Замена на ходу

Как оптимизировать ипотечный кредит

После того, как отечественные банки существенно пересмотрели условия ипотечного кредитования, немало заемщиков, купивших жилье в кредит, оказались в затруднительном положении. Одним из вариантов выхода из этого положения может стать перекредитование.

Выгодно уйти

Как отмечают эксперты, многие финучреждения значительно повысили процентные ставки не только по новым, но и по ранее выданным кредитам. По словам юристов, банки имели на это право, поскольку обычно в договоре между заемщиком и финучреждением имеется пункт, согласно которому банк-кредитор может в одностороннем порядке повышать ставки.

«В последние месяцы проблема кризиса ликвидности и нехватки дешевых ресурсов для банков стоит достаточно остро, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования управления продаж кредитных продуктов розничного бизнеса «Родовид Банка» Елена Алферова. — В результате удорожания ресурсной базы банки вынуждены были поднять процентные ставки по программам ипотечного кредитования. После того, как Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) была повышена ставка рефинансирования ипотечных кредитов для коммерческих банков с 9,9% до 13,5% годовых, ставки по наиболее доступным для населения ипотечным ссудам, которые выдаются в рамках программы сотрудничества с ГИУ, уже выросли на 4-6 процентных пунктов. В целом произошло значительное снижение объемов жилищного кредитования, что связано с замедлением темпов развития рынка недвижимости».

В первую очередь были вынуждены пересмотреть свою кредитную политику небольшие банки, для которых ипотечное кредитование стало непосильной ношей. Ведь 20-25 лет, на которые выдаются жилищные ссуды, – достаточно большой отрезок времени, и с учетом нынешней нестабильности в экономике, сопровождающейся высокой инфляцией, многие участники ипотечного рынка уже не видят смысла здесь работать. Как результат, некоторые банки подняли ставки по ранее выданным кредитам до 30% годовых в гривнях, что ставит заемщиков перед выбором: вообще отказаться от жилищной ссуды, а с ней и квартиры либо искать иные, более-менее приемлемые варианты. Например, такие, как перекредитование. Ведь крупные банки даже в условиях дефицита ресурсов продолжают работать на ипотечном рынке и подняли ставки по кредитам лишь на пару-тройку процентов.

Перекредитование (рефинансирование кредита) – это получение кредита на более выгодных условиях с целью погашения взятой ранее ссуды. При перекредитовании заемщик получает возможность за счет снижения процентной ставки уменьшить свои ежемесячные платежи, а заодно. если нужно, скорректировать срок, сумму и валюту кредита. То есть, по сути, рефинансирование ипотечного кредита является его переводом из одного банка в другой.

Регулируется данная процедура как законодательством (Гражданским кодексом, Законом Украины «О банках и банковской деятельности», инструкцией Национального банка Украины № 22 от 21.01.2004 о безналичных расчетах в Украине в национальной валюте), так и внутренними документами коммерческих банков. В целом же, как отмечает независимый банковский эксперт Александр Алябьев, перекредитование регламентируется теми же документами, что и обычное ипотечное кредитование. Однако дополнительными документами здесь могут быть нормативные акты, регулирующие деятельность Государственного ипотечного учреждения, которое, как уже говорилось выше, осуществляет совместно с рядом коммерческих банков программу рефинансирования ипотечных кредитов для населения. В частности, порядок рефинансирования банковских кредитов ГИУ регламентируется Стандартами предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов.

В процессе рефинансирования обязательства клиента относительно ипотечного кредита переходят из одного банка в другой. При этом заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора, затем снять залоговое обременение с жилья и только потом получить новый ипотечный кредит, заложив квартиру новому кредитору.

Как объясняет начальник управления развития и контроля кредитной деятельности филиалов департамента розничного кредитования банка «Финансы и Кредит» Даниил Фурса, процедуру рефинансирования можно разделить на следующие этапы: получение согласия нового банка на рефинансирование, получение согласия первоначального кредитора на заключение договора ипотеки второй очереди, фактическое рефинансирование и перевод ипотеки второй очереди в ипотеку первой очереди. Причем самым сложным моментом для заемщика считается именно получение согласия банка на рефинансирование ранее выданного кредита. Если эта задача решена, далее все идет по накатанной колее.

«Процедура перекредитования довольно схожа с процессом оформления ипотечного кредита, с той лишь разницей, что банк, который занимается рефинансированием кредита, перечисляет деньги не продавцу квартиры, а другому банку (первоначальному кредитору), — говорит финансовый аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Владимир Паюк. — Заемщик так же подает в банк пакет документов и заявление на получение кредита»…

Даже срок рассмотрения заявки на перекредитование, по словам начальника отдела кредитных продуктов «OTP Bank» Светланы Спицыной, установлен стандартный – пять банковских дней. Кроме полного пакета документов на получение кредита, клиенту необходимо предоставить также справку об имеющейся задолженности и выписки о погашении кредита из банка, являющегося первоначальным кредитором.

Однако, признают эксперты, при рефинансировании ипотечной ссуды заемщик сталкивается с рядом проблем. Во-первых, возникают дополнительные расходы в виде банковских сборов и комиссий за выдачу кредита. Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, поскольку каждый банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

К тому же некоторые банки, объясняет Светлана Спицына, предусматривают штрафные санкции за досрочное погашение кредита либо вводят комиссии от сумы досрочного погашения...

Ищем, где лучше

Сегодня в Киеве рефинансированием ипотечных ссуд занимаются не так много финучреждений — по оценкам экспертов, 5-7 банков, чьи предложения по ипотеке остаются конкурентными на рынке. По наблюдениям Владимира Паюка, это преимущественно крупные банки, которые имеют возможность предложить заемщику меньшую процентную ставку по кредиту.

В принципе, отмечают банкиры, рефинансирование им выгодно. Во-первых, они получают новых клиентов, уже имеющих позитивную кредитную историю; во-вторых — кредит с ликвидным обеспечением и, в-третьих – возможность заработать. Как отмечает руководитель Киевского областного филиала Укрсоцбанка Андрей Онистрат, перекредитование позволяет банку расширить свою клиентскую базу, а также повысить качество кредитного портфеля путем привлечения надежных клиентов.

В целом, считает Даниил Фурса, объем рефинансируемых ипотечных кредитов в Киеве достаточно велик, однако точно его определить он не берется, да и не видит в этом особой необходимости, поскольку считает перекредитование на данный момент второстепенным банковским продуктом.

Впрочем, полагает Андрей Онистрат, в будущем рефинансирование ипотечных ссуд может стать более популярным. В развитых странах, где ипотека имеет долгую историю, перекредитование практикуется довольно широко, поскольку там эта операция становится выгодной уже при снижении процентных ставок на каких-то полпроцента.

У нас же особая активность отечественных банков в этой сфере была отмечена в 2003-2004 годах в связи со снижением процентных ставок и увеличением максимальных сроков жилищного кредитования, когда рефинансировались кредиты, выданные до 2000 года.

Что же касается заемщиков, то в наших условиях им выгодно прибегать к рефинансированию ранее полученных кредитов при разнице кредитных ставок в 2-3%, полагает Светлана Спицына. Потому что, как уже было сказано, получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами (от 2% до 7-8% суммы кредита). При этом перечень дополнительных расходов, а также их величина зависят от банка, предоставляющего ипотечную ссуду.

Рефинансирование кредита оправдано, считают эксперты, в том случае, если сумма задолженности составляет большую часть стоимости жилья. Когда же сумма кредита не превышает 50% стоимости «ипотечного» жилья, вряд ли имеет смысл применять такую затратную для заемщика схему. Также Владимир Паюк не советует заемщикам менять финучреждение, когда до завершения срока действия договора ипотечного кредитования осталось мало времени (оди-два года), так как сэкономить на снижении процентной ставки в этом случае буде практически невозможно. Исключение составляют те случаи, когда заемщик хочет пролонгировать кредит, так как у него появились финансовые проблемы и он не может выплачивать относительно большую сумму ежемесячно, а банк по каким-то причинам не желает идти навстречу клиенту.

Менее выгодно перекредитование и в первые несколько лет после получения ипотечной ссуды, когда банки начисляют наиболее значительные штрафы за досрочное ее погашение, добавляет Андрей Онистрат.

Кстати, как объясняет Александр Алябьев, рефинансирование ипотечной ссуды может быть выгодно даже в том случае, когда заемщик обратился в банк с низкой процентной ставкой, но получил отказ. Потому что, однажды доказав, что он в состоянии обслуживать кредит, заемщик повышает свои шансы перекредитоваться в другом финучреждении. Среди других неценовых аргументов в пользу такого рефинансирования Светлана Спицына называет также качество обслуживания и дополнительный сервис, предоставляемые банком.

Так что решаться на такой шаг, как перекредитование, нужно обдуманно, хорошо взвесив все «за» и «против», оценив перспективы по обслуживанию кредита в данном банке, изучив условия кредитного договора и посчитав затраты, связанные с переходом в другой банк. Правда, при этом эксперты откровенно признают, что сейчас найти банк, который сможет предложить желающему перекредитоваться клиенту более выгодные условия, нежели те, на которых он заключил договор год-два назад, теперь вряд ли возможно, поскольку на сегодняшний день ставки по рефинансированию ипотечных кредитов составляют в среднем 19-20% в гривнях и 13-15% в иностранной валюте.