Зарегистрироваться /

Алексей Зеркалов: «Сегодня украинский рынок недвижимости в большей мере интересен национальным инвесторам»

О том, как выполняют свои обязательства перед банками девелоперы-заемщики, является ли рынок недвижимости инвестиционно привлекательным, будет ли дальнейшие падение цен,  стоит ли инвестировать в недвижимость - ИАП «Столичная недвижимость» рассказал Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital.  

 

Алексей, какое количество домов в Украине строились за счет кредитов, выданных девелоперам?

Официальной информации о том, сколько домов строилось за счет кредитов, на данный момент нет, но есть данные Национального банка Украины о том, что по состоянию на сегодняшний день на операции с недвижимым имуществом, банковских кредитов было выдано на сумму 31, 2 млрд. грн., а на строительство - 40, 7 млрд. грн.

 

Выполняют ли заемщики-застройщики свои обязательства перед банками?

Сегодня застройщики попали в нелегкую ситуацию, поскольку зачастую выданный им кредит превышает стоимость самого объекта. С учетом того, что во время строительства объект не генерирует доход, объем продаж значительно упал, выплачивать долг многие заемщики не могут. При этом банки готовы идти на уступки. Варианты решения могут быть разные: некоторые платят только проценты по кредиту, принимается решение о пролонгации договоров займа. Есть и значительное количество тех, кто и вовсе не могут выплачивать кредит. 

 

Могут ли банки изъять у застройщика строящийся объект, в случае не выполнения им долговых обязательств?

Теоретически могут, но о таких прецедентах я не слышал. Банкам проще договориться с заемщиком. Если учесть наше несовершенное законодательство, заемщики могут добиться желаемого для них решения.

 

Какой на сегодняшний день объем негативной задолженности?

Согласно данным Национального банка Украины, по состоянию на сегодняшний день сумма негативной кредитной задолженности в сфере операций с недвижимым имуществом составила 3,1 млрд. грн., а строительства – 3,9 млрд. грн.

 

Как в процентном соотношении на сегодняшний день снизилась инвестиционная стоимость объектов недвижимости?

С начала года снижение составило 50-60%. В нашей практике был случай, когда один из наших клиентов обратился с просьбой оценить свой объект. Вначале его объект был оценен в 30 млн. дол. США, через некоторое время этот объект стоил 20 млн. долл. США, еще спустя время он достиг стоимости в 10 млн. долл. США.

 

Прогнозируете ли Вы снижение инвестиционной стоимости недвижимости?

Прогнозировать сложно, но значительного падения не предвидится. Я могу сказать, что в дальнейшем будет расти количество сделок. Это связано, в первую очередь, с тем, что собственники привыкли к мысли, что цен на недвижимость уровня 2008 года уже не будет и нужно учитывать сегодняшние реалии. Будет определенное количество собственников, которые решаться продать объект по нынешним ценам. Я также могу сказать, что расти цены не будут, поскольку для этого нет предпосылок. Даже если банки начнут выдавать кредиты на строительство объектов, то потребительское кредитование возобновиться не скоро. А без средств у конечных потребителей недвижимости высокого спроса не будет и предпосылок для роста цен также не будет.

 

Когда стоит ожидать возобновления ипотечного кредитования?

Банки еще не скоро смогут «стать на ноги», в их портфеле в среднем около 20% неблагоприятных кредитов, которые придется списать и признать как убыток. Это очень большие суммы. В сегодняшней ситуации виноваты в большей мере, все-таки, банки. Причиной того, что рынок «лопнул», стали выданные кредиты, грубо говоря, практически всем желающим. Доступное кредитование стало причиной высокого спроса и соответственно высокого уровня цен на недвижимость, поэтому кредитовать в следующем году кредитование недвижимости не будет иметь массового характера, поскольку банкам нужно вернуть те средства, которые они уже выдали, минимизировав при этом свои убытки.

 

На сколько сегодня рынок недвижимости является инвестиционно привлекательным?

На сегодняшний день проекты на начальном этапе никого не интересуют. Инвесторов может заинтересовать уже построенная недвижимость. К примеру, в коммерческой недвижимости основным критерием является доходность объекта 15-20% в год. Про жилую недвижимость говорить сложнее, поскольку тут всегда была большая доля спекулятивного капитала. Сегодня собственники не готовы продавать недвижимость по низким ценам, а покупатели предпочитают подождать.

 

Является ли недвижимость сегодня лучшим средством сбережения денег, как это было раньше?

Всегда бытовало мнение, что недвижимость и земля - это лучший способ сохранения и приумножения средств, но этот подход был больше эмоциональный, логически ничем не подкрепленный. К примеру, купленная недвижимость с целью инвестирования в 2008 году сегодня стоит в два раза дешевле, это значить, что она принесла убыток своему собственнику. Поэтому, приобретая недвижимость, нужно более тщательно просчитывать возможные риски и определить степень доходности, только после этого принимать решение – выбрать ли недвижимость в качестве вложений и сбережения капитала.

 

Какова «география» инвесторов  интересующихся рынком недвижимости?

В первую очередь - это национальные инвесторы. Иностранных больше интересует приобретение недвижимости в Европе и Америке, где риски меньше, чем в Украине.

 

Какой сегодня портрет национального инвестора?

Это собственник бизнеса, который выгодно продал свои активы в период экономического бума и не успел потратить деньги. При этом он не спешит, поскольку сейчас время играет на него. У многих есть понимание, что ситуация не вернется на уровень 2007-2008 годов и цены вряд ли вырастут в ближайшей перспективе. Поэтому инвесторы готовы ждать.

 

Какие Ваши прогнозы по улучшению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости?

В этом и следующем году цена покупателя будет превалировать на рынке, увеличиться количество сделок, цены будут отражать рыночную ситуацию. Цена на недвижимость,  в большей мере, будет меняться в сознании людей. Но ожидать, что в следующем году цены вернуться к показателям прошлого-позапрошлого года не приходится.

 

Подготовила Юлия Василенко

 

Теги