Зарегистрироваться /

Александр Попов: Основное изменение на рынке недвижимости – ужесточение конкуренции

Что изменилось на рынке недвижимости за последний год, какие объекты сегодня чаще проектируют, изменились ли методы проектирования, от чего зависит безопасность объектов недвижимости? На эти и другие вопросы в интервью ИАП «Столичная недвижимость» ответил Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Александр, что, по Вашему мнению, изменилось в проектировании недвижимости за последний год?

Главное изменение – это ужесточение конкуренции. При этом дальше эта тенденция будет усиливаться, и прослеживаться все четче. Сегодня каждый, кто платит, более требователен:  покупатель квартиры, заказчик проекта, да и собственно работодатель в каждом секторе отрасли. Конкуренция растет среди девелоперов за инвесторов, между инвесторами за вкладчиков, и уж конечно между застройщиками за конечного покупателя/арендатора недвижимости . Закономерно повышается  конкуренция среди проектных бюро и архитекторов. Сегодня все новые проекты рассматриваются на конкурсной основе. Заказчики выбирают наиболее приемлемый вариант. При этом с первого эскиза ожидают увидеть качество, архитектурную идею, технико-экономические показатели, которые смогут доказать успешность проекта в будущем. Все это с одной стороны делает работу сложнее, но с другой, вынуждает добиваться качества, что хорошо для конечного потребителя.

Указанная тенденция влияет на внутренние процессы в проектных организациях?

Конечно. В проектных организациях уже не берут на работу сотрудников как говорится «на вырост», а только тех, кто уже доказал, что может выполнить предусмотренные вакансией обязанности. К примеру, если речь идет о новом главном архитекторе проекта, то он уже должен иметь успешно реализованные проекты, аналогичные тому, на который заходит. Это консервативный подход, который порой расстраивает молодых  амбициозных специалистов, еще не имеющих за плечами убедительных  реализаций, но готовых «свернуть горы», однако в новых реалиях им приходится набираться терпения, и постепенно расти от задачи к задаче, всегда выдавая работу с гарантированным результатом.  

Много ли непрофессионалов в строительстве и проектировании?

Откровенных профанов, слава богу, не много. Но, к сожалению, многие специалисты себя переоценивают. Им кажется, что если они работают 5, 10, 20 лет, это автоматически, как выслуга лет в армии, должно обеспечивать соответствующее звание – должность. Однако, профессиональный опыт это не то, что специалист прошел, а то, что у него в голове после всех этих лет работы осталось, и что он может использовать. И если остаются в основном смутные опасения,  и предрассудки, ценность такого опыта невелика. Ценность составляет тот опыт, который позволяет делать логические выводы, с анализом причин положительных и отрицательных результатов , опираясь на что, можно находить качественные, надежные решения, точно соответствующие задаче.   Знание – сила!

Изменились ли методы проектирования?

Да методы постепенно меняются. Главное изменение – увеличение  количества прорабатываемых и сравниваемых  вариантов.  Это тот же конкурентный подход, но уже на уровне идей. Мы в огромном количестве проверяем варианты архитектурного решения,  конструкций, инженерии, и их взаимовлияния друг на друга. И хотя это требует намного больших ресурсов как человеческих, так и финансовых, в сравнении с методом «1-го варианта», игра стоит свеч.

В результате мы получаем архитектурно-качественный,  коммерчески ликвидный, и технологически удобный в реализации проект.

Какая недвижимость сегодня проектируется в большем количестве?

На первом месте – жилье. Это связано с огромным спросом, который не был реализован последние несколько лет. Необходимость  жилья никуда не делась, единственное, у покупателей меньше денег и при этом выше требования. Жилье – это тот сегмент, на который люди тратят деньги в первую очередью. Как только население зарабатывает, оно спешат улучшить жилищные условия. Поэтому первым был и остается жилой сектор.

Активно строится и проектируется сегодня торговый сегмент.  Во-первых, это связано с тем, что это первая из коммерческих сфер недвижимости, которая «подняла голову». Сегодня  на украинский рынок планируют выходить новые торговые марки, которые нуждаются в торговых помещениях. 

Если говорить об офисном сегменте, то он имеет достаточное на сегодняшний день и в краткосрочной перспективе предложение. Те объекты, которые строятся, с лихвой заполнят спрос. Однако существует значительный дефицит качественных офисных помещений, который в долгосрочной перспективе будет активно восполняться.

Недавно в одном из торговых центров Киева обвалился потолок. Как Вы считаете, кто виноват в этой ситуации и возможен ли подобный сценарий в жилом секторе?

Проблема в торговом центре связана, по моему мнению, с неправильной эксплуатацией подвесного потолка. Дело в том, что подвесной потолок – это конструкция, которая предполагает размещения на нем лампочек и аварийной сигнализации.  Если же на него навешивается большее количество элементов и нагрузка увеличивается в разы, конструкция не выдерживает и обрушается. Арендаторы же торговых галерей зачастую на потолок вешают рекламные материалы, что увеличивает нагрузку и в итоге приводит к указанным последствиям. Я склоняюсь, что этот инцидент вызван именно неправильной эксплуатацией, поскольку технология используется на рынке около 20 лет и вероятность ошибки при установке минимальна.

Что касается жилья, то здесь основные  несущие конструкции проектируются с высокой степенью надежности. В нашей стране хорошая конструкторская школа, показательно, что все постсоветское пространство рассчитывает строительные конструкции на украинских расчетных программных продуктах.  Основные конструктивные системы – монолитный и сборный железобетон, применяются десятилетиями, это проверенные надежные системы, с которыми хорошо научились работать на стройках. Так что за новое строительство можно быть спокойным. Чего не скажешь про некоторые старые здания - ветхие, аварийные, порой пережившие варварскую реконструкцию.  В качестве перекрытий еще 50 лет назад широко использовались деревянные конструкции. Дерево отличный строительный материал, который может при правильной эксплуатации работать веками, однако отсутствие гидроизоляции, попадание влаги, гниль, и  вместо перекрытий в буквальном смысле труха.

В Украине вступил в силу Закон «О регулировании градостроительной деятельности», который предусматривает декларативный способ начала строительства. Как Вы считаете, не приведет ли нововведение к  массовым нарушениям со стороны недобросовестных застройщиков?

Конечно, кто-нибудь начнет строить в неположенном месте. Потому что если что-то сделать возможно, то кто-нибудь попробует, и тогда все будет зависеть от реакции властей. Нужно будет остановить это строительство.

Практика декларативного способа начала строительства это не изобретение Украины, она действует в развитых странах, где основная масса выполняют правила игры. А те, кто нарушает – жестко наказываются. Поэтому, как только будут прецеденты жестких санкций к нарушителям, количество нарушений начнет стремиться к нулю.

Недавно С. Броневицкий представил концепцию Генерального плана развития Киева до 2025 года. Как Вы оцениваете предложения власти, что необходимо, чтобы Генплан был не просто на бумаге?

Главная проблема реализации генеральных планов, которые разрабатывались в столице, была в том, что власти бросались от одного объекта к другому. Например, если говорить о строительстве мостов, то построить мало необходимо их подключить к транспортной системе берега одного и другого. Когда этот блок вопросов закончен, необходимо преступать к следующему.  Поэтому очередность и грамотный выбор реализации объектов генплана – это залог успеха и жизнеспособности генплана. Хаотичное финансирование сразу нескольких объектов ни к чему не приведет.

Поэтому главный вопрос Генплана – это его правильная реализация.

Какие районы Киева вы считаете наиболее перспективными в плане развития?

На первом месте – это Голосеевский район, где недавно продлили ветку метро. Этот район оказался подключен к мощному транспортному ресурсу.

На втором месте, с поправкой, что это будет реализовано, это те, районы, которые находятся возле строящихся и достраиваемых мостовых переходов.

На третьем месте районы, которые были транспортными аутсайдерами и теперь в планах покрываются городской электричкой. Но здесь снова стоит вопрос реализации этого проекта. Потому что у нас чиновники уже лет 5 катаются и демонстрируют публике все тот же новый вагон электрички, а проект строительства так и не реализован.

На четвертом месте районы, в которых есть инженерные ресурсы. Дело в том, что развитие того или иного района зависит от так называемого инженерного вентиля, и если город примет решение о перспективности того или иного района, модернизирует в нем инженерные системы, это в свою очередь послужит сигналом для инвесторов. Если говорить о центральной части Киева, то если власти дадут дополнительную мощность в центр города, то тогда там будут расти новые вертикали если нет, то, – реставрироваться исторические здания.

Если бы я был на месте людей, принимающих решение о развитии города, то я сосредоточил усилия на левом берегу Киева, особенно его периферии. Перекос в плане размещения офисных зданий довольно сильный и перемещение населения с левого на правый берег создает транспортный коллапс. Поэтому правый берег более удобен в плане проживания и работы. В центре правого берега я бы сосредоточился на проектах, которые сохраняют показатели по численности населении. Это касается реконструкции старых зданий. Поэтому я считаю, что вкладывать деньги там, где есть все, как например, в центре Киева нецелесообразно, лучше инвестировать в периферийные районы, где есть место для реализации проектов, которые будут полезными для всего города.

Как Вы оцениваете перспективность застройки бывших промышленных зон?

Вопрос промышленных зон – это вопрос жизнеспособности проекта, актуального на данный момент, поскольку это большие территории, большие риски и возможности. Но их плюс – это сложившаяся инженерная и транспортная инфраструктура.

По своему опыту:  по нашему проекту сейчас активно застраиваются 30 га территории резино-регинераторного завода «Вулкан» на левом берегу (ЖК «Комфорт Таун»),  мы оцениваем этот объект нужным для покупателей жилья и он выгоден для города, так как бесхозная промышленная зона переходит в обустроенную среду. Это также позитивно влияет на  окружающую застройку, поднимает качество жилого района.

Есть ли улучшения на рынке недвижимости, вошел ли он в активную стадию развития?

Я считаю, что словосочетание экономический кризис, за последние 2 года, затерлось до полной потери смысла. Оно стало  удобной ширмой для тех, кто не желает напрягаться, и в результате оказался за бортом активной работы. Поэтому я бы назвал тенденции последних лет не кризисом, а глобальным изменением экономической структуры, спроса и финансовых возможностей, это изменения и новые возможности, но не кризис. Неспроста в китайском языке один иероглиф имеет два значения – кризис и новые возможности, поэтому, наверное, Китай в передовиках экономики мира.

Если говорить конкретно о нашей компании, то уменьшения объемов работ и сокращения персонала у нас не было. С докризисного 2008-го штат «Архиматики» увеличился в 2,5 раза до 80 человек. Но это были очень напряженное время. Мы очень много работали, чтобы создать продукт, который конкурентоспособен в нынешних, кардинально изменившихся условиях.