Опять фиаско…

Очередная попытка «пробить» в парламенте закон «о риэлторской деятельности» потерпела неудачу

Верховная Рада отказалась принять закон, призванный урегулировать риэлторскую деятельность в Украине. Но говорить о нем в профессиональных риэлторских кругах продолжают и сейчас: уж больно важный и актуальный вопрос…

Реальные мифы

Посреднические услуги на отечественном рынке недвижимости оказывают, по разным оценкам, от 50 до 100 тысяч человек. При этом в большинстве своем эти люди являются «серыми» маклерами, которые далеко не всегда профессионально проводят сделки с недвижимостью. А призвать их к ответственности практически невозможно. Вместе с тем сегодня риэлторам очень сложно цивилизованно строить отношения с клиентами, а также с БТИ, ЖЭКами, паспортными столами. Решить наболевшие проблемы, по идее, и должен специальный закон. Именно в этом убеждает сегодня общественность руководство Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.

Президент Ассоциации Александр Бондаренко попытался развеять мифы, которые успели окутать проект закона «О риэлторской деятельности» еще до его регистрации в парламенте. Первый миф о том, что закон не нужен вовсе, потому что все уже урегулировано, он развенчал кратко и однозначно – такой закон нужен.

Можно отметить, что этот миф если и существует, то весьма условно. Подавляющее большинство специалистов рынка недвижимости давно выступают за принятие закона, который бы регулировал риэлторскую деятельность в Украине. Другое дело, что различные организации и специалисты по-разному видят этот закон и его положения. Но о его необходимости высказываются настолько однозначно, что отдельные «против» на общем фоне всех «за» просто неразличимы.

Второй миф, возможное воплощение которого в жизнь волнует всех работников рынка недвижимости, — потеря работы большинством риэлторов из-за необходимости иметь базовое образование, дополненное сдачей специального квалификационного экзамена. Александр Бондаренко ничего плохого не видит в том, что специалист по недвижимости должен обязательно окончить вуз, и отмечает, что во многих странах мира именно высшее или специальное образование является пропуском на рынок услуг по недвижимости.

Его коллега из Тернополя, вице-президент АСНУ Юрий Венгринович поясняет позицию законопроекта очень просто:

— Не может человек, который вчера продавал бананы, сегодня продавать недвижимость. И никто бы не хотел, чтобы ему операцию делала медсестра.

С такой позицией можно согласиться, тем более, что Президент АСНУ отмечает, что необходимость получения указанного образования касается только специалистов-риэлторов:

— Совсем не обязательно, чтобы все агенты, которые сегодня работают на рынке недвижимости, имели высшее образование. Риэлтор может иметь помощников, которые исполняют основной массив работы. А риэлтор – это тот человек, который ставит точку в соглашении, который должен принимать взвешенные решения.

Третий подлежавший развенчанию миф, который Александр Бондаренко назвал самым новым, — коррумпированность Риэлторской палаты Украины (РПУ), создание которой предусмотрено законопроектом. Согласно нему РПУ является специализированным органом по регулированию риэлторской деятельности и состоит из девяти человек – по одному от Минюста, Фонда госимущества и Госкомзема и шести представителей АСНУ. Именно большое количество представителей Ассоциации в составе РПУ волнует риэлторское сообщество.

— Палата как регулирующий орган нужна, но лучше бы уж это была госструктура. Регулировать риэлторскую деятельность должно государство, а не такие же коммерсанты, как и мы. Ведь недвижимость – это в первую очередь бизнес, и если в РПУ будут сидеть бизнесмены-риэлторы и принимать экзамены у других, это будет неправильно. Кроме того, в РПУ должны быть представители от всех риэлторских объединений, а не только от АСНУ, считает исполнительный директор АН «Миллениум» и представитель Киевского центра недвижимости Елена Жукова.

С ней согласна президент Украинской гильдии риелторов Гертруда Сиволобова, которая указывает также на то, что принятие закона может привести к монополизации рынка недвижимости. Ведь из его положений следует, и это подтверждают слова вице-президента АСНУ Виктора Несина, что для того, чтобы пройти сертификацию, риэлтору нужно стать членом АСНУ и никакой другой общественной организации.

Гертруда Сиволобова усматривает в законопроекты нарушение ряда правовых норм:

— Этот законопроект противоречит ст. 7 Закона Украины «Об объединениях граждан», где указано, что никто не может быть принужден ко вступлению в какое-либо объединение граждан, а принадлежность или непринадлежность к объединению граждан не может быть основанием для ограничения прав и свобод или для предоставления государством любых льгот и преимуществ. Сегодня члены АСНУ представляют незначительный процент от общего числа риэлторов Украины, а существование других профессиональных объединений риэлторов и возможность возникновения таковых в будущем в проекте не учтены.

На что Александр Бондаренко реагирует следующим образом:

— Мы предлагали в концепции законопроекта множественность саморегулируемых организаций, которые бы формировали Риэлторскую Палату. Но народный депутат Игорь Прасолов, вносивший законопроект в Верховную Раду, и разработчики законопроекта пришли к выводу, что на сегодня, к сожалению, единственная организация, которая имеет общенациональный статус и опыт работы в этой сфере - это АСНУ. И поэтому именно она должна заниматься формированием РПУ.

Одновременно Виктор Несин уточняет, что для того, чтобы стать риэлтором, не обязательно быть членом АСНУ, достаточно пройти обучение, сдать экзамены в РПУ и получить сертификат субъекта риэлторской деятельности. Таким образом, вопрос обязательности участия в АСНУ остается до конца не проясненным. К тому же, по его словам, в проекте предусмотрена ротация состава РПУ, что в совокупности с прозрачность и демократичность формирования Палаты и влиянием на ее деятельность профессиональной общественности сделают невозможным коррупцию в этом органе. Немаловажным антикоррупционным и антимонопольным моментом г-н Несин считает предусмотренную законопроектом возможность формирования региональных отделений РПУ, которая может делегировать им свои полномочия.

Главной целью законопроекта представители АСНУ называют защиту потребителя на рынке недвижимости.

— Этот законопроект в первую очередь направлен на то, чтобы обеспечить единую государственную политику при переходе права собственности на недвижимое имущество. Существует четвертый миф, согласно которому законопроект не защищает риэлтора. Но автор закона и не ставил себе целью защитить риэлтора. От кого его защищать? От клиента, потребителя риэлторских услуг? Основная цель закона – создание законодательных базисных основ защиты потребителей на рынке недвижимости и декриминализация рынка. Еще одна цель – «изъятие» с рынка тех людей, которые сейчас называют себя специалистами в сфере недвижимости но не имеют надлежащей профессиональной подготовки, — поясняет позицию разработчиков законопроекта Александр Бондаренко.

Именно такая постановка вопроса весьма беспокоит риэлторскую общественность, которая полагает, что законопроект должен прежде всего защищать их права, поскольку права потребителей защищает Гражданский кодекс и специализированный закон, а права риэлторов пока что нигде не защищены должным образом.

Так, всех риэлторов волнует вопрос взаимодействия с государственными органами и структурами ан предмет получения необходимой информации по объектам недвижимости. Ведь законопроект предусматривает, что в комплекс услуг по риэлторской деятельности входят посредническая деятельность, управление недвижимым имуществом, организация и проведение публичных торгов, аукционов и конкурсов относительно недвижимого имущества, а также информационно-консультативная деятельность. Оказание всех этих услуг клиенту предусматривает необходимость тесно сотрудничать с госорганами, в том числе БТИ, ФГИ и нотариусами, с целью получения от них достоверной информации о состоянии того или иного объекта. С этой целью ст. 8 законопроекта предусматривает право риэлтора получать информацию от органов государственной власти и местного самоуправления о недвижимом имуществе, относительно которого совершается риэлторская деятельность. Но именно такая формулировка очень смущает риэлторов, которые считают это положение декларативным.

Их сомнения в некоторой степени разделяет руководитель Донецкого регионального отделения АСНУ Сергей Тюрин, который согласен с тем, что в законопроекте четко не прописано, какие конкретно по этому вопросу риэлтор будет получать права:

— Одна из проблем, которая сегодня есть у риэлтора — это максимальное получение информации по тому объекту, с которым он работает. Может быть, в рамках тех дополнений, которые будут проходить между первым и вторым чтением, удастся внести какие-то изменения и конкретизировать позиции законопроекта в этом отношении, — полагает он.

Продолжение следует?

Долгий путь создания проекта закона, о необходимости которого говорят уже давно, представители АСНУ объясняют различными условиями работы риэлторов лет десять назад, когда АСНУ впервые проявила инициативу относительно разработки данного законопроекта, и сегодня.

— Если сравнить размеры рынка недвижимости и денежных средств, которые принимали участие в этом рынке, в те времена с сегодняшними оборотами рынка, количеством средств и самих риэлторов, то станет понятно, что сегодня подоный закон – необходимость. Потому что армия неспециалистов, которая на сегодня существует на рынке, должна быть в определенной степени урегулирована, — утверждает Сергей Тюрин.

О своем участии в разработке нынешнего законопроекта о рилторской деятельности представители АСНУ говорят скромно: десять лет назад на съезде Ассоциации было принято решение о необходимости принятия закона, в связи с чем Советом АСНУ была создана рабочая группа, которая занималась разработкой концепции, но не разрабатывала сам закон.

— После того, как была разработана концепция, мы предоставили ее депутатам Верховной Рады. В дальнейшем мы выступали как советники и консультанты при создании этого законопроекта. При этом некоторые наши замечания были учтены, некоторые нет, — признается Виктор Несин.

В частности, в разработанной АСНУ концепции, по словам Александра Бондаренко, было предусмотрено страхование профессиональной ответственности риэлторов. В зарегистрированном в парламенте варианте этого не было, но Президент АСНУ считает, что в процессе прохождения законопроекта через парламент возможно появление страхования как дополнительной гарантии для клиента.

Рассказывая о процессе создания законопроекта, Александр Бондаренко признает, что исключительно украинским ноу-хау он не является:

— Есть страны, в которых рынок недвижимости давно урегулирован законом. Украинское ноу-хау нынешнего варианта состоит в том, что это шаг вперед по продвижению к саморегулируемости рынка, потому что фактически все регуляторные функции переданы РПУ, а роль государства в палате сведена к минимуму. Все остальное является компиляцией тех законов, которые функционируют в различных странах. А вот идея о сертификации субъектов риэлторской деятельности изначально была украинской, но Россия раньше нас урегулировала этот вопрос на нормативном уровне – правительство России приняло решение делегировать право проведения такой добровольной сертификации Российской гильдии риэлторов.

Сейчас прогнозировать дальнейшую судьбу закона «О риэлторской деятельности»

не берется никто, и дело прежде всего в самом законе и тех его положениях, которые вызывают несогласие риэлторской общественности.

О реакции на законопроект в риэлторских профессиональных кругах представители АСНУ говорят открыто – есть как его сторонники, так и те, кому его отдельные положения не нравятся. В частности, очень скептично анстроены в отношении многих положений законопроекта в Украинской гильдии риэлторов, а Европейская бизнес-ассоциация даже проводила круглый стол, где звучало достаточно большое количество критических замечаний в адрес законопроекта. Известно также, что даже среди членов АСНУ нет однозначного мнения по поводу качества законопроекта, но комментировать внутренние разногласия ее представители не хотят. А г-н Бондаренко считает, что идеальных законопроектов не бывает: нужно, чтобы закон поработал с год, тогда можно будет найти и устранить его недостатки.

Представитель регионов тернопольчанин Юрий Венгринович отмечает, что после подачи законопроекта в Верховный Совет в регионах прошли оживленные дискуссии:

— Самое главное, что все признали необходимость закона. Мы сегодня понимаем, что не может предоставляться качественная услуга, если, например, у нас в Тернополе на 230 тыс. населения приходится160 фирм, которые работают на рынке недвижимости. Закон должен защищать клиентов от недобросовестных риэлторов и гарантировать предоставления высококачественной услуги.

При этом, по словам г-на Венгриновича, неправильно, чтобы в одной фирме предоставляли услуги и по недвижимости, и по трудоустройству, и по туризму. Он полностью поддерживает положение законопроекта, запрещающее риэлтору заниматься другими видами деятельности, кроме риэлторской.

Сергей Тюрин также отмечает, что в рамках его региона реакция на законопроект была очень бурной и положительной:

— Поступило большое количество звонков от коллег. Но больше всего мне понравилась активная реакция клиентов, многие из которых следят за новостями на рынке недвижимости. И у всех мнение почти однозначное – 99% звонивших говорят о том, что закон нужен, и большинство людей поддерживают этот законопроект.

Елена Жукова, которой многие положения законопроекта не по душе, все же признает правильность некоторых пунктов. В частности, ей нравится идея о необходимости обучения и сертификации, причем перед выдачей документа нужно проверять агентство на реальность – наличие офиса, сотрудников, расчетного счета.

В то же время ей не совсем понятны условия обучения и получения сертификата – пока не известны ни их стоимость, ни точная процедура.

Мнение Гертруды Сиволобовой относительно указанного выше запрета риэлторам заниматься видами деятельности, отличными от риэлторства, категорически не совпадает с положением законопроекта:

— Это противоречит ст. 42 Конституции Украины, где сказано, что каждый имеет право на предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом. Государство обеспечивает защиту конкуренции и предпринимательской деятельности. Так почему риэлтор как предприниматель не может заниматься другой деятельностью, например, ремонтом или строительством? И что ему делать, если его фирма уже занимается несколькими видами деятельности? В настоящее время фирмы, учредительными документами которых предусмотрена посредническая деятельность в сфере недвижимости, прошли государственную регистрацию и правомерно осуществляют указанную деятельность. Лишение их возможности заниматься ею является грубым попранием ст. 22 Конституции Украины, в соответствии с которой при принятии новых законов либо при внесении изменений в действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих прав и свобод.

Как видим, пока что проекты закона «О риэлторской деятельности» оставляют больше вопросов, чем дают ответов. Тем не менее, отечественные риэлторы, заинтересованные в том, чтобы сформировать оптимальные «правила игры» на рынке недвижимости, надеются на лучшее.