На распутье

Операторы первичного рынка жилья определяются с приоритетами на ближайшие годы

Чтобы жить, застройщикам нужно строить и продавать жилье. Поэтому даже когда рынок жилой недвижимости практически замер, стройкомпании осторожно прикидывают, что им делать дальше.

Хотя большинство новостроек нынче продается плохо, наиболее депрессивным, по наблюдениям руководителя департамента аналитики компании «Канзас» Сергея Голуба, являются сегменты жилой недвижимости, где основная масса покупок квартир совершается в кредит, причем это касается как столицы, так и пригородов. Пожалуй, больше всего пострадал сегмент жилья класса «бизнес».

Это мнение разделяет эксперт по недвижимости компании «Крокус» Илья Родионов:

— Наибольшее падение продаж наблюдается в бизнес-классе, на который в последние годы приходилось около 70% объемов строительства жилья. Ведь раньше при покупке этого жилья покупатели массово брали ипотечные кредиты, и резкое сокращение объемов кредитования привело к такому же уменьшению платежеспособного спроса. Кроме того, покупателями данного класса жилья в основном являются представители «среднего» класса, который наиболее остро ощутил (или ощутит в ближайшем будущем) на себе последствия финансово-экономического кризиса.

Впрочем, уверяет президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский, в ближайшие годы затянуть пояса придется всем застройщикам, независимо от наполнения их проектного портфеля. Тем не менее, серьезные компании и в нелегкие времена будут работать на перспективу, хотя объекты на стадии котлована и с готовностью менее 50% наверняка придется «заморозить».

Президент строительной компании «Центринвестбуд» Олег Харченко, анализируя проблемы рынка первичной недвижимости, акцентирует на том, что перспективным, в принципе, является жилье, которое будет строиться и сдаваться в эксплуатацию.

Как подчеркивают эксперты, в условиях спада на рынке жилья эффективными являются капиталовложения в высококачественные и относительно недорогие объекты. На эксклюзивные квартиры, а также жилье эконом-класса покупатель найдется в любом случае.

Как отмечает Илья Родионов, наиболее перспективным для девелоперов является строительство жилья классов «премиум» и «де-люкс», поскольку уникальный продукт высокого качества пока еще остается у нас в дефиците (как квартиры, так и загородное жилье), что обусловлено ограниченным количеством подобных проектов. Кроме того, застройщикам теперь придется уделять гораздо больше внимания развитию жилищных проектов эконом-класса, ставших очень актуальны ввиду необходимости снижения себестоимости квадратного метра. Вообще в кризисный период, считают эксперты, достигнут успеха прежде всего те операторы первичного рынка жилья, которые сделают ставку на бюджетные квартиры и загородные дома класса «эконом».

— Хотя в последние годы темпы жилищного строительства значительно увеличились, спрос на квартиры в новостройках все равно не удовлетворен. Поэтому жилье по приемлемой цене будет востребовано, — резюмирует Олег Харченко. Вместе с тем, добавляет Сергей Голуб, сегмент элитного жилья экстра-класса также будет стабильно развиваться. Для застройщиков перспективность этого сегмента обусловлена наибольшей рентабельностью по сравнению с другими сегментами рынка жилья, а для состоятельных покупателей престижная дорогостоящая недвижимость является хорошим объектом для инвестиций в нелегкое кризисное время…

Тем не менее, по наблюдениям Олега Харченко, «приемлемых» темпов продаж сегодня нет ни в одном сегменте. Пессимизм эксперта можно объяснить цифрами, которые приводит Сергей Голуб:

— Лучшие показатели по продажам квартир в новостройках Киева выглядят так: жилье класса «эконом» — до 15 квартир/месяц, класса «бизнес» — до 12 квартир/месяц, элитное жилье — 3 квартиры/месяц. И это при плановых показателях в 25-35 квартир/месяц.

По словам Дениса Костржевского, на сегодняшний день в основном покупают квартиры за собственные средства и оплачивают 100% стоимости жилья, чтобы получить хорошие скидки от застройщика (10-20%) и обезопасить себя от возможных ценовых колебаний.

Но, конечно, приобретать квартиру в любом строящемся объекте никто не торопится. Большинство покупателей и раньше были предельно осторожны, выбирая новое жилье, сейчас же требования к недвижимости ужесточились еще больше.

— Чтобы на объект был спрос, он должен соответствовать ряду критериев, — поясняет Илья Родионов. — Во-первых, дом должен быть введен в эксплуатацию или находиться на завершающей стадии строительства. Во-вторых, качество жилья должно быть на уровне. И в-третьих, для потребителя важна возможность получения кредита для покупки жилья от самого застройщика либо партнерского финучреждения.

— В любом случае соотношение «цена/качество» должно быть оптимальным, — подытоживает Олег Харченко. — Сегодня это главное, что привлекает серьезного покупателя.