Непростые бумаги

Что надо знать о стройоблигациях

Сегодня многие застройщики успешно используют облигации в качестве удобного инструмента для привлечения средств в жилищное строительство. Но насколько хорошо это для покупателей жилья? Попробуем разобраться…

Секрет популярности

Как отмечают эксперты, сегодня застройщики в Украине имеют несколько разрешенных законом возможностей привлекать средства частных инвесторов для строительства жилья. Одной из таких возможностей является выпуск облигаций. И представители строительно-инвестиционных компаний, которые используют этот механизм, называют его весьма надежным.

Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже» облигация — ценная бумага (ЦБ), определяющая отношения займа между собственником облигации и выпустившим ее эмитентом. То есть она подтверждает сам факт передачи денег эмитенту, а также обязательства последнего вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Тот же закон предусматривает три вида облигаций – процентные, целевые и дисконтные. Соответственно, по процентным облигациям предусматривается выплата процентных доходов, по целевым – исполнение обязательств по предоставлению определенных товаров (услуг). Дисконтные облигации размещаются по цене ниже их номинальной стоимости, а разница между ценой покупки и номиналом выплачивается владельцу облигации при ее погашении.

По словам главного специалиста управления финансирования строительства «Укрсоцбанка» Артема Зайцева, в настоящее время операторы рынка недвижимости выпускают все указанные разновидности облигаций. При этом целевые облигации бывают двух видов: те, которые предоставляют право на целые квартиры; и облигации, дающие право на 1 кв. м (или даже 0,1 «квадрата») построенной недвижимости.

Порядок выпуска, размещения, обращения и погашения облигаций определяется соответствующим Положением, утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовом рынку (ГКЦБФР). Это означает, что история существования каждой облигации, по идее, контролируется данным госорганом. Причем, как утверждает Артем Зайцев, контроль постепенно ужесточается. Однако интерес к облигационному механизму со стороны застройщиков все равно не снижается, что подтверждает директор по маркетингу компании «SV Development» Владимир Степенко. По его сведениям, рынок строительных облигаций (прежде всего целевых) очень активно развивается. Так, например, в прошлом году он вырос на 400%. Общий же объем выпуска стройоблигаций сегодня превышает 20 млрд. грн. Причина проста: как утверждает Артем Зайцев, инвестиционно-строительным компаниям очень удобно работать с облигациями, так как это позволяет им оптимизировать свои налоговые отчисления. Потому, к примеру, за два года дочерние структуры «Укрсоцбанка» — компании «Укрсоцбуд» и «Укрсоц-недвижимость» — с использованием облигационного механизма осуществили шесть проектов строительства жилья, и еще три проекта находятся в стадии реализации.

— Застройщики анализируют рынок и приходят к выводу, что именно эта схема привлечения средств выгодна им в наибольшей мере, — констатирует Ольга Лахтадир, менеджер по продажам компании «КийБуд», тоже успешно работающей с облигациями.

Посчитаем издержки

По словам Владимира Степенко, облигации могут размещаться застройщиками как напрямую (выпуск-продажа), так и с привлечением в качестве посредников институтов совместного инвестирования (ИСИ). При этом покупателям жилья данный механизм, в общем-то, особой пользы не приносит.

В общем виде схема приобретения недвижимости путем покупки облигаций выглядит следующим образом. Инвестор заключает с застройщиком договор купли-продажи облигации (или пакета облигаций на определенное количество квадратных метров в новостройке). Одновременно подписывается договор бронирования (резервирования) конкретного помещения, которое закрепляется за покупателем облигации. В результате последний получает право получить данное помещение в собственность после завершения строительства. А после введения объекта в эксплуатацию и оформления застройщиком прав на возведенную им недвижимость осуществляется обмен облигаций на помещения на основании договора мены. Таким образом, компания, выпустившая облигации, получает их обратно, а инвестор становится собственником выбранного им помещения.

Заметим, что еще не так давно облигационные схемы приобретения недвижимости считались очень рискованными для физических лиц. Об этом судачили многие юристы и специалисты рынка недвижимости. Однако теперь тон их суждений меняется: хотя механизм пока не идеален, постепенно он совершенствуется. И все же, по мнению Владимира Степенко, инвесторам следует относиться к облигациям осторожно (впрочем, это касается и прочих схем приобретения жилья на первичном рынке). Ведь, приобретая стройоблигации, покупатели недвижимости сталкиваются со многими рисками. В частности, он не застрахован ни от возможного подорожания жилья, ни от нарушений сроков строительства. Кроме того, нет гарантий, что собранные от продажи облигаций средства будут использованы по назначению… Есть здесь еще один важный момент. Для облигаций установлен конкретный период обращения, после окончания которого застройщик уже не обязан погашать ценные бумаги квадратными метрами. Инвестору могут предложить денежную компенсацию. Естественно, в размере номинальной стоимости облигаций, то есть гораздо ниже реальной рыночной цены недвижимости, построенной за средства инвестора.

Не отрицает наличия «минусов» в облигационных схемах и Ольга Лахтадир. Среди них и неготовность многих банков кредитовать покупку недвижимости посредством приобретения ценных бумаг, и дополнительные расходы инвесторов на оформление договора мены, когда погашаются облигации.

Не очень удобно для покупателя жилья и то, что надо сразу заплатить всю стоимость квартиры. Сложным является также вопрос несоответствия метража готовой квартиры и того количества квадратных метров, за которые заплатил собственник облигаций. Часто квартиры в новостройках оказываются больше или меньше нужных размеров, что в любом случае невыгодно инвестору. Ибо если квартира оказалась меньше, чем предусмотрено договором, застройщик компенсирует стоимость недостающих квадратных метров деньгами, но по номиналу облигации. Между тем, за время строительства дома стоимость «квадрата» существенно вырастает. Если же в квартире оказались лишние метры, то владельцу облигации придется их выкупить, причем по рыночной цене…

Тем не менее, несмотря на недостатки облигационных схем, покупателям квартир в новостройках приходится иметь с ними дело. Ведь последнее слово здесь принадлежит отнюдь не инвесторам. Остается лишь утешать себя тем, что другие механизмы инвестирования в жилищное строительство тоже не защищают граждан на 100%. Особенно когда излишне доверчивые покупатели отдают свои кровные нечистоплотным дельцам в обмен на ничем не подтвержденные обещания.

Не для ленивых

Впрочем, если копнуть глубже, в облигационных схемах можно обнаружить и определенные «плюсы» для частных инвесторов, прежде всего тех, которые покупают квартиры в строящихся домах, дабы сохранить свои сбережения от инфляции либо заработать на перепродаже жилья . Начнем с того, что ценная бумага в виде облигации является публичным обязательством эмитента (согласно статье 633 Гражданского кодекса Украины, информацию о выпуске ценных бумаг можно рассматривать в качестве публичного договора), а это предусматривает одинаковые условия для всех лиц, приобретающих ЦБ. К тому же, подчеркивает Ольга Лахтадир, перепродажа еще не построенного помещения путем продажи ценных бумаг упрощена, да и сроки обращения облигаций обычно более длительные, чем планируемые сроки завершения строительства жилья, что тоже на руку так называемым спекулянтам...

Положительным моментом является и уже упоминавшийся контроль со стороны государства за деятельностью компаний, выпускающих стройоблигации. В настоящее время выпускать долговые бумаги разрешается лишь тем застройщикам, которые имеют правоустанавливающие документы на земельные участки, разрешительную документацию на строительство и заключили соответствующие договора с подрядчиками. Кроме того, эмитенты облигаций обязаны ежеквартально отчитываться перед ГКЦБФР о своем финансовом положении и состоянии строящегося объекта.

Сравнивая облигационные схемы с другими механизмами инвестирования в недвижимость, Артем Зайцев отмечает, что с точки зрения надежности инвестиций покупка жилья путем приобретения облигаций — далеко не наихудший вариант. Ибо на первичном рынке на первый план выходит деловая репутация застройщика. Так что здесь нужно обращать внимание на уровень профессионализма компании, выпустившей стройоблигации. Если фирма не вкладывает в свои проекты собственные средства, а предпочитает возводить дома исключительно за деньги инвесторов, доверять ей не стоит. Ведь стройкомпании, имеющие большую задолженность, не обеспеченную реальными активами, сильно зависят от ситуации на рынке, и даже весьма незначительные изменения рыночной конъюнктуры могут привести такие компании к финансовому краху.

Более-менее объективным показателем надежности эмитента может служить рейтинг его облигаций. По информации агентства «Кредит-Рейтинг», у подавляющего большинства компаний, действующих на отечественном рынке жилищного строительства, облигации имеют рейтинг uaCCC (значительный риск невыполнения финансовых обязательств в случае неблагоприятных экономических условий), потому желательно, чтоб он был выше — хотя бы uaBB.

Кроме того, обязательно нужно ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, в котором указываются срок размещения облигаций, их количество, стоимость, целевое назначение, информация о самой компании и пр. Если возникают какие-либо сомнения, эксперты советуют не рисковать.

Дабы удостовериться в том, что застройщик действительно имеет право на выпуск облигаций и их размещение, нужно посетить сайт ГКЦБФР www.ssmsc.gov.ua или сайт с общедоступной информационной базой данных ГКЦБФР о рынке ценных бумаг www.stockmarket.gov.ua. После ряда громких скандалов на строительном рынке Украины госорганы стали уделять гораздо больше внимания вопросу доступности публичной информации, так что узнать все о ценных бумагах того или иного застройщика не составит большого труда. А в качестве дополнительной гарантии безопасности Артем Зайцев советует покупателям строительных облигаций попробовать получить кредит под залог этих ценных бумаг в одном из крупных банков. Решительный отказ будет означать, что застройщик не слишком надежен.