Ринок комерційної нерухомості Києва: підсумки і прогнози

2015 рік для ринку нерухомості, а тим більш комерційної, був непростим. Але, незважаючи на це якихось дуже помітних катаклізмів вдалося уникнути. Про те, що саме відбувалося на ринку комерційної нерухомості Києва в 2015 році і які перспективи на наступний рік, ІАП «Столична нерухомість» дізнавався у експертів, які постійно «тримають руку на пульсі».

Споживчий попит і ринок торговельної нерухомості

На ринок торгівельної нерухомості столиці найбільший вплив мав споживчий попит, точніше його падіння, викликане погіршенням загальноекономічної ситуації в країні і, зокрема, девальвацією гривні.

«Проте рітейлери адаптувалися до низького споживчого попиту, зосередившись на оптимізації витрат і якісному маркетингу. У той же час, на ринку з'явилося кілька нових брендів, включаючи Oscar de la Renta, Chloe, ADL, Silenza, SuperStep, Betty Barclay. Крім того, спостерігалася тенденція відкриття магазинів деяких брендів (Marina Rinaldi, Bosco Sport, Marella, Naf Naf), які раніше покинули ринок», – говорить Кіра Пругло, старший консультант департаменту оцінки й стратегічного консалтингу CBRE Ukraine.

За її словами, незважаючи на великий обсяг торгових площ, які були заплановані до виходу на ринок Києва, відкриття більшості об'єктів перенесено на 2016-2017 роки. У 1-3 кв. 2015 не було введено в експлуатацію жодного професійного ТЦ, тоді як в останньому кварталі відбулося відкриття 2-ї черги ТЦ «Городок» (17 тис. кв. м) і 2-ї черги аутлет-центру «Мануфактура» (6 тис. 600 кв. м).

Щодо вакантності, то за даними експертів, відзначалося поступове скорочення вакантності у найуспішніших торгових центрах Києва і на кінець року кількість вільних площ склала 4%-6%, в той час, як вакантність у другорядних об'єктах залишалася високою – 10%-14% на тлі введення в експлуатацію нових об'єктів і обмеженого попиту з боку рітейлерів.

«Орендні ставки в доларовому еквіваленті суттєво знизилися в першому півріччі 2015 року на тлі стрімкої девальвації гривні, зберігаючи стабільність в другому півріччі. Таким чином, базові ставки оренди на приміщення в кращих торгових центрах перебували в діапазоні 58-97 дол. кв. м/місяць (-13% порівняно з минулим роком), а орендні ставки в менш якісних об'єктах зафіксовані на рівні 27-46 дол. кв.  м/місяць (-18% порівняно з минулим роком) для типової галерейної секції площею 100-200 кв. м», – зазначає Кіра Пругло.

Прогнозуючи розвиток ринку, експерти сходяться на думці, що торгова нерухомість в Україні має високий потенціал розвитку, незважаючи на сьогоднішню складну економічну та політичну ситуацію і досить низькі доходи населення.

«Для більшості девелоперів та інвесторів, що працюють на українському ринку нерухомості, сектор торгівельної нерухомості залишається найцікавішим. Однак конкуренція в сегменті торгівельної нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з появою все більшої кількості сучасних проектів з високою ймовірністю реалізації в найближчому майбутньому. Тому передумовою для комерційного успіху торгових центрів є їх висока якість і подальше професійне управління», – відзначають аналітики компанії DTZ.

Офісна нерухомість: попит знижує орендні ставки

Попит на офісні приміщення в 2015 році залишався обмеженим на тлі невизначеності щодо розвитку економіки, що стримувало прийняття рішень в корпоративному секторі.

За даними фахівців компанії DTZ, у першій половині 2015 р. були здані в експлуатацію вісім офісних будівель. У третьому кварталі на ринок був виведений лише один об'єкт – бізнес-центр на Червонозоряному проспекті, 56.

За даними Кіри Пругло, до кінця року загальний обсяг нової пропозиції сягне 69 тис. 800 кв. м (+ 23,1%), що позначиться на вакантності, яка за результатами року в середньому складе 32%.

«Орендна активність була обумовлена ​​значним зниженням орендних ставок на офісні приміщення, що в свою чергу стимулювало переїзди, але частіше – перегляд умов оренди», – говорить Кіра Пругло.

Через різку девальвацію гривні в лютому, індикативна базова орендна ставка в кращих бізнес-центрах знизилася на 8%, склавши, в середньому, від 23 до 25 дол./кв. м/місяць (без ПДВ, операційних і експлуатаційних витрат) впродовж першого кварталу, демонструючи стабільність в наступні місяці року.

Відчутних позитивних змін ділової активності і попиту на офісні приміщення експерти очікують у другому півріччі 2016 року. Схоже, і девелопери так само, оскільки продовжують будувати бізнес-центри, незважаючи на високий актуальний показник вакантності. «У 2016-17 рр. очікується подальше збільшення пропозиції офісних приміщень на рівні 160 тис. кв. м», – відзначає пані Пругло.

Аналітики компанії DTZ так само оптимістичні і прогнозують збільшення попиту на офісні приміщення, оскільки очікують у наступному році покращення загальної економічної ситуації в Україні. Але при цьому зазначають, що враховуючи актуальну динаміку ринку, орендні ставки на кращі офісні приміщення в Києві суттєво не зміняться, щонайменше, до кінця першого півріччя 2016 року, а повномасштабна девелоперська активність навряд чи відновиться раніше 2017 року. «Великі міжнародні та місцеві девелоперські компанії хочуть упевнитися в тому, що на офісні приміщення в місті існує стійкий попит зі сторони великих корпоративних орендарів. Немаловажливою передумовою також є відновлення проектного фінансування», – кажуть вони.

Складська нерухомість: вакантність і орендні ставки відносно стабільні

Ринок складської нерухомості відображає сповільнення ділової активності основних груп орендарів, у тому числі логістичних операторів, роздрібної торгівлі та виробничих компаній. За даними CBRE Ukraine, на ринку професійних складських приміщень нових складських комплексів, орієнтованих на здачу в оренду, в експлуатацію в 2015 році не вводилося. У той же час, попит на складські приміщення поступово зміщувався з ринку оренди до площ для власного користування.

«Ріст активності будівництва складських комплексів під власні потреби був обумовлений швидше довгостроковими стратегіями зі скорочення витрат ключових гравців бізнесу, ніж дефіцитом вільних складських приміщень», – говорить пані Пругло.

Вакантність складів суттєво вона не змінювалася впродовж року і склала близько 12% у зв'язку із загальною низькою діловою активністю в Україні.

У зв'язку з девальвацією гривні, у першому півріччі орендні ставки на найкращі приміщення в доларовому еквіваленті на лоти розміром 5 тис. кв. м знизилися на 10% до 4,5 дол./кв. м/місяць. У другому півріччі відзначалася стабілізація орендних ставок. У 2015 році все популярнішою ставала практика фіксації орендної ставки в гривнях.

«У 2016 році перші ознаки відновлення економіки будуть поступово відображатися і на пожвавленні попиту на складські приміщення зі сторони операторів логістики і торгівлі. За нашими оцінками, цикл розвитку ринку досяг мінімуму, причому введення нових об'єктів на спекулятивний ринок не планується. Відповідно, очікується поступове скорочення середньоринкової вакантності і стабілізація орендних ставок на поточному рівні у професійних об'єктах складської нерухомості», – прогнозує Кіра Пругло.