Квартира від забудовника: сім раз перевір, один – купи

Купівля житла від забудовника завжди тягне за собою ризики, оскільки часто здійснюється придбання не самої нерухомості, а права на неї, підписується інвестиційний договір. Тому до підписання договору варто підходити відповідально. ІАП «Столична нерухомість» за допомогою юристів вирішив розповісти, як не потрапити в складну ситуацію, купуючи квартиру у новобудові.

Перевіряємо документи

Перше, що потрібно зробити перед ухваленням рішення про покупку квартири в недобудові, це перевірити наявність у забудовника дозволів, що дають право продавати квартири у не введених в експлуатацію будинках.

Відповідно до Закону України «Про містобудівну діяльність» всі об'єкти будівництва поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. За словами Миколи Беспалова, юриста компанії «Перша ріелторська група», залежно від категорії складності об'єкта будівництва у забудовника необхідно вимагати різний пакет документів на будівництво. На ринку інвестування найчастіше зустрічаються об'єкти III, IV і V категорій складності.

Для будівництва об'єкта III категорії складності забудовник повинен мати такі документи:

• Документ, що підтверджує права забудовника на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво об'єкта. Земельна ділянка може бути у забудовника у власності, в оренді чи постійному користуванні. Перевірте, щоб цільове призначення земельної ділянки відповідало будівництву багатоквартирного житлового будинку.

• Містобудівні умови і обмеження.
• Технічні умови.
• Проектна документація.
• Декларація про початок будівельних робіт, зареєстрована інспекцією архітектурно-будівельної контролю.

В той же час, для будівництва об'єкта IV і V категорії складності забудовник повинен мати всі перераховані вище документи, і ще документи, що підтверджують проведення експертизи проектної документації (експертний звіт щодо розгляду проектної документації), а також дозвіл про виконання будівельних робіт. Крім того, підрядник об'єкта будівництва IV і V категорії складності зобов'язаний мати ліцензію на проведення господарської діяльності, пов'язаної з будівництвом об'єкта архітектури.

Не вірте в «пізніше»

«Якщо спорудження будинку вже відбувається, а у забудовника нема, наприклад, дозволу на будівництво, але при цьому його менеджери запевняю вас у тому, що дозвіл буде отримано пізніше, пам'ятайте, що у цього об'єкта однозначно будуть проблеми, оскільки будівельні роботи при будівництві багатоквартирного будинку можуть починатися лише за наявності дозволу», – говорить Олександр Ручко, юрист МЮК «Олександров і партнери».

Окрім документів, щощо будівництва, слід попросити у забудовника надати копії його свідоцтва про державну реєстрацію, статут і баланс. Також необхідно звертати увагу на те, щоб всі документи не були прострочені, а з їх змісту можна було зробити однозначний висновок про те, що забудовник в даний момент має право будувати обіцяний будинок за вказаною адресою.

«Окремо відзначимо важливість наявності ліцензій, реєстраційних свідоцтв та платоспроможності у фінансовій компанії (банку), яка здійснює фінансування (фінансовий супровід) проекту, в який вам пропонують вкласти свої гроші», – говорить Ручко.

Уважно читаємо договір

Щоб не стати жертвою будівельної афери, перед покупкою слід уважно вивчити договір. В ідеалі, краще знайти фахівця в галузі будівельного права і замовити послугу комплексної перевірки документації забудовника і умов конкретного договору, який пропонують підписати. Вартість таких послуг відносно невисока, а користь від них очевидна.

Розібратися з тонкощами інвестиційних договорів інвестору самостійно дуже складно. Для ознайомлення з текстом конкретного договору необхідно вивчити законодавство, яке регулює відповідні правовідносини. «Законодавством можуть бути встановлені різні вимоги до форми та змісту відповідного договору. Потрібно розуміти юридичні наслідки укладення інвестиційного договору. Наприклад, попередній договір є не правовстановлюючим документом на нерухоме майно, а зобов'язанням сторін укласти договір купівлі-продажу об'єкту нерухомості в майбутньому. Тому сам по собі попередній договір не є інвестиційним договором. У свою чергу, договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно є договором, за яким продавець продає майнові права на об'єкт нерухомості покупцеві і не зобов'язує продавця здійснювати будівництво об'єкта нерухомості», – говорить Микола Беспалов.

Якщо нема можливості чи бажання звертатися за допомогою до професіонала, є кілька пунктів в договорах, на які варто звертати особливу увагу.

«Перш за все, у договорі має бути чітко і зрозуміло визначено його «предмет», тобто те, про що конкретно домовилися його сторони. Нерідко буває, що інвестор помиляється щодо того, за що саме він віддає гроші: багатьом, наприклад, здається, що вони підписують договір купівлі-продажу, хоча насправді інвестують гроші в отримання права на квартиру, розділяючи всі ризики разом із забудовником . Не підписуйте договір, поки точно не зрозумієте, про що в ньому йдеться.
Переконайтеся, що договір містить чіткий термін його дії, а також прийнятні для вас строки передачі готової нерухомості», – говорить Ручко.

Якщо договір передбачає в подальшому укладання договору купівлі-продажу, або акту прийому-передачі квартири, мають бути передбачені чіткі терміни такого підписання, порядок укладення та дії кожної зі сторін, які вони мають вчинити для укладення цих угод.

Досить часто забудовник вносить в договір положення про те, що у випадку, якщо державні органи не видають йому необхідні документи, він не несе відповідальності за непередачу квартири. Це означає, що якщо будівництво «проблемне», а вводити в експлуатацію державні органи будинок не поспішають, дуже мало шансів на те, щоб ефективно захистити свої права.

Також експерти радять бути максимально уважними до визначення ціни за житло. Наприклад, деякі забудовники, вказуючи ціну в гривнях, в умовах договору ховають положення про те, що ціна коригується в залежності від курсу долара США.

Особливу увагу варто звернути й на пункти, які стосуються розірвання договору та взаємних компенсацій. Досить часто забудовник ставить інвестора в такі умови, що розривати договір останньому просто невигідно.

«Останній приклад це падіння курсу національної валюти, завдяки чому забудовники в укладених договорах перерахували вартість, збільшивши її в три рази, при цьому вказавши, що при розірванні повертають отримані гроші з величезним штрафом. Зрозуміло, що нова ціна квартири потішила далеко не всіх, але мало хто через неплатоспроможність, вирішили розірвати свої договори», – сказав юрист.

Якщо договір, який вам пропонують підписати, складений таким чином, що зрозуміти його сенс просто неможливо, він не містить конкретних дат виконання зобов'язань по передачі квартири та документації на неї, а також відсутні гарантії виконання і повернення грошей, потрібно добряче обмізкувати своє рішення щодо покупки квартири в цієї компанії. «Практика показує, що надійні забудовники, хоч і без особливого ентузіазму, але все-таки йдуть на поступки і прописують договори таким чином, щоб клієнти не сумнівалися в їх надійності», – зазначає Ручко.

Репутація дорожча за гроші

Щоб убезпечити своє придбання, окрім документації потрібно довідатися і про репутацію компанії. Насамперед, потрібно дізнатися, скільки вже будинків побудував (а можливо і не побудував) і заселив забудовник.

Відвідуючи спеціалізовані сайти і форуми в інтернеті, звертайте увагу на те, чи змогли покупці квартир не тільки вселитися у здані будинки, а й зареєструвати за собою право власності. Наприклад, у Києві є кілька будинків, у яких, через невирішені проблеми з документацією при будівництві, просто немає поштової адреси, і мешканці не можуть ні зареєструвати місце проживання, ні право власності на квартири.

Зараз в Україні діє абсолютно безкоштовний і загальнодоступний реєстр судових рішень. У рядок запиту в реєстрі судових рішень необхідно ввести найменування забудовника (згідно з даними реєстру юридичних осіб), або його ідентифікаційний код. Провівши всі необхідні дії, система видасть вам перелік судових рішень, які стосуються вашого забудовника.

«За змістом судових рішень ви зрозумієте, з яким забудовником вам доведеться мати справу. Якщо реєстр рясніє справами, в яких ошукані інвестори вимагають повернути гроші, суперечками про знесення незаконної будови, або ви знайшли справу про банкрутство забудовника, також справи про скасування дозволів на будівництво (не кажучи вже про кримінальні справи), порада може бути тільки один – пошукайте забудовника з більш чистою історією судових взаємин», – радить юрист МЮК «Александров і партнери».

Також необхідно знайти інформацію про компанії, які вас цікавлять на сайті Державної фіскальної служби, оскільки наявність податкового боргу майже завжди загрожує компанії проблемами.

Провівши всі дії, постарайтеся систематизувати та проаналізувати зібраний матеріал. Потрібно розуміти, що в нашій країні нема кришталево «чистих» забудовників, тому відмовлятися від покупки через дрібне невдоволення когось з інтернет-користувачів не найраціональніший підхід, але й приймаючи рішення віддати свої гроші, пам'ятайте, що від його обдуманості залежатиме успіх вашої інвестиції.

Пропонуємо також ознайомитися з порадами про те, що потрібно враховувати і на що звертати увагу, приймаючи квартиру у забудовника.