Что происходит на ипотечном рынке
Желающим приобрести в этом году жилье в кредит не стоит особо рассчитывать на благосклонность банкиров. Почему? Об этом корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказал исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей ПИЛИПЕЦ.
Надо еще много работать над законодательством
— Судя по названию, Ассоциация представляет интересы игроков ипотечного рынка. Сколько сейчас у вас «штыков»?
— Участниками нашей организации в основном являются коммерческие банки. В настоящее время у нас более трех десятков членов, 23 из них — это банки, ипотечные портфели которых вместе составляют около 85% данного рынка. Также в состав Ассоциации входят страховые компании, ипотечные брокеры.
— Каковы основные направления вашей работы?
— Сейчас занимаемся главным образом разработкой предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы ипотечного рынка. В частности, в прошлом году работали над законопроектами о внесении изменений в законы об ипотечных облигациях, об основах социальной защиты малоимущих граждан и детей. Наши предложения направлены в первую очередь на стимулирование развития отечественного ипотечного рынка и минимизацию рисков, которые здесь существуют.
Кроме того, мы тесно сотрудничаем с Нацбанком, а также регуляторными органами — госкомиссией по регулированию рынка финансовых услуг, комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку — относительно внедрения такого прогрессивного финансового инструмента, как закладная. Если удастся решить этот вопрос, ипотечное кредитование в Украине получит новый мощный импульс.
Представители УНИА входят в состав рабочих групп, которые созданы при правительстве для разработки системы финансирования строительства доступного жилья. Также мы регулярно проводим практические семинары по проблемам внедрения современных технологий продаж ипотечных кредитов, тренинги для банковских служащих, активно занимаемся исследованием рынка.
В прошлом году Ассоциация вышла на международный уровень: активно изучаем европейский опыт ипотечного кредитования.
— Какие задачи ставите перед собой в нынешнем году?
— Насущная проблема для банков, которые серьезно занимаются ипотекой, – развитие в Украине системы рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющей привлекать в эту сферу стабильные источники долгосрочного финансирования. Как известно, ипотека у нас сегодня финансируется в значительной степени за счет краткосрочных депозитов, и потому возникают серьезные риски для банковской системы. В связи с этим необходимо стимулировать выпуск ипотечных облигаций, развивать механизмы секьюритизации кредитных портфелей банков. Над этим сейчас и работаем совместно с ГКЦБФР, Государственным ипотечным учреждением.
На сегодняшний день в Украине наблюдается низкий уровень стандартизации ипотечных портфелей, потому есть необходимость в разработке стандартов для коммерческой, земельной ипотеки… Безусловно, в сфере нашего внимания находятся и вопросы совершенствования механизмов кредитования первичного рынка недвижимости.
Планируем апробировать специальный курс для ипотечных брокеров. За основу возьмем международный опыт. У нас подписан меморандум о сотрудничестве с Университетом банковского дела при Нацбанке. Также особое внимание будем уделять тренинговым программам.
Банки тянет за город…
— С точки зрения обывателя, мечтающего купить в кредит жилье, 2007 год для отечественного рынка ипотеки можно назвать годом несбывшихся надежд. А могло ли, в принципе, быть иначе?
— Трудно говорить сегодня о массовости ипотеки, потому что она ориентирована прежде всего на средний класс, а он пока в Украине весьма немногочислен (по самым оптимистичным оценкам, около 8% населения Украины). Однако, несмотря на это, отечественный ипотечный рынок демонстрирует стабильный рост: 110% роста в 2007 году по сравнению с 2006-м.
На конец нынешнего года объем выданных ипотечных кредитов достиг 57,2 мрд. грн. То есть по сравнению с 2005 годом этот объем вырос в 18 раз! Также мы прогнозируем, что общий объем ипотечного кредитования составит около 9% ВВП. Каких-то пару лет назад это было всего 2%…
Впрочем, нам есть к чему стремиться: в развитых странах Европы данный показатель равен 50% ВВП.
— Какова доля кредитов на приобретение жилья в ипотечных портфелях банков?
— Анализ структуры ипотечных портфелей показывает, что кредиты на покупку жилья составляют чуть больше половины общего объема выданных ипотечных ссуд. Еще 7,4% — это кредиты на строительство жилья.
Следует отметить, что в последнее время стали очень активно развиваться такие сегменты ипотечного рынка, как кредитование индивидуального жилищного строительства и покупка земельных участков.
— Столица по-прежнему лидирует по объему выданных ипотечных кредитов?
— Да. Но к столице подтягиваются Киевская, Одесская, Харьковская области. На эти регионы приходится около 40% общего объема выданных ипотечных кредитов.
— Велик ли сейчас процент невозвратов ипотечных ссуд?
— К счастью, количество дефолтов на сегодняшний день остается незначительным. По оценкам экспертов, менее 1,5%.
— В целом условия ипотечного кредитования для населения не улучшаются, а даже наоборот…
— На то есть свои причины. Это, во-первых, сложная ситуация на международных финансовых рынках. Кризис ипотечной системы в США обусловил существенное подорожание стоимости заимствований на международных финансовых рынках, что повлекло за собой повышение процентных ставок в валюте. А ведь уровень валютизации украинского ипотечного рынка очень высок. 83% ипотечных кредитов у нас выдается в иностранной валюте (в основном в американских долларах).
Во-вторых, в 2007 году размер среднего займа на приобретение жилья составил 300-500 тыс. грн., а уровень рисков на рынке недвижимости довольно велик. С одной стороны, есть большая очередь на жилье, около 70% жилищного фонда требует ремонта и реконструкции. На одного жителя приходится всего 18 кв. м жилой площади, тогда как по нормативам ООН требуется как минимум 30 кв. м. Но с другой стороны — украинский рынок недвижимости сильно перегрет. Средняя стоимость 1 кв. м достигает $2 тыс., в Киеве – $3 тыс. То есть существует ценовой «пузырь», который может лопнуть. Также надо отметить очень высокий уровень инфляции (16,6% в прошлом году), «тенизация» экономики, что значительно затрудняет проверку реальных доходов заемщиков…
Плюс к этому отсутствие нормальной системы рефинансирования ипотечных кредитов, о чем я уже говорил. В развитых странах системы рефинансирования способствуют превращению ипотеки в мощный локомотив национальной экономики. У нас же банки располагают весьма ограниченными источниками финансирования ипотеки.
Наконец, Нацбанк ввел ряд мер, которые существенно сужают для банков возможности ипотечного кредитования.
Иностранцев не сдержать
— У нас уже сформировалось ядро финучреждений, доминирующих на ипотечном рынке. Сколько банков входят в это ядро в настоящее время, и кто является «первым среди равных»?
— Свыше 90 банков предлагают разного рода ипотечные программы. По объемам портфеля только около полутора десятков банков имеют ипотечный портфель, который превышает $100 млн. Сейчас лидеры – это крупные системные банки, которые имеют разветвленную филиальную сеть. Лидеры – Укрсиббанк, Аваль, Укрсоцбанк, Приватбанк. Они имеют доступ к долгосрочным финансовым ресурсам. Эти финучреждения имеют опыт в развитии кредитных технологий, который позволяет быстро и массово выдавать и обслуживать ипотечные кредиты. Остальные банки тоже с каждым годом развиваются. На первую десятку банков-ипотечных кредиторов приходится свыше 80% общего объема ипотечных кредитов Украины.
— Вы согласны с тем, что именно иностранный банковский капитал «обречен» на лидерские позиции на украинском рынке ипотеки?
— Ресурсы и опыт крупных финансовых западных групп обеспечивают им лидирующие позиции на украинском рынке.
— Стоит ли всерьез рассчитывать на то, что Государственное ипотечное учреждение в этом году наконец-то станет активным игроком на ипотечном рынке?
— Даже если проанализировать опыт других стран, с развитыми ипотечными системами, то государственные ипотечные учреждения играют очень активную роль в этих рынках и являются ключевыми игроками, которые обеспечивают банкам рефинансирование и долгосрочные финансовые ресурсы.
За 2007 год объемы рефинансирования ГИУ выросли в 11 раз по сравнению с 2006 г. И по состоянию на 1 января 2008 г. Кредитный портфель ГИУ составил 1 млрд. 110 млн. грн. То есть ГИУ начало наращивать свои объемы рефинансирования. Такая динамика была достигнута благодаря таким факторам:
– ставка, которую рефинансирует ГИУ, на протяжении года была неизменна;
– по программе ГИУ сейчас работают 72 банка. И мы прогнозируем, что ГИУ с каждым годом будет увеличивать объемы рефинансирования и будет все больше влиять на развитие ипотечного рынка Украины.
В прошлом году наблюдалась положительная динамика процентных ставок по ипотечным кредитам, предоставленным банками-партнерами Государственного ипотечного учреждения физлицам в национальной валюте. В частности, процентная ставка в национальной валюте уменьшилась почти на 5% годовых. Так что при соответствующих изменениях в нормативной базе ГИУ значительно расширит свои возможности.
— Как Вы оцениваете качество государственного регулирования отечественного ипотечного рынка (прежде всего со стороны Нацбанка)?
— По большому счету, только в прошлом году правительство начало уделять внимание развитию эффективной и надежной системы ипотеки, обеспечения массовости ипотечного кредитования.
Есть несогласованность действий между определенными структурами (Нацбанк и комиссия по ценным бумагам). Если ГКЦБФР принимает очень активное участие в развитии ипотечной системы, постоянно дорабатывает свои нормативные документы, то Нацбанк демонстрирует отсутствие всякого интереса…
— Какими Вам видятся ближайшие перспективы отечественного ипотечного рынка? И на что можно надеяться простым гражданам, нуждающимся в жилье, в этом году?
— Мы прогнозируем некоторое замедление темпов отечественного ипотечного рынка. Как я уже говорил, это связано с экономическими процессами, происходящими в Украине.
Прогнозируем обострение конкуренции среди банков не за счет ценовой конкуренции (т.е. снижения ставок), а за счет внедрения новых технологий, с развитием новых продуктов для заемщика.
Банки все активнее будут осваивать новые сегменты жилищной ипотеки (кредитование индивидуального строительства и покупки земли).
Вместе с тем, надеемся на государственную поддержку ипотеки — новые инициативы правительства в сфере жилищного финансирования; развитие законодательной базы; усиление контроля за ситуацией на жилищном рынке.
Замечу, что проблемы ипотечного кредитования не решаются за год или два, это долгосрочный процесс. Ипотечная система должна ориентироваться на развитие среднего класса. У нас обычная рядовая семья, если будет тратить все свои деньги, сможет выплатить квартиру в лучшем случае за 12-15 лет, а за рубежом, в развитых странах – за два-три года.
- 583 просмотра
