Квартира в пригороде Киева: как не купить кота в мешке

Все еще высокая стоимость жилья в Киеве склоняет все большее количество покупателей к приобретению жилья в пригороде столицы. Согласно опросу, проведенному ИАП «Столичная недвижимость» самыми популярными города в 30-км зоне вокруг Киева посетители портала назвали Бучу, Ирпень, Вишневое, Бровары, Вышгород. Меньшее количество респондентов предпочли бы купить жилье в Украинке, Борисполе и Боярке. 

ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, чем примечателен пригород, сколько необходимо денег, чтобы купить там жилье и какие риски может нести такая покупка.

Риски покупки жилья в пригороде

Несмотря на заманчивые цены на жилье в пригороде, существуют и риски, к которым нужно быть готовым. На сегодняшний день кроме традиционных многоэтажных новостроек, квартиры по значительно меньшим ценам в пригороде продают в домах этажностью 3-4 этажа, преимущественно, застройщики-физические лица. Покупка жилья у таких продавцов несет в себе ряд рисков. Как объяснил юрист Александр Попов, чаще всего при продаже квартир застройщиком-физическим лицом используется схема с применением предварительных договоров.

«Фактически речь идет о том, что застройщик и покупатель заключают договор о том, что когда-то в будущем (зачастую в договорах даже не указывается конкретный срок, например «не позже чем через 2 дня после сдачи дома в эксплуатацию»), когда у застройщика появится право собственности на свежевозведенную квартиру, он продаст ее покупателю по определенной цене», ‒ говорит эксперт.

Таким образом, с юридической точки зрения после заключения предварительного договора покупатель приобретает не квартиру, а лишь право на заключение в будущем договора-купли продажи. При этом, практически всегда застройщик требует деньги вперед (например, в предварительном договоре предусматривается уплата аванса или залога в размере 100% от стоимости квартиры в качестве гарантии того, что покупатель не откажется от покупки в будущем).

Итак, рассмотрим подробнее возможные риски покупки квартиры у частного застройщика.

Риск №1

Покупатель приобретает не право на квартиру, а всего право ее купить. То есть, если застройщик так и не построит дом (или передаст его другим лицам), в лучшем случае (и то если очень повезет) можно рассчитывать лишь на возврат уплаченной суммы.

Риск №2

Реально построенная квартира может достаточно сильно отличаться от той, которая фигурировала в предварительном договоре. При этом застройщик не будет нести за это ответственности (если, конечно, это не предусмотрено предварительным договором). Покупатель в такой ситуации будет вынужден либо принять квартиру, либо добиваться возврата средств.

Риск №3

«Третий риск связан с тем, что застройщик – физическое лицо. Он может банально умереть и в таком случае наследники вполне могут отказаться выполнять предварительный договор, например в силу того, что они не занимаются строительством и, следовательно, никак не могут достроить дом и продать квартиру. В такой ситуации высока вероятность того, что покупатели жилья вообще останутся ни с чем или, в лучшем случае, получат в собственность недострой.

Также стоит обратить внимание на то, что предварительный договор так же подлежит нотариальному удостоверению. То есть покупатель в такой схеме дважды (при заключении предварительного договора и при заключении договора купли-продажи) несет расходы на оформление договоров», ‒ говорит Александр Попов.

Риск №4

Еще один возможный проблемный момент – статус самого строительства. Во-первых, физические лица в нашей стране злоупотребляют «самостроем» (то есть строительством без оформления необходимых документов) и можно встретить именно такого застройщика. Во-вторых, в некоторых случаях застройщик для упрощения подготовительного этапа оформляет строительство как возведение одноквартирного, а не многоквартирного дома (зачастую это связано с целевым назначением земельного участка, которое застройщик меняет уже по ходу строительства). Любое из таких действий застройщика ведет к существенному усложнению сдачи дома в эксплуатацию и проблемам при оформлении права собственности покупателем на отдельную квартиру.

Главный риск

Главный же риск заключается в том, что отечественное законодательство не содержит достаточно эффективных инструментов для взыскания долга с физического лица, то есть в «случае чего» вернуть уплаченные деньги легальными способами будет практически невозможно.

Обезопасить себя можно

Для того, что бы избежать проблем, универсального рецепта не существует. Однако все же есть определенный алгоритм действий потенциального покупателя. По словам Александра Попова, он выглядит следующим образом:

• Необходимо проверить репутацию застройщика (узнать о ранее возведенных им объектах, посмотреть профильные сайты и форумы, возможно официальный сайт застройщика, проверить, есть ли банки, сотрудничающие с ним, отправить запрос госрегистратору на предмет наличия в Едином государственном реестре сведений о физлице-застройщике). При этом, если застройщик не зарегистрирован как физлицо-СПД, это обязательно должно насторожить покупателя, поскольку это свидетельствует, как минимум, о нежелании «светить» реальную предпринимательскую деятельность.

• Проверить наличие документа о праве на землю и его содержание. В идеале у застройщика должен быть земельный акт о праве собственности на землю, причем целевое назначение должно быть указано как «строительство многоквартирного жилого дома», а владельцем выступать именно застройщик (желательно без совладельцев). Допустимо наличие договора аренды (но это хуже) земли с тем же целевым назначением. Другое целевое назначение участка вполне может быть источником проблем на этапе оформления прав на построенную недвижимость, равно как и наличие совладельцев или краткосрочная аренда. Отметим, что решение местного совета о выделении земли не является правоустанавливающим документом, поэтому если у застройщика есть только оно – лучше договор не заключать.

• Наличие у застройщика технических условий на подключение коммуникаций: водоснабжение (холодное и горячее, если в доме не предусмотрен бойлер), канализация, электроэнергия, газ, теплоснабжение (если в доме не предусмотрена своя котельная) и градостроительных условий. Если этих документов нет, высока вероятность что вы столкнулись с «самостроем» и на этапе сдачи дома в эксплуатацию будут проблемы (если сдача вообще состоится).

• Проверить наличие проекта строительства. Проект обязательно должен быть составлен архитектором, имеющим лицензию. На данный момент его согласование с госструктурами не требуется.

• Проверить наличие декларации или разрешения на начало строительных работ и их соответствие заявляемым застройщиком параметрам дома. Если такого документа нет или они не соответствуют заявлениям застройщика – ведущееся строительство является «самостроем» со всеми вытекающими последствиями. Как вариант: строится именно то, что указано в документах, а не то, о чем рассказывает застройщик, и есть риск отдать деньги за «воздух».

• Внимательно прочесть предлагаемый договор, уточнить возможные проблемные моменты, при возможности проконсультировавшись с юристом (показав ему текст договора). Если застройщик будет против этого возражать и не отдавать образец договора «на руки» до его подписания – следует, как минимум насторожиться.

«Только если все вышеуказанное в порядке, можно заключать договор. Но это все равно не снимет рисков, указанных выше, связанных с самой схемой предварительного договора. Успешное прохождение проверки свидетельствует лишь о том, что на данный момент застройщик не имеет намерения вас обмануть, однако никак не гарантирует того, что в дальнейшем вы все же получите ожидаемую квартиру в силу тех или иных, в том числе совершенно объективных, обстоятельств», ‒ подытожил эксперт.

В следующей статье мы сделаем обзор городов-спутников Киева, где расскажем о ценах на недвижимость в них и о «плюсах» и «минусах» каждого из этих городов.