Все впереди

Что светит фондам операций с недвижимостью

Из всех механизмов инвестирования в строительство недвижимости, предусмотренных украинским законодательством, ФОНы пока наименее популярны. Однако, по мнению экспертов, перспективы у ФОНов таки есть.

Проблемы на старте

Именно несовершенное законодательство считается главной причиной того, что фонды операций с недвижимостью сегодня не слишком востребованы.

— В связи с тем, что ряд подзаконных актов, регулирующих деятельность ФОНов, в частности вопросы лицензирования, налогообложения, стандартизации правил деятельности этих фондов, разрабатывались еще в течение полутора лет после принятия в 2003 году закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», процесс создания ФОНов затянулся, — поясняет начальник управления проектного финансирования и кредитования банка «Таврика» Дмитрий Булденко.

Признают существование законодательных проблем и в госорганах.

— Даже спустя столько времени после появления законодательства о ФОНах этот механизм так до конца и не отработан. Так, можно говорить о том, что закон учитывает в первую очередь интересы застройщиков, а не инвесторов, хотя, по идее, следовало бы сделать наоборот. В результате основные риски в схеме «инвестор-финучреждение-застройщик», особенно риски землепользования и строительные, несет инвестор — говорит директор департамента надзора за финансовыми компаниями Государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг Екатерина Отченаш.

К тому же, отмечает эксперт, в законодательстве есть нормы, противоречащие друг другу: согласно одним через ФОНы можно покупать и продавать недвижимость, в соответствии с другими ФОН создается под конкретного застройщика.

По мнению директора юридической компании «Платан» Игоря Краковного, законодательные недоработки обусловлены другими приоритетами, стоящими перед парламентом.

— На медленное развитие ФОНов, как и других новых правовых институтов, в значительной степени влияет то, что Верховная Рада недостаточно внимания уделяет регулированию экономики, — утверждает эксперт.

А Екатерина Отченаш в связи с этим отмечает, что Госфинуслуг неоднократно вносила свои предложения об изменениях в законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В парламенте даже было зарегистрировано несколько законопроектов, предусматривавших такие изменения. Правда, разные законопроекты имели разные цели — в зависимости от того, кто был их инициатором. В одних предлагалось расширить полномочия застройщика, в других — наоборот, ужесточить требования к стройкомпаниям. В результате пришли к тому, что все законопроекты надо принять в первом чтении, а потом дорабатывать в комплексе.

Впрочем, Дмитрий Булденко не склонен преувеличивать недостатки отечественного законодательства относительно ФОНов. По его наблюдениям, оно постоянно совершенствуется. А главным пробелом в нормативной базе эксперт считает отсутствие единых правил страхования рисков, связанных с управлением фондами операций с недвижимостью.

Также, по мнению Екатерины Отченаш, внедрению ФОНов мешает то, что застройщики ориентированы на другие, более привычные им схемы привлечения инвестиций:

— До принятия первой редакции закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» у нас широко применялись договора инвестирования и долевого участия, использовали стройкомпании и целевые (строительные) облигации, с которыми работали институты совместного инвестирования. И хотя с 2006 года, после внесения изменений в закон «Об инвестиционной деятельности», финансирование жилищного строительства возможно лишь через создание фондов финансирования строительства (ФФС) и ФОНов, институты совместного инвестирования, пенсионные фонды и выпуск целевых облигаций, ФОНы оказались самым непривычным механизмом.

Это мнение разделяет Игорь Краковный. По его словам, получившие сегодня распространение ФФСы во многом похожи на существовавшие ранее механизмы инвестирования строительства жилья частными вкладчиками, тогда как фонды операций с недвижимостью застройщикам совершенно неизвестны. К тому же юристы говорят о высокой степени зарегулированности деятельности ФОНов, а жесткий чиновничий контроль не позволяет им развиваться быстрыми темпами.

С этим нельзя не согласиться, ведь каждый ФОН независимо от его учредителя, будь то банк либо небанковское финансовое учреждение, подпадает под двойной контроль. Деятельность банковских ФОНов контролирует Нацбанк, а ФОНы, созданные прочими финучреждениями, поднадзорны Госфинуслуг. К тому же все выпуски сертификатов ФОНов проходят через Государственную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку.

Впрочем, Екатерина Отченаш убеждена, что усиленный контроль над ФОНами со стороны государства не является помехой в их работе. Поскольку речь идет о серьезных средствах, вопросах землевладения и землепользования, а также об интересах инвесторов, такая жесткость контролирующих органов вполне оправдана. Операторы рынка недвижимости тоже признают, что контроль со стороны государства должен быть очень строгим, чтобы не допустить злоупотреблений. При этом, например, в банке «Таврика», который одним из первых создал фонды операций с недвижимостью, непреодолимых препятствий на пути развития данного института не видят.

Основным сдерживающим фактором является недоверие людей к фондовому рынку в целом. Клиенты предпочитают получать в собственность объект и распоряжаться им самостоятельно, хотя не всегда это получается профессионально. Система же ФОНов позволяет передать управление недвижимостью в руки специалистов, что гарантирует хороший финансовый результат. Так что нужно возрождать доверие людей к фондовому рынку и создавать условия, исключающие возможность мошенничества на этом рынке. Как только инвесторы увидят, что ФОНы могут быть в равной степени надежными и доходными, интерес к ним резко возрастет, — полагает Дмитрий Булденко.

По мнению директора финансовой компании «Панта Рей Капитал» Александра Дудко, развитию ФОНов в значительной мере помешали неосведомленность застройщиков и мощная информационная кампания сторонников целевых облигаций, которые пугали строителей мнимыми недостатками ФОНов. Между тем, считает эксперт, имеющаяся законодательная база вполне достаточна для работы ФОНов. Хотя, признает Александр Дудко, концепция ФОНов проработана не до конца, что, собственно, и приводит к недоразумениям. Например, поясняет эксперт, ФОН должен иметь инвестдекларацию, которая определяет направления инвестирования, вместе с тем закон содержит положение «один объект инвестирования – один ФОН». Кроме того, есть пробелы и в налоговом законодательстве. Так, скажем, строительство должно быть обязательно застраховано, а страховой платеж застройщику надлежит платить из прибыли. Но откуда у застройщика прибыль, если застраховать строительство нужно еще до его начала?

Игра стоит свеч

Несмотря на трудности, о которых говорилось выше, ФОНы потихоньку начинают завоевывать свое место на рынке недвижимости. Так, на сегодняшний день Госфинуслуг выдала разрешения на право эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью шести финансовым компаниям, некоторые из которых эту эмиссию уже провели. В частности, в 2005 году «Новая финансовая компания» стала первой, зарегистрировавшей эмиссию сертификатов ФОН на сумму 21 млн. грн. В 2006 году финансовая компания «Панта Рей Капитал» создала ФОН «Солнечный Мультидом» и через него финансирует строительство трех жилых домов и паркинга в Севастополе. В настоящее время, по словам Александра Дудко, профинансировано около 94% проекта, и особых сложностей при его реализации не было.

На протяжении января-июня этого года Госфинуслуг зарегистрировала выпуск сертификатов ФОН финансовой компании «Житлобуд-Инвест» на общую сумму 1,7 млрд. грн.

Не отстают от финансовых компаний и банки. Так, одним из первых об эмиссии сертификатов ФОН объявил банк «Таврика» в начале 2006 года. Объем эмиссии составил 20 млн. грн. Операция проводилась для привлечения средств на строительство коттеджного городка «Вишневе містечко». Сейчас, по заверениям Дмитрия Булденко, данный проект близится к завершению.

Как говорят эксперты, ФОНы, с одной стороны, рассчитаны в первую очередь на застройщиков и профессиональных инвесторов, а с другой — обеспечивают защиту прав физлиц при инвестировании в недвижимость.

Кроме того, поскольку участники ФОНов рассчитывают получать доход от управления недвижимостью или дальнейшей ее реализации, такой механизм выгоден и юридическим лицам, стремящимся заработать на недвижимости. Так, сейчас этот механизм реализуется для финансирования строительства крупного жилищно-офисного комплекса в столице на улице Антоновича.

Каждый удачный опыт реализации проектов с применением ФОНов, считает Екатерина Отченаш, будет стимулировать развитие этого способа инвестирования и вести к увеличению его объемов. Но уже сейчас эксперты говорят о больших перспективах фондов операций с недвижимостью. Так, Игорь Краковный считает ФОНы хорошим способом зарабатывания денег в отличие, например, от облигаций, которые являются достаточно рисковыми. Тем более, что недвижимость сегодня является одной из наиболее прибыльных сфер для инвестирования. При этом основные риски участников ФОНов связаны с надежностью и профессионализмом управителя: если он распоряжается финансовыми средствами вкладчиков грамотно, то они всегда будут в выигрыше.

Екатерина Отченаш обращает внимание на другие аспекты деятельности ФОНов:

— Безусловно, предстоит решить еще много проблемных вопросов, связанных с функционированием такого механизма инвестирования в недвижимость, как ФОН. Это, прежде всего, вопросы оценки стоимости активов ФОНов — земли, незавершенного строительства, иных имущественных прав. Если говорить о ценных бумагах, то есть определенный опыт работы институтов совместного инвестирования (инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний), и вполне логично для оценки «ценнобумажной» составляющей активов ФОНов использовать те подходы, которые уже опробованы практикой.

С другими способами инвестирования в недвижимость представитель Госфинуслуг ФОНы сравнивать не торопится, объясняя это отсутствием практики и сопоставимых статистических данных для анализа. А поскольку инвесторы ждать не хотят и уже сегодня рассматривают возможность вложения средств в ФОНы, участники рынка выработали некоторые рекомендации, которые могут помочь потенциальному вкладчику выбрать подходящий фонд.

Как отмечает Александр Дудко, в настоящее время ситуация на рынке такова, что потребитель не может выбирать ФФС, ФОН или целевые облигации для конкретного объекта инвестирования. Сначала инвестор выбирает квартиру, а уже потом анализирует схему финансирования, которую предлагает застройщик. Поэтому прежде всего следует внимательно изучить проект, под который создан ФОН: кто застройщик, как выделена земля, есть ли разрешение на строительство, кто будет строить. Желательно оценить и финансовую составляющую проекта. Если в этом отношении проект не вызывает сомнений, то стоит поинтересоваться финансовой компанией–управителем ФОНа, в первую очередь наличием необходимых свидетельств и лицензий, ее репутацией и опытом работы.

Дмитрий Булденко также советует обращать внимание на управляющую компанию, а также на застройщика, ведущего строительные работы.

С рекомендациями коллег согласен Игорь Краковный. Он добавляет, что нужно обязательно ознакомиться с инвестиционной декларацией ФОНа:

— При создании и регистрации ФОНа обязательно регистрируется и его программа – так называемая инвестиционная декларация. Каждый ФОН создается с определенной целью, в частности, строящиеся объекты, которые и указываются в декларации. Так что вкладчик может сам пойти и посмотреть, что это за объекты.

Екатерина Отченаш рекомендует инвесторам, которые собираются что-либо инвестировать с использованием механизмов ФОН, начать с простого – собрать информацию. Для этого можно ознакомиться с данными, размещенными на официальных сайтах Госфинуслуг и ГКЦБФР и уточнить, имеют ли право интересующие их организации привлекать средства граждан, имеют ли они статус финансового учреждения, а также соответствующие лицензии и разрешения, а также зарегистрирована ли эмиссия сертификатов ФОН. Такая информация согласно действующему законодательству является публичной. В частности, сведения обо всех финучреждениях, по словам Екатерины Отченаш, на сайте Госфинуслуг обновляются еженедельно. Но, безусловно, даже такой механизм инвестирования, как ФОН, несет в себе определенный риск, это признают все эксперты. Потому нужно здраво подходить к выбору того или иного фонда: если вам сулят суперприбыли, стоит отнестись к таким обещаниям осторожно.

В целом же будущее ФОНов эксперты рисуют в светлых красках.

— Перспективы у ФОНов неплохие, но они во многом зависят от государственной политики относительно развития отечественного финансового рынка. Отмена такого псевдофинансового схемного инструмента, как целевые облигации, будет способствовать развитию ФОНов, — считает Александр Дудко.