Деньги из «квадратов». Как заработать на киевской недвижимости

Деньги из «квадратов»

Как заработать на киевской недвижимости

Ну кому, скажите на милость, нынче деньги не нужны? Тем более, когда их можно получить, всего лишь толково распорядившись имеющимися валютными запасами из чулка. Но куда вложить свои кровные, чтобы без лишних хлопот иметь приличную прибыль? Подавляющему большинству граждан хорошо известно лишь одно такое место — банк. Между тем, очень даже неплохие возможности для личного обогащения открываются и на киевском рынке недвижимости...

Искусство перепродавать

В принципе, существует не так много способов заработать на недвижимости. Точнее, их всего два. Первый — извлекать постоянный доход, не лишаясь самой недвижимости. То есть речь идет об аренде. И второй — купить подешевле, а затем продать подороже.

Что касается «классической» аренды на «вторичном» рынке, то она сегодня особых денег не приносит. Хотя спрос на арендуемое жилье очень высок, однако, например, однокомнатную квартиру в средненьком районе вроде Нивок, которая сейчас стоит никак не меньше $ 18 тыс., при хороших раскладах сдать можно за $150-160 в месяц. Это около 8 % годовых. Выходит совсем как в банке. Только положив деньги на депозит, не надо искать арендаторов и пить валидол при мысли, что твое имущество могут спалить по неосторожности. Ну, а если сдавать жилье через посредников да еще вдобавок его застраховать на всякий пожарный, и так не ахти какие доходы еще больше уменьшатся... Так что, как ни крути, окупятся вложенные средства не раньше, чем через 12 лет. Для двух- и трехкомнатных квартир, вполне вероятно, доходность окажется чуть выше, но все равно не густо. Стоит ли ради такой мелочи огород городить…

Переход в сектор более дорогого жилья кардинально картину не меняет. Да, арендные ставки там значительно выше (от $300/ мес.). Но за шикарные апартаменты уже не платят столько, как три-четыре года назад. К тому же солидные квартиры стоят намного дороже, чем типовое жилье, и коммунальные платежи здесь совсем другие, и ремонт требуется весьма дорогостоящий, поскольку обеспеченные арендаторы довольно требовательны к оборудованию апартаментов. «Выскочить» за планку 15 % в год вряд ли удастся. Впрочем, бывают и исключения из правил: так, по словам риэлтеров, некоторые квартиры окупаются за 4-5 лет. Но это в основном очень популярные сейчас двух- и трехкомнатные квартиры в хорошем состоянии в прилегающих к центру районах.

Есть тут еще один важный нюанс: сейчас происходит более быстрое моральное старение «элитного» жилья. Еще не старая типовая квартира и через десять лет будет считаться вполне нормальной. В дорогом же сегменте постоянно появляются новые, более качественные предложения, а старые, соответственно, теряют класс. (Так случилось со «сталинками», которые уже не относятся к категории суперпрестижного жилья.) Таким образом, скорее всего лет через пять рыночная «усушка с утруской» приведут к тому, что за свои апартаменты арендодатель будет получать все те же 8 % годовых.

Теперь о перепродаже квартир. Конечно, столько, как в начале 90-х, сейчас на этом не заработаешь. Истории про удачливых бизнесменов-любителей, умудрившихся купить по случаю квартиру в центре за $90 тыс., а спустя полгода «толкнуть» ее за $160 тыс., уже воспринимаются как нечто из области фантастики. Тем не менее, тот, кто приобрел в июне 2002 года скромную «трешку» в «спальном» районе за $18 тыс., продав ее в июне нынешнего года, без особого напряга положил себе в карман в полтора раза больше. Что ни говори, тоже приличный куш! Правда, нынче рост цен на рынке жилья уже не столь значительный, каким он был в прошлом году: по прогнозам специалистов, он вряд ли превысит 15% против 25-30% в 2002 г. А это значит, что привлекательность чисто спекулятивных операций с жилой недвижимостью на «вторичном» рынке снижается. Свою роль в этом играет и следующее обстоятельство: сейчас для того, чтобы вкладывать в столичную недвижимость деньги с целью получения прибыли, нужен достаточно большой стартовый капитал ($80-100 тыс.).

Прибыльная виртуальность

Основная идея спекулятивных операций на «первичном» рынке жилья — приобретение квартир на ранних этапах строительства с последующей перепродажей. Как отмечают эксперты, бурный расцвет такого рода деятельности наблюдался в Киеве еще совсем недавно, когда основные столичные застройщики допускали переуступку прав на строящееся жилье. Тогда можно было за пару месяцев заработать на еще не существующей квартире $3-4 тыс. Делалось это очень просто: инвестор платил начальный взнос за квартиру (как правило, 30% ее стоимости) и «забивал место», а затем за соответствующее вознаграждение переуступал свое право другому лицу. Теперь, когда переуступка прав не приветствуется крупными строительными компаниями (в одних компаниях она прямо запрещена, в других за ее проведение взимается дополнительная плата), былые возможности легкой наживы канули в Лету. Однако и сейчас разница в цене между «первичным» жильем на стадии котлована и после того, как дом завершен, може быть весьма значительной. Настолько значительной, что банковский депозит не идет ни в какое сравнение с этой прибылью.

Заслуживает внимания и такой момент: специфика самого процесса строительства обуславливает рост цен на строящееся жилье, причем этот рост неминуем (разумеется, если страну не охватит глубокий экономический кризис или что-нибудь подобное). Таким образом, в данном случае вложения в недвижимость защищены от колебаний рыночной конъюнктуры.

К тому же, когда на квартиру получено свидетельство о праве собственности, ее продавец оказывается в выгодной ситуации: у покупателя «новья» выбор небольшой, так как нового ликвидного жилья на «вторичном» рынке не так много.

Выигрышная ставка

По мнению риэлтеров, в настоящее время для сдачи в аренду лучше всего подходят уже упоминавшиеся выше двух- и трехкомнатные квартиры в более-менее новых домах, расположенных в прилегающих к центру районах. Типовое жилье на окраинах в этом плане не представляет большого интереса. А слишком дорогие апартаменты могут просто «зависнуть» на неопределенный срок.

Самое важное при выборе объекта недвижимости для перепродажи — определить, на какие квартиры более всего вырастет цена к «часу X».

Покупатели жилья обычно учитывают целый ряд особенностей конкретной квартиры, самого дома и района. Что касается района, то на первое место ставится его престижность, экологичность и удобство транспортного сообщения с центром. Обжитые правобережные районы, где активно ведется новое строительство (Святошин, Оболонь) более популярны, чем Левый берег. Сегодня люди устали от шума, им хочется соседства с парком, зеленой зоной. Наличие всего этого делает квартиру максимально привлекательной.

В новом жилом комплексе покупатели проявляют интерес прежде всего к инфраструктуре. Большим «плюсом» является наличие закрытого охраняемого двора, подземного паркинга, гостевой автостоянки. Желательно, чтобы дом имел оригинальный внешний вид. В самих квартирах большое значение имеет удачная планировка.

Среди «подержанного» жилья наибольшим спросом пользуются «двушки» и «трешки» в центре и поблизости от него. Как считают эксперты, однокомнатные квартиры и так подорожали дальше некуда (сегодня они почти сравнялись по стоимости с двухкомнатными). Поэтому в будущем цены на них сильно не вырастут.

Покупатели «новья» отдают предпочтение квартирам относительно небольшой площади (80-100 кв. м) недалеко от метро. Еще один из ключевых параметров жилища — вид из окон.

По мнению экспертов, оптимальная схема работы с доходным «вторичным» жильем предусматривает его сдачу в аренду на срок, необходимый для возврата вложенных средств, а потом недвижимость продается. Такой комплексный подход обеспечивает инвестору не менее 35% годовых.

Следует отметить, что операции с новым жильем априори считаются более рискованными из-за того, что они растянуты во времени. Как правило, от фундамента до крыши дом строится около двух лет. А тот факт, что, вложив деньги в строящийся дом в 2001 г., вы за счет общего роста цен на жилье получили 80 % дохода к 2003-му, еще не является гарантией того, что точно так же будет и в следующие два года. Кроме того, перспективных строящихся домов в Киеве не так уж много, и заполучить там ликвидные квартиры ой как нелегко… В то же время вероятность ошибиться при выборе объекта для инвестирования достаточно велика.

Тем не менее, у инвесторов есть шанс: работая с небольшими застройщиками, которые, в отличие от строительных гигантов, не имеют ничего против переуступки прав на жилье, можно получать «на выходе» 50% годовых. Впрочем, тут есть одно «но»: не все покупатели хотят иметь дело с посредниками, даже если у тех условия лучше, чем у строительных компаний.

Чтобы минимизировать риски при инвестировании в недвижимость, специалисты советуют «не класть все яйца в одну корзину». Купив несколько квартир разных ценовых категорий для сдачи в аренду или перепродажи, инвестор значительно уменьшает риск прогореть. Понятно, для частного лица сложно вложить сразу $ 100-150 тыс. Однако сегодня вполне реально получить на недостающую сумму в банке «длинный» кредит под покупку доходной недвижимости. При этом обычно применяется известная комбинированная схема, когда приобретенные квартиры сдаются в аренду. Только доходы от нее в данном случае используются для погашения кредита. А через несколько лет, рассчитавшись с банком, вы становитесь обладателем пары-тройки собственных квартир.

Приняв решение зарабатывать на рынке недвижимости, непременно найдите себе опытного консультанта. Разумеется, его услуги не бесплатны (обычно гонорар такого эксперта составляет
4-5% от суммы инвестиции). Зато этот специалист благодаря своим знаниям,опыту, связям поможет вам заработать намного больше и, что тоже немаловажно, убережет вас от опрометчивых поступков.