Надежный долг. Как взять кредит под залог недвижимости

Деньги имеют одно нехорошее свойство: обычно их нет как раз тогда, когда они позарез нужны. Что же делать, если срочно понадобилась определенная сумма, а выручить вас некому? Выход один — попробовать получить кредит в банке.

Сегодня многие столичные банки предоставляют кредиты населению. В основном в гривнях. А некоторые — и в валюте. Правда, под честное слово денег нынче никто не дает. Поэтому банк обязательно требует залог, то есть имущество, которое в случае невыполнения заемщиком своих финансовых обязательств он сможет реализовать, чтобы вернуть свои деньги.

Главный вопрос, который прежде всего интересует каждого потенциального заемщика: во сколько обойдется ему банковская ссуда? В среднем цена кредита составляет около 35% годовых в национальной валюте и около 18% — в свободно конвертируемой. Причем в каждом случае размер процентной ставки определяется, исходя из конкретных обстоятельств, поэтому всегда можно поторговаться с банком за пару-тройку процентов.

Кредиты предоставляются преимущественно на срок до 2 лет. (При этом обычно кредитору абсолютно все равно, как должник распорядится деньгами.) Однако бывают и исключения. Некоторые финансовые учреждения могут ссудить денег и на 5 лет. Но в таком случае, как правило, предварительно оговаривается, на что будет истрачена полученная сумма, и банк оставляет за собой право контролировать целевое использование кредита (сейчас такая схема широко применяется, например, при покупке жилья).

Хотя теоретически банковский кредит сейчас доступен любому человеку, у которого есть что предоставить финансовому учреждению в обеспечение своих обязательств, на практике все обстоит не так, как в теории.

Начнем с того, что далеко не всякая недвижимость устроит банк в качестве залога. Так, многие банки предпочитают работать исключительно с квартирами. Некоторые (в основном те, что сотрудничают с риэлтерскими фирмами) соглашаются иметь дело и с гаражами, домами, дачами. Однако шикарные особняки и коттеджи однозначно не подойдут: в последнее время их очень трудно продать. Не хотят финансисты связываться и с такими квартирами, где прописаны дети и пенсионеры, — слишком рискованно.

Как говорят сами банковские служащие, идеальный заемщик — это совершеннолетний дееспособный гражданин Украины, имеющий свои собственные «квадратные метры». Впрочем, даже если человек полностью отвечает этим требованиям, никаких гарантий насчет кредита ему никто не даст до тех пор, пока с ним обстоятельно не переговорит сотрудник кредитного отдела. Задача последнего — детально ознакомиться с различными сторонами жизни и деятельности потенциального заемщика, дабы убедиться в том, что данный гражданин способен вовремя возвратить долг. Для этого банковский работник не только задает много различных вопросов, но и внимательно изучает предоставленные ему документы — паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, технический паспорт на квартиру и справку-характеристику из БТИ, справку из ЖЭКа о составе проживающих в квартире, справку об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости, а также справки о присвоении идентификационного кода и... из психоневрологического диспансера.

Как показывает практика, весомыми козырями в руках потенциального заемщика являются официальная справка с места работы, где указаны солидные суммы заработной платы за последние полгода, и справка о сумме уплаченных налогов за прошлый год.

Если собеседование прошло успешно, человеку предложат заполнить бланк заявления о предо-ставлении кредита. Затем специалисты из службы безопасности банка проверят подлинность каждого документа, попутно выяснив так называемую «кредитную историю» заемщика — получал ли он раньше кредиты, в каком банке, соблюдал ли график платежей и т. п.

Меры предосторожности отнимают немало времени и сил, потому каждый банк старается в первую очередь кредитовать уже проверенных людей — своих постоянных клиентов, счета которых он обслуживает. В более выгодном положении находятся также работники предприятий и организаций, тесно сотрудничающих с данным кредитным учреждением.

Если в результате «проверки с пристрастием» не будет выявлено ничего подозрительного, можно считать, что полдела сделано: у кредитной комиссии банка — наивысшей инстанции, которая распоряжается деньгами, — не будет оснований для отказа в кредите. А когда члены комиссии дадут «добро», заемщику останется только оформить необходимые документы.

Как правило, вся процедура занимает два-три рабочих дня. За это время недвижимость, предо-ставленную гражданином в обеспечение своих обязательств, оценивают и страхуют, после чего заключается кредитный договор, а также договор залога.

Сумма, в которую оценивается недвижимость заемщика, для банка имеет большое значение. При этом финансисты всегда заинтересованы в том, чтобы залоговая стоимость имущества была
поменьше, ведь тогда в случае чего можно быстрее продать заложенную квартиру или гараж и погасить задолженность. Заемщик, естественно, хочет совсем другого. Но поскольку именно он выступает в роли просителя, то ему надо быть заранее готовым к тому, что эксперты банка оценят его «квадратные метры», как минимум, на 10-15% ниже их реальной стоимости — чтобы подстраховаться на случай возможных колебаний цен на рынке недвижимости.

Очень важный момент при подготовке кредитного соглашения — страхование имущества, которое заемщик предоставил в обеспечение своих обязательств. В соответствии с действующим законодательством, такое страхование является обязательным. Понятно, что срок страхования не может быть меньше, чем срок кредитования. Но законом не предусмотрено, от каких именно рисков надо страховать недвижимость. Поэтому, в принципе, заемщик может сам выбирать наиболее приемлемый для него (то есть самый дешевый) способ
выполнить требования закона. Однако на деле все происходит совсем не так. Банк-кредитор, как правило, настаивает на том, чтобы недвижимость была застрахована в конкретной страховой компании, которой он доверяет, причем обязательно по стандартному пакету рисков (т. е. от пожара, залива и противоправных действий третьих лиц).

Купив страховой полис, заемщик может отправляться к нотариусу, поскольку по закону договор залога должен быть нотариально удостоверен. Однако следует иметь в виду: недвижимость, являющаяся общей собственностью нескольких лиц, может быть предметом договора залога только при наличии согласия всех совладельцев. Потому, если заемщик не является единственным хозяином квартиры, для оформления залога ему обязательно понадобится письменное согласие других членов семьи.

Убедившись, что недвижимость действительно принадлежит заемщику и что она не заложена дважды, нотариус сделает соответствующие отметки в договоре залога и специальной книге. Только после этого наступит торжественный момент подписания основного — кредитного — договора.

Специалисты советуют перед тем, как ставить свою подпись под этим документом, спокойно, не спеша его прочитать: не помешает лично убедиться в том, что в договоре точно и однозначно изложены все наиболее существенные пункты — о процентах, графике выплат, дополнительных условиях.

Особое внимание нужно обратить на пункт, в соответствии с которым банк может менять процентную ставку по кредиту. Вообще-то изменение ставки не обязательно означает ее увеличение. Иногда (например, при проведении различных акций) банки и снижают процентные ставки по кредитам для физических лиц. Однако, пока такие примеры не типичны для нашей жизни. Поэтому людям, чьи доходы не защищены в достаточной степени от инфляции, стоит хорошенько подумать прежде, чем брать кредит на пять лет. Впрочем, каждый заемщик должен знать, что, по общему правилу, в случае изменения процентной ставки банк обязан немедленно сообщить об этом своему клиенту. Затем должно быть заключено дополнительное соглашение, и лишь после этого должник обязан платить проценты по новой ставке...

Если после ознакомления с текстом кредитного договора остались какие-то невыясненные моменты, надо тут же расставить все точки над «і». Чтобы не пришлось потом сетовать на собственную беспечность и безалаберность. Ну а когда вопросов нет и все формальности улажены, то можно переходить к самой приятной процедуре — получению денег. Для этого есть два способа — получить наличность в кассе банка либо открыть свой счет, на который будет переведена оговоренная в кредитном договоре сумма (естественно, с вычетом расходов на оформление сделки).

Понятно, что, предоставив гражданину кредит, банк не будет ждать несколько лет, пока ему вернут всю сумму с процентами сразу, — он захочет получать стабильные доходы на протяжении всего срока кредитования. На практике используются следующие схемы выплат по кредиту. Первый вариант предусматривает равномерное — как правило, ежемесячное — погашение кредита одинаковыми частями с уплатой процентов на остаток задолженности. Но заемщику нередко хочется сдвинуть момент выплаты основной суммы кредита подальше в будущее. И тогда применяется второй вариант, предусматривающий регулярную выплату определенных небольших сумм в счет погашения кредита, а также процентов, которые начисляются на остаток задолженности. При такой схеме образуется некоторый «хвост», который погашается в конце срока.

Первый вариант в большинстве случаев выгоден банку — он быстрее получает назад свои деньги и при этом меньше рискует. Второй вариант предпочтительнее для заемщика, особенно при повышении уровня инфляции — ведь легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она хоть немного обесценится.

А что же произойдет, если в силу сложившихся обстоятельств должник не может вовремя вернуть кредит? Рассказывает Ирина Анатольевна, менеджер кредитного отдела банка:

— Страшилки про злых банкиров, которые выбрасывают на улицу несчастных стариков и детей, — это не более чем досужий вымысел. Такого не может быть, потому что мы вообще не работаем с квартирами, где прописаны несовершеннолетние и пенсионеры. К тому же, если заемщик попал в затруднительное положение, он всегда имеет возможность решить свои проблемы цивилизованным путем. Другое дело, что некоторые граждане тянут с возвратом кредита до последнего, скрываются от представителей банка, пишут жалобы в различные инстанции. Тут уж нам ничего другого не остается, как обращаться за помощью к правоохранительным органам...

Чтобы не платить штрафные санкции за несвоевременный возврат кредита (пеня устанавливается в размере 0,5-0,8% от суммы долга за каждый день просрочки), заемщик, который аккуратно платит проценты может заранее продлить срок действия кредитного соглашения. Ну а если нет надежды рассчитаться с банком не только в определенный срок, но и вообще в обозримом будущем? Тогда, в соответствии с действующим законодательством, банк имеет право реализовать заложенное имущество должника по своему усмотрению (или на публичных торгах по решению суда). За счет вырученных средств погашается кредит вместе с процентами, задолженность по пене, а также возмещаются затраты на судебные издержки и расходы, связанные с реализацией предмета залога. Оставшиеся после этого средства передаются заемщику. Впрочем, на практике банк нередко идет навстречу своим клиентам, разрешая им самим реализовывать заложенное имущество, даже помогает выгодно продать квартиру или дачу. Объясняется такая «благотворительность» просто: кредитору намного выгоднее быстро уладить дело миром, нежели годами судиться с должником, теряя при этом время и деньги.

Есть ли смысл коммерческим банкам давать кредиты частным лицам? На этот счет среди финансистов все еще нет единого мнения. Одни до сих пор полагают, что «овчинка выделки не стоит», и частного вкладчика предпочитают частному заемщику. А другие — наоборот— считают кредитование населения весьма перспективным бизнесом. И, надо сказать, последних с каждым годом становится все больше. По словам финансового аналитика столичного Центра экономических исследований Ольги Чаплыгиной, в последнее время руководители многих банков пришли к выводу, что иметь дело с физическими лицами хотя и хлопотно, но менее рискованно, чем с юридическими. Это обусловленною тем, что, во-первых, размеры предоставляемых населению кредитов в большинстве случаев весьма небольшие (в среднем $3-4 тыс. или эквивалент этой суммы в гривнях); и, во-вторых, риск невоз-врата кредитов здесь, в принципе, невелик, даже если принять во внимание недостатки ныне действующего законодательства, которое больше охраняет интересы должника, чем кредитора.

Таким образом, и процентные ставки, и условия кредитования для физических лиц во многих банках уже не выглядят драконовскими, как это было несколько лет назад. Даже более того — финансовые учреждения предпринимают шаги для того, чтобы облегчить жизнь заемщиков, чему в немалой степени способствует стабильность национальной валюты.

Народ оценил такое отношение к себе со стороны банкиров. И хотя рядовой гражданин с окладом в 300 гривень за деньгами в банк пока не спешит, люди со средним достатком потихоньку учатся жить взаймы: работники кредитных отделов на отсутствие клиентов не жалуются.