Неликвидное жилье дешевеет первым
Риэлторы констатируют: длительный застой на киевском вторичном рынке жилья обусловил снижение цен на квартиры низкого качества. В первую очередь дешевеют так называемые неликвиды.
Минусы в ассортименте
Сегодня на рынке недвижимости немало объектов, продать которые крайне сложно. Не зря риэлторы называют их неликвидными. Перечень подобных объектов достаточно широк, а свойственные им недостатки не входят в список стандартных изъянов жилья, таких, как неудобная планировка, низкие потолки, плохая транспортная доступность и т. п.
В категорию проблемных попадают разные квартиры. Традиционно это, конечно, жилье, требующее серьезного ремонта или в откровенно аварийном состоянии, а также квартиры на первых или последних этажах с извечной сыростью из-за протекающих в подвале труб и крыш.
Реноме квартиры могут изрядно подпортить и соседи. Алкоголики, сектанты, заводчики невообразимого количества животных часто отпугивают потенциальных покупателей. То же самое касается расположенных поблизости кладбищ, свалок, бензозаправок или пунктов приема стеклотары…
Однако эти минусы, как говорится, всегда на виду. Сложнее выявить скрытые недостатки. Хотя при большом желании и это возможно. Потенциальный покупатель о скрытых дефектах недвижимости может и не знать, а вот риэлтор должен проверить техническое состояние жилья. Как отмечают эксперты, потенциально неблагополучным в этом плане является устаревший жилфонд с его ржавыми трубами и промерзающими зимой стенами. В квартирах с торцевыми стенами под обоями вполне можно обнаружить грибок… Собственно, признаки свежего ремонта, сделанного незадолго до предполагаемой продажи, являются сигналом для тщательной проверки состояния квартиры.
Впрочем, по словам руководителя департамента по оценке недвижимости компании «Пектораль» Максима Глущенко, объекты, неликвидность которых вызвана их техническим состоянием, как правило, не самые проблемные при продаже, поскольку их недостатки в большинстве случаев очевидны. Гораздо больше мороки с жильем, проблемность которого не является явной. В первую очередь это касается квартир с недостоверной историей и проблемами в части сопутствующих документов. Часто такие объекты обладают настолько неясным происхождением, что даже опытный риэлтор может запутаться в правах наследования; в установлении лиц, которые могут заявить о своих правах на эту жилплощадь и т. д. Такого рода предпродажная подготовка, во-первых, отнимает много времени, а во-вторых, зачастую настолько сложна, что лучше вообще отказаться от сделки…
Совсем «свежая» категория проблемных квартир — жилье, которое реализуют банки. «Время от времени возникают ситуации, когда заемщик по тем или иным причинам не может погасить ипотечный кредит, — поясняет ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Кредитпромбанка Андрей Степаненко. — Хотя в большинстве подобных случаев банки стараются вникнуть в ситуацию и пойти навстречу клиенту, в принципе, банк имеет право разорвать кредитный договор в одностороннем порядке, то есть без согласия клиента. И тогда объект недвижимости выставляется на продажу». На сайтах крупных банков такие квартиры, как правило, указаны. Само по себе это жилье вполне законно. Однако проблема в том, что покупателям зачастую приходится принудительно выселять бывших хозяев, а это порой большая нервотрепка и даже судебные иски…
Цена по правилам
Однако к какой бы категории ни принадлежала неликвидная недвижимость, продавец заинтересован в ее реализации, а фирма-посредник — в своих комиссионных. Понятно, что персонал агентства недвижимости постарается применить весь свой опыт и все известные предпродажные технологии для решения поставленной задачи. И основным методом в этом случае является грамотное обоснование цены объекта.
Именно обоснованное ценообразование, убеждены эксперты, подразумевает выгоду всех участников сделки. Зная об этом, квалифицированные риэлторы заранее просчитывают все факторы, от которых зависит стоимость предложения, тем самым предупреждая появление неликвида. При этом профессиональный брокер всегда может подсказать владельцу жилья, какие действия ему нужно выполнить для скорейшей реализации недвижимости. Это может быть и заключение договоров на особых условиях (например, предусматривающих поэтапность выплат), и возможность приватизации сопредельных площадей (например, части технического этажа), перевод помещения в категорию нежилого фонда и т. п.
Таким образом, как показывает практика, для каждой квартиры есть свой покупатель. Потому, полагают некоторые эксперты, не совсем корректно говорить о ликвидных или неликвидных квартирах, просто есть квартиры, которые правильно или неправильно продаются. Существует множество риэлторских историй, когда похожие квартиры продавались по-разному и с разным успехом. Когда одни владельцы, ничего не сделав для того, чтобы подать свою квартиру в лучшем виде, теряли до 20% первоначальной цены, а другие, ободрав старые обои, покрасив окна и вымыв подъезд, продавали аналогичный объект по цене на несколько тысяч выше средней по району…
Как отмечает частный нотариус Мария Савельева, покупатель жилья, заподозрив неладное, обычно не может сам полноценно проверить всю юридическую чистоту продаваемого объекта. Здесь требуется и соответствующая подготовка и опыт работы в данной области. Что именно нужно запрашивать, в какой форме и как , конечно, лучше знают представители агентства недвижимости.
Но это еще не самое сложное развитие ситуации. События здесь могут развиваться по-разному, и, к сожалению, не всегда в рамках правового поля. Совершенно очевидно, что фирма, дорожащая своей репутацией, не станет рисковать своим добрым именем из-за лишней тысячи долларов и будет действовать в рамках закона. Но бывают исключения из правил. Правда, как уверяют эксперты, «теневые» способы реализации проблемной недвижимости сегодня не так распространены, как это было еще 5-7 лет назад. Но все же покупатель не может быть полностью застрахован от махинаций и подлогов. Также не совсем честный путь — это сокрытие какой-либо принципиально важной информации. Это могут быть, например, сведения о том, что перед домом планируется стройка, которая ухудшит уровень инсоляции квартиры, несообщение данных о лицах, имеющих права на жилье и т. п.
«Следует иметь в виду, что недостоверные данные, внесенные продавцом в договор купли-продажи квартиры, могут быть основанием не только для расторжения сделки, но также в некоторых случаях для привлечения виновных лиц к уголовной ответственности», — предупреждает Мария Савельева.
Здесь покупателю надо быть начеку, поскольку доказать, что информация о недостатках жилья была известна продавцу на момент совершения сделки, достаточно сложно.
Не зевай, покупатель!
Обеспечение законности при осуществлении сделок с недвижимостью является прежде всего обязанностью органов нотариата и в некоторой степени риэлторских фирм. Однако в случаях, когда речь идет о проблемном объекте, покупателю тоже имеет смысл проявлять бдительность. Здесь следует руководствоваться несколькими простыми правилами. Во-первых, имеет смысл избегать ситуаций, когда объект продает не владелец, а лицо, действующее по доверенности. Во-вторых, нелишне выяснить, сколько раз квартира покупалась и продавалась за последние несколько лет. Как правило, чем меньше эта цепочка, тем лучше, а значительное количество транзакций должно быть для покупателя настораживающим фактором. Следует проверить, если это возможно, не были ли из квартиры окольными путями выписаны несовершеннолетние без согласия опекунского совета. Одними из основных признаков, которые должны насторожить покупателя, по словам экспертов, являются подозрительно низкая цена продаваемого жилья, а также стремление продавца провести сделку в предельно сжатые сроки. Равно как и обещания предоставить позже некоторые недостающие документы…
Что же касается сугубо технических моментов, то здесь не мешает убедиться, что состояние квартиры позволит покупателю привести ее в порядок своими силами.
Наконец, избежать большинства ошибок можно, обратившись в агентство недвижимости с хорошей репутацией. Лучше по рекомендации людей, которые уже убедились в надежности этой фирмы.
«Продать сейчас что-либо сейчас гораздо сложнее, чем еще 2-3 года назад. Не приходится рассчитывать на легкую продажу любого объекта, тем более неликвидного, так как количество объектов, выставленных на продажу, значительно превосходит число покупателей, — говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Золотой ключ» Евгений Ющенко. — Тем не менее профессиональный риелтор должен быть хорошим психологом и уметь находить свои плюсы в самой неблагоприятной ситуации».
Вместе с тем риэлторы признают, что подход покупателей к подготовке сделки в последнее время становится все более грамотным. Клиенты риэлторских фирм стали более компетентны и лучше разбираются в законах и ценах.
Поэтому, как утверждает Евгений Ющенко, в тех случаях, когда объект недвижимости имеет сомнительную историю, солидное агентство не возьмет на себя ответственность его продавать, прибегая к, мягко говоря, «неспортивным методам».
В целом же, по оценкам экспертов, доля неликвидных объектов на вторичном рынке жилья постепенно уменьшается. Поэтому особо обращать на них внимание покупателю как бы и необязательно. Если, конечно, нет желания, воспользовавшись случаем, приобрести в Киеве квартирку по сходной цене…
- 1628 просмотров
