте активно

У першому кварталі 2017 роки ринок первинної нерухомості Києва активно поповнювався новою пропозицією.

«Вийшло чимало нових проектів. Кількість пропозицій нового житла продовжує ріст, підхопивши тенденцію минулого року», – зазначила Галина Мартиненко, менеджер з корпоративних комунікацій інвестиційно-девелоперської компанії UDP.

За даними компанії City Development Solutions, продажі відкрилися в 14 нових об'єктах, крім того, в 11 комплексах стартував продаж нових черг. Сумарний обсяг нової пропозиції склав понад 10 тис. квартир, що на 44% більше, в порівнянні з першим кварталом 2016 року. Приріст сукупної пропозиції квартир на ринку за перший квартал склав 19,8%.

При цьому, в січні-березні 2017 року продажі завершилися в 29 комплексах столиці. Зараз активні продажі ведуться в 219 комплексах із загальним обсягом пропозиції понад 55 тис. квартир.

Лідером по приросту нової пропозиції в 1 кварталі 2017 року став Голосіївський район (36% обсягу нової пропозиції). На другому місці – Дарницький район (16%). 14% і 13% нової пропозиції припадають відповідно на Солом'янський і Шевченківський райони. По одному новому проекту з'явилося в Деснянському, Дніпровському та Печерському районах.

«Продовжує збільшуватися питома вага бюджетного житла в структурі нової пропозиції. Питома вага проектів економ і комфорт-класу становить 86%. Решта 14% позиціонуються в бізнес-класі», – кажуть експерти CDS.

Ціни у комфорт-класі стали комфортнішими

За даними CDS, в порівнянні з четвертим кварталом 2016 року, цінова динаміка початку 2017 року має зворотну спрямованість. Так, житло преміум-класу подорожчало на 3,2%, показавши стримане зростання цін, переважно завдяки росту курсу долара на валютному ринку. Квартири у житлових комплексах бізнес-класу подорожчали на 11,3%, «відігравши» зниження цін 2016 року. Вперше суттєве зниження продемонстрували ціни в комплексах комфорт-класу, незважаючи на те, що нові об'єкти цього сегменту ринку відкривають продажі з цінами вищими за середньоринкові. Падіння середніх цін у цьому сегменті за перший квартал склало 12,4%. Така значна зміна зі знаком «мінус» обумовлена як наслідками попереднього бурхливого росту цін, так і тим, що комплекси, які позиціонують себе в класі «комфорт», часто не відповідають заявленому рівню, що стає очевидним на пізніших етапах розвитку проекту. Квартири в комплексах економ-класу стали дорожчими в середньому на 7,3%. Основна причина росту цін в цьому сегменті – завершення періоду новорічних акцій і знижок.

На що був попит?

За даними експертів, покупці все більше уваги при виборі квартири в тому чи іншому ЖК приділяють якості матеріалів і будівництва, інфраструктурі та економності майбутньої квартири.

«На сьогоднішній день купівельні переваги спрямовані на повноцінні житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, зонами відпочинку і розваг. Покупець прагне жити в комфорті, і на закритій території. За нашими даними найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири площею 30-40 кв. м, двокімнатні – 58-65 кв. м, трикімнатні – 85-90 кв. м», – говорить Анна Лаєвська, заступник комерційного директора компанії «Інтергал-Буд».

Також був і залишається активним попит на будинки, які допоможуть в майбутньому не витрачати зайвого на обслуговування і можуть своїми сервісами допомогти власнику квартири позбутися частини рутинних побутових завдань.

«Можна виділити низку важливих знову сформованих вимог покупця при виборі нерухомості. Це енергоефективність, екологічність, наявність розширеного переліку послуг керуючої компанії (ОСББ, ЖЕК)», – зазначає Руслана Грабко.

Олексій Говорун додає, що крім вартості і місця розташування, основними факторами, які впливають на вибір майбутнього житла, є: рівень будівельних робіт, якість матеріалів та обладнання, які використовуються при будівництві, розвиненість внутрішньої інфраструктури і репутація забудовника.