Какое количество компаний задерживают сроки ввода домов в эксплуатацию, где берут деньги застройщики на новое строительство, есть ли у инвесторов доверие к рынку, каковы перспективы выхода украинских компаний на IPO - на эти и другие вопросы ИАП «Столичная недвижимость» ответил Роман Смаковский, старший финансовый аналитик рейтингового агентства «Кредит-рейтинг».
Роман, скажите, есть ли сейчас в Украине доверие к рынку недвижимости со стороны инвесторов?
На первичном рынке можно говорить о cущественном снижении доверия инвесторов к покупке недвижимости, находящейся на этапе строительства. У частных инвесторов-покупателей квартир в строящихся объектах сегодня слишком много примеров, когда относительно стабильные компании не выполняют своевременно свои обязательства по строительству и передаче квартир. Такие ситуации случались и до кризиса, однако, ранее, у инвесторов была перспектива получения недвижимости, хоть и с определенной задержкой. Сейчас же перспективы достройки многих объектов, мягко говоря, весьма туманны. При этом частным инвесторам не стоит полностью отворачиваться от первичного рынка, однако необходимо гораздо более тщательно выбирать объект для инвестирования.
На рынке коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на экономическую основу пересмотра отношения крупных инвесторов к данному сегменту. Изменение основных индикаторов рынка (спроса, арендных ставок и т.д.) на фоне высокой капиталоемкости проектов в условиях проблем с привлечением финансирования, привело к падению инвестиционной привлекательности данного рынка и, как следствие, активности на нем.
Если же мы затрагиваем спекулятивную составляющую инвестиций, то такой капитал начал покидать рынок недвижимости еще до активного проявления кризисных явлений. На данный момент этот вид инвестиций практически не формирует спрос на недвижимость.
Какое количество компаний задерживают сроки сдачи объектов в эксплуатацию?
Сегодня можно констатировать, что несвоевременная сдача объектов (если говорить о сроках, которые декларируются девелоперами при продаже недвижимости инвесторам) стала практически повсеместным явлением. Только по некоторым объектам девелоперам удается выдержать первоначально заявленные сроки строительства.
Начинается ли новое строительство, если да, то с помощью каких средств?
В текущих условиях на рынке жилой недвижимости начало серьезных работ на новых площадках является уникальным событием. Чаще встречаются случаи, когда девелоперы продолжают работы по объекту, даже если кризис застал их на начальной стадии строительства. При этом основным источником финансирования в таких случаях выступают собственные средства компаний или средства их партнеров по проекту. Доходы от продаж строящейся недвижимости, в отличие от прошлых лет, составляют весьма незначительную часть средств необходимых для реализации проекта.
Кредитные рейтинги скольких строительных и девелоперских компаний были понижены с начала года?
За 9 месяцев 2009 года нашим агентством были понижены кредитные рейтинги 21 компании, выпустивших целевые облигации, что составляет около 10% от общего количества. При этом кредитным рейтингам выпусков облигаций 19 компаний прогноз по рейтингу был изменен на негативный. Основные причины снижения рейтингов и изменения прогнозов – это повышение вероятности несвоевременности исполнения эмитентами своих обязательств по выпущенным ими целевым облигациям в связи с затруднениями по дальнейшему финансированию работ и, как следствие, переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Помимо этого с начала 2009 года рейтинговое агентство «Кредит-рейтинг» зафиксировало технические дефолты целевых облигаций 21 Эмитента. По состоянию на 30.09.09 кредитные рейтинги выпусков целевых облигаций 36 компаний поддерживаются агентством с негативным прогнозом.
При этом на рынке есть и позитивные примеры. Так за указанный период были повышены кредитные рейтинги целевых облигаций 14 Эмитентов. По состоянию на 30.09.09 с позитивным прогнозом поддерживаются кредитные рейтинги 7 компаний. Основой для повышения рейтингов служили относительно активные работы на строительных площадках, а также введение объектов в эксплуатацию с временным запасом по отношению к началу срока погашения облигаций.
Когда возможно возобновление ипотечного кредитования и каковы перспективы кредитования рынка недвижимости в иностранной валюте?
Стоит разделять декларируемое и реальное ипотечное кредитование. И сегодня есть банки, которые заявляют о том, что они предоставляют ипотечные кредиты. Однако условия такого кредитования весьма жесткие, поэтому оно практически недоступно.
Учитывая текущее положение в банковской отрасли возобновления массовой доступной ипотеки в среднесрочной перспективе ожидать не стоит.
Сегодня НБУ декларирует курс на дедолларизацию экономики Украины и снижение валютных рисков, в том числе и для заемщиков. В такой ситуации можно говорить практически о недоступности валютного кредитования для заемщиков.
Какие возможные способы приобретения недвижимости будут актуальны для частных покупателей в следующем году в случае отсутствии ипотеки?
В условиях фактической недоступности ипотечного кредитования и ожидаемого продолжения снижения реальных доходов населения, основным способом улучшения жилищных условий будет использование сбережений, накопленных в докризисное время, часто в совокупности с продажей имеющейся недвижимости. Незначительной части населения в предвыборное время повезет получить жилье по государственной программе. Большинство же граждан, не решивших на сегодня «жилищный вопрос», будут вынуждены ожидать приведение цен на недвижимость в соответствие с уровнем доходов в нашей стране.
При этом среди существующих механизмов привлечения средств на первичном рынке жилой недвижимости стоит упомянуть о перспективности использования механизма закладных.
Какие способы привлечения инвестиций на рынок недвижимости сегодня используют украинские девелоперские и строительные компании?
На рынке жилой недвижимости сегодня основные источники финансирования строительных работ – это собственные средства компании, которыми она зачастую обладает в силу наличия поддержки от акционеров либо же средства, полученные от продажи квартир до момента наступления активной фазы кризиса в отрасли. Для рынка коммерческой недвижимости более частыми являются примеры проектов, которые продолжают реализовываться даже в нынешнее кризисное время за счет средств иностранных инвесторов.
Кредитование девелоперов и строительных компаний в нынешних условиях является очень редким явлением.
Какие перспективы выхода украинских девелоперских компаний на IPO? Есть ли возможная альтернатива IPO?
В краткосрочной и среднесрочной перспективе вероятность такого выхода очень невысока. В долгосрочной перспективе вероятность успешного привлечения капитала через IPO будет зависеть от многих факторов: общего состояния экономики Украины, стабильности национальной валюты, интереса иностранных инвесторов к нашей стране, состояния и привлекательности рынка недвижимости Украины и т.д.
Теоретически, в докризисный период, кроме IPO у девелоперских компаний было много вариантов привлечения капитала: облигационные займы, различные виды банковского кредитования, частное партнерство, в том числе с иностранными инвесторами, привлечение средств от инвестиционных фондов, международных финансовых организаций и т.д. Однако в нынешней ситуации можно говорить скорее об относительно невысоком интересе потенциальных инвесторов к компаниям и проектам строительной отрасли.
Скажите, Роман, что ждет рынок недвижимости в следующем году?
В среднесрочной перспективе, с учетом текущих экономических тенденций (снижение реальных доходов граждан, отсутствие кредитования, безработица и т.д.), инвестиционная активность на рынке будет невысокой. В частности на рынке жилой недвижимости будет фиксироваться снижение количества вводимого в эксплуатацию жилья. Многие частные инвесторы займут выжидательную позицию в надежде на снижение цен. Помимо этого на первичный рынок недвижимости будет оказывать серьезное влияние кризис доверия со стороны инвесторов. Очевидно, что количество реальных участников рынка сократится.
Подготовила Юлия Василенко
- 3284 просмотра
