Как приобрести жилье в Черногории
Налог, который взимается при покупке недвижимости в Черногории, — один из самых низких в Европе. Независимо от региона и условий покупки он составляет 2% от стоимости недвижимости, определенной судебным оценщиком. За регистрацию договора купли-продажи в суде и внесение сведений о сделке в Кадастровую книгу взимаются разовые регистрационный и гербовый сборы, обычно не превышающие 300 евро. В такую же сумму обойдутся услуги юриста, которого обычно рекомендует риэлторская компания. Даже если покупатель решил обойтись без помощи риэлтора, адвокат ему понадобится в любом случае. Стоимость его услуг — 1% от стоимости покупки.
Как отмечают эксперты, людей, пытающихся сэкономить на посредниках, хватает, ведь комиссионные агентов по недвижимости составляют 4-7 % от суммы сделки. Но иногда риэлторы не берут с клиентов комиссионные. Специалисты рекомендуют относиться к таким предложениям очень осторожно, поскольку это значит, что стоимость услуг посредника изначально заложена в стоимость недвижимости. Причем точную цену приобретаемого жилья определить будет трудно, и агентство таким образом может взять себе лишних пару процентов… Впрочем, несмотря на все издержки, риэлторы настоятельно советуют тем, кого заинтересовала черногорская недвижимость, искать в Украине компании, которые смогут обеспечить полное сопровождение покупки, дабы чрезмерная бережливость не обернулась неожиданными проблемами.
Ставка ежегодного налога на недвижимость в Черногории зависит от месторасположения, технического состояния дома или квартиры и составляет от 0,08% до 0,8% от стоимости объекта. То есть один квадратный метр обойдется примерно в 1-2,5 евро, а все жилище средних размеров – в 100-120 евро в год. Естественно, чем лучше и дороже апартаменты, тем выше налог.
Коммунальные платежи по европейским меркам невысоки. Важную роль в минимизации коммунальных расходов играет теплый климат страны: поскольку средняя январская температура здесь составляет +10oС, то особо тратиться на отопление не придется. Обычно для обогрева жилья в холодное время года местные жители используют кондиционеры.
Остальные блага цивилизации, такие как водоснабжение, канализация, вывоз мусора и электричество (4,4 цента/кВт.час днем и 2,2 цента/кВт.час ночью), обойдутся владельцу квартиры в 50-100 евро в месяц. В несколько раз дороже стоит обслуживание частного дома: меньше, чем в 200 евро в месяц, уложиться сложно, чаще эксплуатационные затраты достигают 500 евро и больше…
Приятной особенностью Черногории является тамошняя водопроводная вода, которая практически везде чистая, поэтому ее можно пить прямо из-под крана. Впрочем, у любителей бутилированной воды есть возможность ее приобрести с доставкой на дом.
Телекоммуникации в стране развиты очень хорошо. К услугам потребителей и высокоскоростной Интернет, и стационарный телефон, и мобильная связь. К слову, стоимость услуг связи не так уж велика, а качество напротив, высокое.
Заметим, что все перечисленные выше расходы может покрыть прибыль от сдачи недвижимости в аренду. Например, на побережье в сезон квартиры сдаются по $300-400 в неделю, и чем больше и лучше апартаменты, тем дороже они будут стоить. Правда, придется уплатить налог на аренду в размере 10% от полученной прибыли, но оставшихся денег вполне хватит, чтобы самому не тратиться на содержание недвижимости. А помощь в поиске арендаторов с удовольствием окажет местная риэлторская фирма, достаточно лишь заключить с ней соответствующий договор.
Общая схема покупки жилья в Черногории типична для любых сделок с зарубежной недвижимостью: предварительный выбор подходящих объектов, поездка в Черногорию, осмотр выбранных объектов, проверка юридической чистоты понравившегося дома или квартиры и совершение сделки. Но если с первыми тремя этапами все просто и понятно, то последние два имеют свои особенности.
Проверкой юридической чистоты приобретаемого объекта занимается уполномоченный адвокат, поэтому так важно быть уверенным в его профессионализме. Как уже было сказано, адвоката обычно приглашает риэлторская компания. Впрочем, сегодня Черногория проводит политику привлечения иностранного капитала. В связи с этим в стране принят специальный закон об иностранных инвестициях, устанавливающий довольно простую стандартную процедуру оформления договоров купли-продажи недвижимости.
Применяемый в Черногории порядок регистрации сделок с недвижимостью предусматривает принятие соответствующего судебного решения и внесение информации о владельце недвижимости и ее обременениях в Единый кадастр прав собственности. После проверки юридической чистоты приобретаемого объекта согласовываются основные условия сделки и подписывается агентский договор. Ввиду отсутствия излишней бюрократизации процедура оформления договора купли-продажи жилья занимает всего 2-3 дня. Причем продавец и покупатель должны присутствовать лично при подписании контракта, а вот дальнейшая процедура регистрации может проходить без них, достаточно оформить доверенность на адвоката. Распространенной практикой является заключение предварительного соглашения, которое сопровождается выплатой 10-процентного задатка.
Договор купли-продажи недвижимости регистрируется в суде, там же удостоверяются переход права собственности и подписи участников договора. Параллельно налоговая служба определяет рыночную стоимость объекта недвижимости и размер налога. Завершается сделка после полной оплаты покупки.
Поскольку ипотечные кредиты иностранцам черногорские банки пока не выдают, всю сумму придется заплатить в течение месяца. Приобретенный объект недвижимости регистрируется в Кадастре собственности на протяжение 2-3 недель. Правда, существует возможность за дополнительную плату в 400-500 евро сократить этот процесс до одного дня. По истечении указанного срока имя покупателя заносится в списки Регистрационной Палаты, что подтверждается специальным свидетельством. Примечательно, что институт нотариата в стране отсутствует, поэтому сделки совершаются судьями.
Оплата покупки может производиться как по безналичному расчету, так и наличными. Так что если покупатель решит привезти в Черногорию чемоданчик с деньгами, ему нужно будет их задекларировать. Оформить покупку можно как на себя, так и на членов своей семьи.
Важной частью договора купли-продажи является послепродажный сервис, потому следует сразу поинтересоваться в риэлторской компании, сможет ли она помочь с ремонтом, сдачей жилья в аренду и обслуживанием дома или квартиры.
Пока Черногория не является членом Евросоюза, поездка в эту страну не вызывает больших затруднений. Виза оформляется в Украине, после чего на территории Черногории можно находиться до 30 дней. Если же этого срока недостаточно, нужно будет зарегистрироваться в местном отделении полиции, для чего существует особый порядок. При необходимости можно оформить и многократную визу, ссылаясь на наличие недвижимости и необходимость регулярно посещать страну. Тем более, что лететь из Киева в Черногорию чуть больше двух часов…
- 590 просмотров
