Купівля заміського житла: вигоди і недоліки

Купівля будинку має свої особливості, які потрібно враховувати, приймаючи рішення про придбання цього виду житла. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, які нюанси, ризики та переваги існують для покупців і які об'єкти сьогодні користується найбільшим попитом на ринку приватних будинків.

Котеджне містечко чи окремий будинок?

Однозначної відповіді, що краще – окремий будинок чи особняк в котеджному містечку, нема. Все залежить від уподобань і пріоритетів конкретної людини, оскільки обидва варіанти мають свої переваги і свої недоліки.

«Окремі будинки більш автономні у питаннях комунікацій та обслуговування, однак вимагають від власників самостійного вирішення багатьох питань. У котеджному містечку перевагами є централізоване управління, охорона, інфраструктура, приблизно однорідне соціальне середовище», – зазначила Тетяна Кочергіна, директор філіалу агентства нерухомості Park Lane.

Купуючи окремий будинок, необхідно буде самостійно вирішувати питання з під'їзними дорогами до нього, займатися благоустроєм прилеглої території, підключенням комунікацій. Водночас , в котеджному містечку, зазвичай зазначені питання вирішують централізовано, але це вимагає досить значних фінансових витрат.

Щодо можливих проблем з утриманням будинку, то все залежить від рівня і розмірів об'єкта та його якості. «В хорошому містечку проблеми вирішує експлуатаційна або керуюча компанія, а в гіршому клопоти лягають тягарем на господаря-власника», – каже Віктор Коваленко, директор компанії «Реал-Експо».

Вторинний ринок більш затребуваний

За словами експертів, покупці сьогодні воліють купувати окремі будинку на вторинному ринку нерухомості.

«Найбільш поширеним типом заміського житла, що продається за участю ріелторських компаній, є окремі особняки, які продають власники на вторинному ринку», – стверджує Кочергіна.

За словами Віктора Коваленко, серед заміської нерухомості більш популярні таунхауси і невеликі будинки економ-класу.

«В основному вибір залежить від цілей, вподобань і бюджету покупця. Таунхауси часто купуються як альтернатива міській квартирі, а заміські будинки – як додаткове, сезонне, так і основного житла для родини», – відзначає пані Кочергіна.

Вона також додає, що придбання заміського будинку – вигідна інвестиція, яка, до того ж, підвищує якість життя.

«Вартість квадратного метра в заміському будинку на 20-30% нижча за вартість кв. м у квартирі. При цьому в цей бюджет вже входить земельна ділянка. У передмісті столиці можна придбати готовий будинок з ділянкою за ціною від 750-800 дол. за кв. м. Тому ринок заміської нерухомості зараз дуже перспективний. Багато хто це розуміє, відтак люди, які в принципі розглядають можливість вкладення коштів у нерухомість, нерідко зупиняють свій вибір на заміських об'єктах», – зазначає вона.

Комунальні витрати

Перед покупкою будинку варто звернути увагу і на експлуатаційні витрати. Тарифи на комунальні послуги в передмісті трохи вищі, ніж в столиці.

«З урахуванням різниці тарифів, автономності частини комунікацій, а також тим, що обслуговування будинку включає в себе догляд за прибудинковою територією, експлуатаційні витрати вищі в середньому в півтора-два рази. Однак при раціональному використанні ресурсів, оплату можна мінімізувати, що вкрай складно зробити в міських квартирах», – вважає пані Кочергіна.

Згідно з даними Віктора Коваленко, експлуатаційні витрати для будинку економ-класу в середньому становлять 1% від вартості або 1 долар за кв. м. Так, наприклад, у будинку площею 120 кв. м експлуатаційні витрати складуть 120 доларів на місяць плюс витрати на воду, електроенергію, газ – в залежності від того, скільки «набігло» на лічильниках.

Юридичні нюанси

При покупці будинку потрібно пам'ятати про юридичну безпеку операції. «Підписуючи договір купівлі-продажу, врахуйте, що в ньому мають бути зафіксовані такі обов'язкові умови: сторони договору; опис об'єкта нерухомості (вид, місцезнаходження, площа, складові об'єкту нерухомості і т. д.); документи, що підтверджують право власності продавця; документи, що підтверджують наявність або відсутність обмежень укладання угоди купівлі-продажу; вартість об'єкта; порядок здійснення оплати; порядок розподілу витрат сторін на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу; підтвердження повноважень продавця і покупця на укладення договору купівлі-продажу об'єкту нерухомості (від фізичної особи – згода чоловіка чи дружини, від юридичного – протокол вищого органу правління про прийняття рішення про придбання/продажу об'єкта нерухомості); визначення моменту переходу права власності на об'єкт, а також інші умови, залежно від об'єкта нерухомості та обумовлених сторонами особливих умов його придбання», – розповів Євген Огарков, керуючий партнер адвокатського об'єднання «Гарантія».

Придбання ділянки з підрядом на будівництво будинку передбачає, що на ім'я покупця відразу ж будуть оформлені всі необхідні документи, у тому числі право власності на будинок в новому котеджному містечку, а також право власності на ділянку.

В цьому випадку, «якщо терміни здачі об'єкту затягуються, слід звернутися безпосередньо до забудовника з претензією, в якій вказати, що правовідносини між вами регулюються законодавством України, зокрема цивільним кодексом України, де забудовнику відведена роль підрядника. Законом встановлено, що підрядник відповідає за недоліки збудованого об'єкта, за прострочення передачі його замовникові та за інші порушення договору, якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини», – говорить адвокат.

За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному обсязі.

Трохи цифр

За даними Віктора Коваленка, в даний час в Києві налічується 20 котеджних містечок: 13 побудовано, 5 будується, два – на стадії проектування, а в трьох будівництво заморожене.

У Київській області – 349 містечок, з них 117 побудовані, 137 будуються, 95 – на етапі «проект» , і в 120 містечках будівництво заморожене.

Якщо говорити загалом про приватні будинки виставлені на продаж, то, за даними аналітиків ІАП «Столична нерухомість», пропозиція в цьому сегменті нерухомості як у Києві, так і в передмісті столиці постійно зростає. За підсумками першого кварталу нинішнього року в Києві на продаж було виставлено 1 тис. 482 особняки, а в передмісті – 6 тис. 544 об'єкти. Середня вартість 1 кв. м в будинках у столиці склала 15 тис. 77 грн., а в передмісті Києва – 11 тис. 695 грн.