Как сдавать квартиру под офис
Заработать по максимуму на имеющейся в наличии жилплощади — вполне нормальное желание в наше время. Но если сдача квартиры внаем для проживания граждан без собственной крыши над головой является классикой жанра, то использование жилья в качестве офисного помещения для арендаторов распространено не так широко. Между тем, дело это весьма выгодное, поскольку как раз офисов нынче в столице не хватает.
Без формальностей
В советские времена офисные здания строились в основном для государственных учреждений и разного рода НИИ. Однако такие здания совершенно не приспособлены для работы небольших фирм. В последние годы ситуация меняется: почти в каждой новостройке на первом и втором этажах предусмотрены площади под офисы. Но, во-первых, стоимость аренды этих помещений довольно высока, а во-вторых, их пока явно недостаточно. Потому, по словам риэлторов, квартира-офис приносит своему владельцу-арендодателю в полтора-два раза больше дохода, нежели аналогичная жилплощадь, используемая по прямому назначению.
Существует несколько способов сдачи жилья под контору. Самый простой — делать это, так сказать, неофициально. Однако, как утверждают эксперты, в данном случае многое будет зависеть от арендатора. Ведь фирма фирме рознь. Одно дело, когда речь идет, скажем, о диспетчерской службе такси, где народ работает на телефоне, или небольшой редакции, и совсем другое — если это, например, частная нотариальная контора, что предполагает значительное количество посетителей. Последний вариант рискован, поскольку среди соседей, недовольных тем, что хозяин квартиры превратил ее в проходной двор, вполне могут найтись «доброжелатели», которые сообщат куда следует. И тогда солидная порция неприятностей от налоговой и прочих городских служб такому владельцу гарантирована. Власти строго контролируют подобные вещи, заставляя собственников квартирных офисов переводить жилплощадь в нежилой фонд, ведь коммунальные тарифы для коммерческих организаций, занимающих помещения в жилых домах значительно выше, чем для населения. Так что во избежание проблем с жильцами соседних квартир придется заблаговременно с ними договориться, зачастую подкрепляя свою просьбу соблюдать конспирацию определенной материальной компенсацией. В остальном же дело сводится к косметическому ремонту да установке дополнительных розеток для подключения оргтехники. И пожалуйста, снимайте пенки…
Меняем профиль
Легальный способ стать владельцем офисных площадей, когда жилье переводится в нежилой фонд, по словам риэлторов, дает гораздо больше возможностей и потенциально большую выгоду. Однако этот процесс весьма длителен и сложен ввиду запутанности действующего законодательства. Так, в Жилищном кодексе записано, что перевод пригодных для проживания людей помещений в нежилой фонд не допускается. Такие действия могут осуществляться лишь в исключительных случаях по решению областных или городских исполнительных советов. Однако что является исключительными случаями, закон не поясняет. А перевод в нежилой фонд помещений в домах, принадлежащих жилищно-строительным кооперативам, не допускается вообще ни при каких условиях... Удивляться не приходится, поскольку действующий кодекс был принят еще в 1984 году, когда такого понятия, как частная собственность на недвижимость вообще не было.
Вместе с тем на практике в нежилой фонд квартиры переводят по следующим основаниям. Во-первых, путем признания помещения (в силу тех или иных причин) непригодным к проживанию и, во-вторых, вследствие изменения функционального назначения жилого помещения в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.
И в том, и в другом случае надо соблюдать определенные условия:
– помещение должно быть размещено в цокольном, подвальном, полуподвальном, на первом или втором этажах домов, желательно с отдельным входом;
– помещение не будет использоваться для размещения каких-либо промышленных производств;
– помещение не является составной частью другого жилого помещения и не используется в качестве места постоянного проживания людей.
Для оформления перевода квартиры в нежилой фонд ее собственник подает соответствующее заявление в местную госадминистрацию. К заявлению прилагаются такие документы:
– правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. п.);
– технический паспорт жилого помещения;
– справка из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
– письменное согласие собственника многоквартирного дома (ЖЭК, жилищно-строительный кооператив, кондоминиум).
При этом, как утверждают эксперты, обычно именно с ЖЭКом бывает больше всего проблем, которые часто решаются не совсем законным способом.
Когда все бумаги собраны, далее порядок действий таков:
– собственник жилого помещения обращается в горадминистрацию (КГГА);
– КГГА дает соответствующие поручения:
а) Главному управлению экономики — заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города;
б) райадминистрации — рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода.
Если райадминистрация принимает позитивное решение и отправляет КГГА письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода, собственник квартиры оплачивает паевой взнос. Затем управление жилищного хозяйства готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд. После издания такого распоряжения в Бюро технической инвентаризации регистрируется право собственности на нежилое помещение.
Как отмечают юристы, к сожалению, нет документов, которые регламентировали бы сроки принятия решений городскими и районными чиновниками. Поэтому процесс перевода квартиры в нежилой фонд в лучшем случае занимает три-четыре месяца, и для квартиры средних размеров официально обходится в $800. Однако простые решения здесь встречаются редко, и реальные расходы, как правило, больше в несколько раз. Особенно при обращении в специализированные фирмы, которые берутся оперативно решить ваш вопрос. В этом случае будьте готовы выложить $3-4 тысячи (если речь идет о переводе жилья в иной статус в связи со сменой целевого назначения) и до $8 тысяч, если помещение нужно будет признать непригодным для жилья. Впрочем, цифры эти могут колебаться в зависимости от общей площади квартиры и ее месторасположения. Но, скорее всего, никакие деньги не помогут, когда помещение находится в аварийном доме или здании, являющемся памятником архитектуры.
В среднем же перевод в нежилой фонд квартиры площадью около 50 кв. м обойдется в
$3–5 тыс., из которых основную часть составляют обязательный взнос на развитие района, расходы на переделку коммуникаций и прочие официальные платежи.
Контракт — не бумажка...
Хотя, как говорилось выше, офисные площади в Киеве нынче востребованы, чтобы получать от них максимальный доход, лучше прибегнуть к помощи профессионалов. Хорошо ориентирующихся в ситуации на рынке. Что касается деятельности различных риэлторских компаний или брокеров-индивидуалов, предоставляющих посреднические услуги по части сдачи в аренду недвижимости, то с ними, безусловно, надо заключать письменный договор. Это первое и практически безоговорочное правило, которому необходимо следовать, особенно ввиду отсутствия специального законодательного регулирования риэлторских услуг. В таком договоре нужно предусмотреть все условия предоставления посреднических услуг, в том числе их стоимость, срок действия договора, а также ответственность сторон за нарушение его условий.
Есть и другой способ зафиксировать участие агентства недвижимости в сделке. Так, можно непосредственно в договоре аренды недвижимости записать несколько пунктов о посреднике с обязательным указанием стоимости услуг риэлтора (в таком случае последний также подписывает данный договор).
В контексте общих правил оформления арендных отношений стоит также иметь в виду, что согласно Гражданскому кодексу договор аренды недвижимости заключается в письменной форме. Относительно его нотариального удостоверения, то кодекс ограничивается в регулировании этого вопроса лишь общей нормой: договор может быть нотариально заверен по требованию одной из сторон. Правда, при сдаче под офисы квартир гражданами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности, случаи нотариального заверения договоров аренды встречаются редко. С одной стороны, это позволяет избежать дополнительных затрат времени и средств на оформление договора у нотариуса, а с другой – дает возможность арендодателям скрыть доходы и не платить установленный законодательством налог. Но в любом случае арендатор, который хочет обезопасить себя от всяческих рисков, может требовать заверения сделки у нотариуса. Хотя не исключено, что по каким-то причинам потенциальный арендатор может не согласиться с требованиями хозяина недвижимости. Что ж, тогда придется искать менее привередливого клиента...
Сергей ЗЛЫДЕНЬ, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:
— Спрос на помещения, пригодные для использования в качестве офисов, в Киеве растет, как растет и спрос на услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд. Таким образом, можно говорить о формировании отдельного сегмента рынка коммерческой недвижимости.
В ближайшие 3-4 года квартиры, переоборудованные под офисы, будут по-прежнему востребованы. Тем более, что помещений, пригодных для такого использования, практически не останется. В первую очередь это касается объектов, обладающих такими привлекательными характеристиками, как расположение в оживленных местах города, возможность устройства отдельного входа. Данные объекты интересуют прежде всего представителей мелкого бизнеса.
Роман ВОЗНЫЙ, адвокат:
— Приходится констатировать, что законодательство, регулирующее вопросы перевода жилья в нежилой фонд, в настоящее время не соответствует условиям рыночной экономики. Как следствие, создается практически идеальная среда для коррупции. Ведь несовершенство правовой базы, понятное дело, на руку разным должностным лицам — от жэковского начальства до чиновников горадминистрации. Можно долго перечислять противоречащие друг другу документы и правовые акты, ссылаться на Конституцию, гарантирующую право собственника распоряжаться своим имуществом, но реальное положение вещей от этого, увы, не меняется...
- 685 просмотров
