Пик активности на первичном рынке недвижимости наблюдался в марте 2010 года, когда цены достигли дна; фундаментальным вопросом для строительных компаний является уменьшение себестоимости; иностранные инвесторы сейчас не проявляют особого интереса к украинскому рынку недвижимости. Об этом и многом другом в интервью ИАП «Столичная недвижимость» рассказал Константин Браво, коммерческий директор компании «НЕСТ» (ОАО «Недвижимость столицы», Киев).
Константин, что сегодня происходит на рынке недвижимости?
Нашей компанией было отмечено оживление на рынке недвижимости еще в начале 2009 года. В этот период покупкой жилья начали интересоваться конечные потребители, которые устали от кризисных ожиданий, при этом снизилась активность спекулянтов. На протяжении 2009 года рынок динамично рос. К примеру, если в начале 2009 года мы продавали в наших жилых комплексах «Времена года» и «Изумрудный» 2–3 квартиры в месяц, в середине года 8–10 квартир, то к концу года уже 10–15 квартир. Пик активности на рынке недвижимости наблюдался в марте 2010 года, когда цены достигли дна. В этот период продажи составляли 18–20 квартир в месяц. В летние месяцы наблюдается сезонное затишье.
Внес ли кризис изменения в проекты девелоперов, на чем экономят застройщики, изменился ли подход к планированию?
Однозначно кризис внес изменения в проекты девелоперов. Много наших коллег начали отдавать предпочтение проектам эконом-класса с меньшими площадями и с меньшей себестоимостью, поскольку на эти проекты существует больший спрос.
Также сегодня фундаментальным вопросом для строительных компаний является уменьшение себестоимости производства работ.
Если до кризиса застройщики не обращали внимания на перестраховки со стороны проектировщиков, то сегодня каждая уважающая себя компания нанимает консультантов для расчета целесообразности тех или иных затрат.
По результату аудита происходит уменьшение металлоемкости конструкций, толщины перекрытий и так далее.
При этом все изменения осуществляются в рамках действующих в Украине норм. Таким образом, компаниям удается значительно сэкономить на производстве работ.
Что будет с ценами на недвижимость в Киеве до конца года?
На сегодняшний день цены на жилую недвижимость на вторичном и первичном рынках стабилизировались. До конца года не стоит ожидать особых изменений, поскольку предложение значительно превышает существующий спрос.
Относительно других сегментов недвижимости, с сентября—октября текущего года стоит ожидать роста цен на торговую недвижимость. Это сегмент уже начал выходить из кризиса и вскоре будет наблюдаться дефицит торговых площадей. Рост цен составит порядка 1–2% в квартал.
Цены на аренду и покупку офисных помещений не изменятся.
Константин, какие инструменты привлечения финансовых ресурсов используют сегодня застройщики?
В первую очередь девелоперы направляют в строительство деньги от продажи объектов, если у них есть что реализовывать. Компания «НЕСТ» использует именно это источник финансирования, то есть средства, вырученные от продажи квартир и нежилых помещений в ЖК «Изумрудный» и «Времена года».
Если говорить о таких инструментах как иностранные инвестиции, или привлечение кредитов, то на сегодняшний день они малоэффективны: иностранные инвесторы сейчас не проявляют особого интереса к нашему рынку, а кредиты многим компаниям просто не под силу. Много девелоперов сейчас занимается реструктуризацией существующих кредитов, договариваются с банками о кредитных каникулах
Коммерческие площади в жилых комплексах: есть ли на них спрос, какие арендаторы заинтересованы в таких площадях?
Судя по нашим новым жилым комплексам, в Киеве существует определенный спрос на нежилые помещения в новостройках. Брать в аренду, или покупать такого рода площади в основном заинтересованы предприятия сферы услуг: салоны красоты, кафетерии, кондитерские, салоны химчистки, фитнес-клубы, банки, супермаркеты, магазины непродовольственных товаров. Арендные ставки колеблются от 10 до 30 долл. США за кв. м в зависимости от месторасположения. К примеру, в наших жилкомплексах, которые находятся в непосредственной близости от центра города, арендная ставка составляет 18 долл. США за кв. м без НДС.
Снижают ли эксплуатационные расходы для жильцов застройщики?
Как правило, застройщик не снижает эксплуатационные расходы, поскольку их отношения заканчиваются на этапе передачи построенной квартиры ее собственнику.
Если кто-то из застройщиков и пойдет на такой шаг, то лишь с целью привлечь новых покупателей.
С какой рентабельностью сегодня работают украинские девелоперы, как она изменилась за последний год?
Девелоперы уже не рассчитывают на сверхприбыли, но готовы работать с нормальной, прогнозируемой прибылью 15–25%. Такие стандарты существуют во всем мире.
Константин, если говорить об офисной недвижимости, то какие помещения пользуются спросом, кто арендатор, изменились ли арендные ставки?
В первом полугодии 2010 года на рынке офисной недвижимости сохранялись тенденции 2009 года. Спросом пользовались помещения площадью 50–100 кв. м, а также от 300 кв. м и выше. Такими большими помещениями в основном интересовались крупные холдинги, которые хотели разместить все подконтрольные компании в одном здании. Арендаторами в большинстве случаев выступали представители среднего и крупного бизнеса. Малый бизнес все меньше интересуется арендой офисов в офисных центрах и уходит в жилой фонд. Арендные ставки с 2009 года не изменились и колеблются от 10 долл. США за 1 кв. м в офисных центрах класса «С», до 45 долл. США в офисах класса «А».
Сколько объектов офисной недвижимости сегодня активно строится в Киеве, какое количество «заморожено»?
По нашим оценкам, в Киеве активно строится 19 объектов офисной недвижимости и более 20 «заморожено».
Какие планы у Вашей компании на этот год?
К концу 2010 года мы намерены закончить строительство и ввести в эксплуатацию жилой комплекс «Изумрудный» в Киеве. Он состоит из двух очередей: первая очередь включает три секции на 25-19-25 этажей, вторая очередь состоит из 25-этажной секции. Уже в этом месяце начинаем ввод в эксплуатацию первой очереди.
Подготовила Юлия Василенко
- 5321 просмотр
