Какое жилье нужно киевлянам
Киеве строится все больше жилищных комплексов, где наряду с квартирами есть нежилые площади, которые используюся для размещения офисов и торгово-развлекательных заведений. Причем порой конторы с магазинами располагаются не только на первом этаже, но и «забираются» выше. Мы решили узнать, насколько оправдано такое соседство, и обратились за разъяснениями к специалистам, имеющим непосредственное отношение к созданию жилых домов «смешанного» типа.
Востребованы ли сейчас жилищные комплексы mixed-use в столице?
Василий МОЖАР,
первый вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой»
— Я бы сказал так: на все хорошее всегда большой спрос. И многофункциональные комплексы не являются исключением. Ведь это очень удобный формат – рядом магазины, фитнес-центры, парикмахерские… А также жилищно-эксплуатационные организации, которые все это обслуживают.
Дмитрий ЕЖОВ,
директор архбюро «Ежов»:
— Появление многофункциональных жилищных комплексов было вполне логичным, так как жилье на первых этажах неудобно, его никто не хочет покупать. Получается, надо создавать на этих этажах либо офисы, либо какую-то иную инфраструктуру… Подобные дома, когда на нижних этажах располагались аптеки, нотариальные конторы, магазины, строились в Киеве еще сто лет назад. Востребован такой формат и сейчас, что подтверждает, в частности, опыт ХК «Киевгорстрой»: и квартиры, и нежилые площади в жилищных комплексах, возводимых этой компанией, активно раскупаются.
Андрей ПАШЕНЬКО,
руководитель архитектурной мастерской «А. Пашенько»:
— Данный формат, во-первых, позволяет рационально планировать застройку территорий и, во-вторых, дает возможность инвесторам диверсифицировать риски, поскольку в таких комплексах разные функции дополняют друг друга.
Янош ВИГ,
Народный архитектор Украины:
— Такие дома были востребованы всегда. Между прочим, на заре советской власти у нас появились дома-коммуны, где были предусмотрены общая столовая, детский сад, прачечная и т д. Правда, тогда этот формат не получил широкого распространения, но, тем не менее, дома- коммуны вполне можно считать прототипом современных многофункциональных жилищных комплексов. И во времена расцвета «типового» строительства проектировались комплексы, включающие в себя магазины, парикмахерские, прочие объекты социально-бытового назначения. Другое дело, что далеко не все подобные проекты реализовывались.
Этот формат недвижимости популярен на Западе?
А. ПАШЕНЬКО:
— Довольно популярен. Из последних интересных объектов такого рода можно выделить, например, «Золотые террасы» в Варшаве, полифункциональные комплексы в Берлине. Эти объекты являются наглядным свидетельством того, насколько удачным может быть данный формат, если подойти к делу профессионально. Правда, у нас пока ничего сопоставимого по масштабам нет. Ведь, скажем, в центральной части Берлина проводится застройка целых кварталов. А то, что сейчас делаем мы, — это фактически встраивание отдельных комплексов в уже существующую среду. В качестве примера возьмем проект реконструкции Сенного рынка. Хотя там довольно большая территория, но все равно окружающая застройка не позволяет ни визуально, ни функционально создать нечто целостное и завершенное.
Д. ЕЖОВ:
— Если говорить о комплексах бизнес-класса, то они весьма популярны. А вот жилье повышенной комфортности на Западе сейчас делают невысоким, в 3-4 этажа, с замкнутыми двориками, в которых есть своя инфраструктура. Причем жилье располагается и на первых этажах, так как нет зон, доступных посторонним людям...
Я. ВИГ:
— Такой формат недвижимости на Западе давно приобрел популярность. Дома, где завтрак приносят на дом, где можно, не выходя на улицу, попасть на работу или в бар, там более чем достаточно. Вспомним хотя бы построенный еще в 60-е годы прошлого века в Чикаго легендарный комплекс Marina-Sity. Там первые шесть этажей занимал паркинг, дальше размещались развлекательные заведения и уж потом жилье. Подобных примеров множество...
Каковы основные «плюсы» и «минусы» таких комплексов?
В. МОЖАР:
— По своему опыту знаю, что архитекторам нравится проектировать такие объекты. А вот застройщикам приходится сталкиваться с определенными трудностями, поскольку многофункциональный комплекс — более сложный объект, нежели обычный жилой дом...
Д. ЕЖОВ:
— В целом заказчику подобные проекты выгодны во всех отношениях. Потому что ему не нужно искать источники финансирования, брать кредиты – частные инвесторы, заинтересованные в приобретении квартир, будут участвовать в строительстве практически с начального этапа. Конечно же, это кардинально отличается от схем финансирования торговых, офисных центров, которые сначала нужно построить, ввести в эксплуатацию, и лишь потом они начнут окупаться. Правда, как показывает практика, большинство застройщиков стремится получить как можно больше квадратных метров, а про комфорт для будущих жильцов думают недостаточно.
Для архитекторов такие заказы являются «вкусными», потому что объемы большие, соответственно, можно прилично заработать. Хорошо, когда в мастерской есть хотя бы парочка таких заказов.
Относительно покупателей жилья говорить сложно, поскольку потребности и вкусы у всех разные...
Я. ВИГ:
— Для архитектора, на мой взгляд, это прежде всего интересная работа. Застройщик же вынужден больше денег вкладывать в разработку проектной документации. Хотя впоследствии эти затраты окупаются, поскольку жилье в таких комплексах, как правило, пользуется повышенным спросом, что, естественно, отражается на стоимости квартир. А что касается точки зрения покупателя, то, по-моему, наиболее существенный минус комплексов mixed used — достаточно высокая стоимость квадратного метра.
Проживание в таком комплексе в значительной мере экономит время собственников квартир и, что немаловажно, в определенной степени решает транспортную проблему. Хотим мы того или нет, а 90% транспорта в столице, да и в любом другом крупном городе, выполняет функцию перемещения рабочей силы из точки А в точку Б и обратно.
Между тем, многие жильцы подобных домов могут себе позволить иметь здесь же и офис.
Современные комплексы включают в себя не только магазины и парикмахерские, но и детские сады, где можно, уходя на работу, оставить ребенка, тренажерные залы и многое другое. Еще один важный момент — обеспечение безопасности. Серьезные компании, арендующие коммерческие площади, имеют собственные охранные службы, что, конечно же, радует жильцов, которые чувствуют себя защищенными на своей территории. Как видим, преимущества очевидны.
А. ПАШЕНЬКО:
— С точки зрения покупателей квартир главный минус комплексов «смешанного» типа состоит в том, что здесь сложно обеспечить изолированность жилой зоны от происходящих вокруг событий, ведь магазины, офисы привлекают большое количество посторонних людей. А остальное – плюсы, так как жильцы имеют под рукой все необходимое для жизни: рядом торговля, сфера обслуживания, фитнес-центр и т. д.
Для застройщика такой формат недвижимости тоже выгоден. Потому что совмещение разных функций дает больший экономический эффект: люди, купившие в доме жилье, и те, кто работает в офисе, в любом случае будут регулярно посещать торговый центр, ставить свои машины в паркинг, а вечером пойдут в кафе, если все это расположено рядом…
Что же касается архитекторов, то для них такие проекты интересны тем, что позволяют проявить фантазию, самовыразиться. Потому что объекты получаются нестандартные.
Какие из недавно построенных и еще строящихся в столице жилищных комплексов mixed-use вы могли бы выделить?
Д. ЕЖОВ:
— Проекты подобного рода во многом похожи друг на друга. Считаю, мы на Дегтяревской улице делаем удачный комплекс. На первом этаже там будут офисы, банки, заведения общепита, а со второго этажа начинается жилье. А так как данный комплекс находится возле парка Пушкина, мы планируем максимально использовать это обстоятельство, создав побольше зон отдыха. Считаем, именно такой подход является правильным. Нельзя строить лишь квадратные метры, не уделяя надлежащего внимания условиям проживания людей в конкретном доме…
Я. ВИГ:
— Полагаю, нет смысла называть конкретные объекты. Потому что, на мой взгляд, полностью самодостаточных комплексов у нас пока нет. Да, в Киеве уже есть дома, например, в Старонаводницкой балке и на бульваре Леси Украинки, где предусмотрены офисные секции, парковочные места из расчета три машины на две квартиры, а также магазины, фитнес-центры и многое другое. Но только время покажет, хватит ли этого, чтобы жильцы чувствовали себя обеспеченными во всех отношениях.
А. ПАШЕНЬКО:
— Среди более-менее крупных реализованных проектов, пожалуй, выделить особо нечего. Да, в Киеве уже есть хорошее жилье, торговые, офисные центры, но отсутствуют полифункциональные комплексы в полном смысле этого слова. Впрочем, среди проектируемых и строящихся в столице объектов данного формата есть весьма перспективные в плане соответствия западным стандартам.
Каким параметрам должен соответствовать проект многофункционального жилищного комплекса, чтобы он стал успешным?
В. МОЖАР:
— Идеальных объектов, как известно, не существует. Но вот на Осокорках (третий микрорайон) у нас, по-моему, получился очень даже неплохой многофункциональный комплекс: жилье, крытый плавательный бассейн, рестораны, подземные паркинги, торгово-развлекательные заведения… В общем, все, что нужно человеку для комфортной жизни.
Д. ЕЖОВ:
— Главным обязательным условием является наличие отдельных входов в жилую и нежилую зоны.
Я. ВИГ:
— Каких-либо особых секретов здесь, очевидно, нет. Понятно, что он должен вписываться в существующую застройку, соответствовать всем градостроительным и прочим нормам. Но здесь особенно важно обеспечить собственникам квартир комфортные условия проживания. Это предполагает прежде всего грамотную концепцию разделения потоков жильцов и посетителей офисов, торговых и прочих заведений. Кроме того, необходимо создать продуманную структуру этих самых заведений, чтоб они причиняли минимум неудобств жильцам. Ведь речь-то идет о жилье, которое должно служить комфортной средой обитания десятки лет…
А. ПАШЕНЬКО:
— Основные требования к таким объектам — компактность и удобство. Если говорить о центральной части города, то здесь еще очень важно, чтобы комплекс гармонично вписывался в историческое окружение. А вообще универсального рецепта, наверное, нет, каждая площадка индивидуальна. Но если продукт правильно сделан, то и продаваться он будет хорошо.
Как вы оцениваете перспективы данного формата недвижимости в Киеве?
В. МОЖАР:
— Поскольку, как я уже сказал, спрос на подобные объекты значителен, данный формат, безусловно, имеет у нас хорошие перспективы.
Д. ЕЖОВ:
— Перспективы, конечно, есть. Хотя следует отметить, что в основном такие объекты будут строить не в центре столицы. Там это не слишком актуально, поскольку и места особо нет для больших домов, и развитая инфраструктура уже имеется. А вот в новых «спальных» районах, на территории бывших промзон многофункциональные комплексы необходимы, так как они включают в себя не только жилье, но и необходимый минимум объектов инфраструктуры. Нужно, чтобы все развивалось гармонично. И, думаю, в ближайшее время потребность в жилищных комплексах mixed-use возрастет.
Я. ВИГ:
— Полагаю, жилье такого типа будет стоиться достаточно активно, причем не только в Киеве. Потому что, как я уже говорил, интерес к многофункциональным жилищным комплексам есть как у застройщиков, так и у покупателей квартир.
А. ПАШЕНЬКО:
— Думаю, за этим форматом будущее. В Киеве есть достаточно площадок — и в центре, и в спальных районах — где комплексы такого типа были бы очень кстати.
Что в итоге
Итак, жилищные комплексы mixed-use становятся все более популярными, поскольку они в равной степени привлекательны как для застройщиков, так и для покупателей квартир. Тем не менее, хотя эксперты предпочитают не акцентировать на этом внимание, следует отметить, что интересы жильцов домов «смешанного» типа и строительных компаний могут и не совпадать. Избежать противоречий можно лишь в том случае, если здание спланировано таким образом, что посетители офисов и магазинов не мешают постоянным обитателям дома. Специалисты называют это «разведением людских потоков». Самый лучший вариант — отдельные входы в жилую и нежилую зоны, изолированный внутренний двор и отдельные парковки. Однако данный подход, увы, не всегда реализуется на практике, что, безусловно, следует учитывать тем, кто хотел бы приобрести себе жилье в многофункциональном комплексе.
- 711 просмотров
