С начала кризиса рынок недвижимости значительно изменился. Что именно происходит сегодня на первичном рынке жилья, порталу «Столичная недвижимость», рассказал заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу ООО «ТММ» (Технологии. Менеджмент. Маркетинг) Алексей Говорун.
Алексей, расскажите, что происходит на рынке первичной жилой недвижимости?
Компании сегодня делятся на два типа – те, кто строит, и те, кто неактивен на рынке. Что касается объектов недвижимости, то меняется их позиционирование. Сегодня многие заявленные ранее объекты премиум-класса, становятся, в лучшем случае, бизнес-классом. Это связано, в первую очередь, с тем, что класс объекта определяет сам покупатель, который стал более внимателен к деталям и реально оценивает предложение. Этим, частично, объясняется и тенденция к падению цен. Клиенты не готовы платить за несоответствие характеристик объекта его цене. Сейчас покупатели учитывают месторасположение, наличие необходимой инфраструктуры, то, кто управляет домом.
На сколько сегодня реально снизились цены на первичном рынке?
Некоторые называют цифру 30-40%. Но это не совсем правильно, поскольку цена индивидуальна для каждого конкретного объекта. Я повторюсь – цены на некоторые объекты падают не потому, что кризис, а потому что не соответствуют ранее заявленному классу. Помимо этого, снижать цену на уже практически достроенный дом или уже введенный в эксплуатацию нет смысла. Если в 2008 году было построено 10 млн. кв. м. жилья, то каким этот показатель будет в 2009-2010 гг. неизвестно. К этому времени будет колоссальный дефицит жилья. Поэтому снижать цену сегодня нелогично. При этом всегда есть спрос на сегмент элитного жилья. Достойные варианты в цене мало изменились и вряд ли существенно изменятся в сторону снижения.
Вы сказали, что рынок делится на активных игроков и неактивных. Сколько на сегодняшний день в Киеве, действительно активных компаний?
По моим оценкам около 15. Причем это без учета объемов их деятельности на сегодняшний день.
Как изменился покупатель за последние полгода?
Сегодня клиенты стали более требовательны и внимательны по отношению к предлагаемому продукту. Как я уже говорил, теперь класс объекта определяет покупатель, а не застройщик. За определенную сумму клиент хочет соответствующее предложение. Помимо этого, немаловажной тенденцией стало смещение приоритетов при принятии решения о покупке. Теперь в структуре критериев на первом месте стоит надежность застройщика, после чего цена и соответствие параметров объекта заявленной стоимости. Даже если компания будет предлагать клиенту достойный продукт за приемлемую цену, покупатель не купит квартиру, если девелопер сегодня неактивен на рынке. Пока клиент не посетит стройплощадку и не увидит, что на объекте работает техника, он покупать жилье не будет.
Кто сегодня является покупателем недвижимости, изменился ли его портрет?
Покупают все те же люди, что и раньше, просто их сегодня меньше. Как и раньше жилье эконом- и бизнес-класса приобретают представители мелкого и среднего бизнеса, премиум-класс – крупный бизнес. Лично для себя я выделяю несколько групп покупателей. Первая - это реальные покупатели, которым сегодня необходимо улучшить жилищные условия. Это люди, которые приобретают жилье, в связи с расширением семьи. К ним можно отнести также пенсионеров и госслужащих, которые имеют постоянный доход. Для таких клиентов кризис не является стимулом или помехой, поскольку существует реальная необходимость в покупке. Ко второй категории относятся, как их называют, «богатые счастливые». Это та категория людей, которые узнали о кризисе и поехали отдыхать на мировые курорты. Такие люди не будут стоять в очереди за недвижимостью, но при наличии достойного предложения сделают покупку. Эта покупка может быть предназначена как для них самих, так и для их детей. Приобретать жилье классом ниже для потомков, которые выросли в определенных условиях, такие клиенты однозначно не будут.
Отразился ли кризис на продажах в объектах компании?
В Киеве сегодня мы продаем квартиры в жилом комплексе «Сонячна брама» на ул. Ломоносова, у нас осталось пару квартир в «Триумфе» на ул. Зверинецкой, в жилом доме «Авиатор» на ул. Комарова. Что касается продаж, то они ведутся по-разному в каждом объекте. Если брать показатель за март 2009 года, то он в денежном выражении, без привязки к курсу доллара, такой же, как и в марте прошлого года, но в целом по кварталу объем продаж ниже. Существует также понятие сезонности, которое сегодня более выражено.
Какова на сегодняшний день стоимость кв. м. жилья в объектах компании?
Минимальная цена 9900 грн./кв. м., если говорить о максимальном показателе, то он может достигать и 80000 грн./кв. м.
Выросли ли эксплуатационные расходы в домах, которые находятся в управлении компании?
Да, расходы выросли в 2,5 раза. Если раньше мы их относили к маркетинговым затратам, то сегодня, посчитав убытки (износ оборудования, зарплата персоналу и т.д.), мы подняли цену.
Какова сумма эксплуатационных затрат для жильцов?
В отопительный сезон в домах эконом- и бизнес-класса это 500 грн./месяц, в неотопительный – 350 грн./месяц. В объектах премиум-класса – около 10 грн./ кв. м.
Вы сдаете свои объекты «под ключ», выгодно ли, в сегодняшних условиях, продавать уже полностью готовое к проживанию жилье?
С учетом тенденций на рынке мы пересмотрели структуру стоимости квадратного метра, куда ранее была включена и отделка. Сегодня по отделке квартиры заключается отдельное соглашение, при этом прайсовая стоимость ниже на соответствующую сумму. В основную стоимость входит гипсовая штукатурка, обустройство откосов, стяжка на пол, установка окон, дверей, разводка канализации, электрическая разводка, поэтому сказать, что квартиры сдается без отделки, нельзя.
Что использует Ваша компания, чтобы привлечь клиентов?
Мы еще в октябре прошлого года зафиксировали курс доллара на уровне 6 гривен, евро – 7,5 грн., а также увеличили срок рассрочки.
Многие компании столкнулись с проблемой отсутствия финансовых ресурсов, что и стало причиной их ухода с рынка. Как Ваша компания решает финансовые вопросы?
Мы используем средства от продажи квартир в наших объектах. Также в феврале этого года, у нас открыта новая кредитная линия в одном из украинских банков на сумму 310 млн. гривен для финансирования строящихся объектов. Мы рассматриваем и возможность привлечения иностранных партнеров, но тут возникает много сложностей.
С чем связаны сложности с привлечением иностранных инвесторов?
Инвестирование это всегда соотношение прибыли и риска. Причем в сегодняшних условиях, выгоднее зарабатывать 5% в своей стране, чем 30-40% в той, где риски существенно выше. Причем договоренность о партнерстве это долгий процесс, который длится минимум полгода. Чтобы состоялось партнерство, должен быть обоюдный интерес, который с каждой встречей должен усиливаться. Зачастую таких встреч не меньше десяти и каждый раз должна повышаться их результативность. Причем инвестор может понять низкую цифру, но не поймет неправильную. Должна быть абсолютная честность и прозрачность.
В сегодняшних условиях многие компании оптимизировали свою работу. Как Вы сократили расходы?
Учитывая, что у нас части сотрудников, в частности рабочим, платится зарплата согласно объему выполненных работ, с учетом завершения одних проектов и переносом сроков начала строительства ряда новых, около 20% штата пришлось сократить. Мы также сократили бонусы и премии. Пересмотрели договора с некоторыми генподрядными организациями, а также цены на подрядные работы, и в случае несоответствия нашим требованиям мы меняем партнеров.
Какие планы компании на ближайшие несколько лет?
Стратегию развития мы приняли еще в октябре 2008 года. Мы решили сконцентрироваться на проектах, которые находятся на активной стадии строительства. Также приняли план развития по каждому объекту. Другие проекты, которые находятся у нас в портфеле, мы не «замораживаем», а продолжаем по ним согласовательные работы, получаем разрешительную документацию. Но дату их реализации мы сместили.
Какие Ваши прогнозы по рынку, когда можно ожидать его активизацию?
Утопией считать, что за квартирами будут стоять очереди, даже не смотря на будущий возможный дефицит жилья. Такое бывает очень редко. Рынок недвижимости оживится тогда, когда оживится финансовый рынок, реальный сектор экономики. Показательным является заседание «Большой двадцатки», где было сказано, что сейчас важнее не глобализация, а развитие национальной экономики каждой страны. Это означает, что страны третьего мира, к которым относится и Украина, долгое время будут стеснены финансовым ресурсом и получат его тогда, когда легче станет экономике развитых стран. Если оживление рынков этих стран возможно в 2010 году, то Украине стоит ожидать инвестирования не ранее чем через полгода. Таким образом, положительные изменения можно будет увидеть уже к концу 2009 года, оживление рынка – через год.
ООО ТММ (Технологии. Менеджмент. Маркетинг) – девелоперско-строительная компания полного цикла. Компания работает на строительном рынке Украины с 1994 года. Основные виды деятельности компании – строительство жилых комплексов "под ключ", а также офисных, торговых и промышленных объектов. Общая площадь реализованных за последние 15 лет проектов – более 460 тыс. кв. м., еще более 2 млн. кв. м – на этапе проектирования и строительства.
- 3789 просмотров
