Что будет со столичным частным сектором
В отличие от многих европейских столиц, частный сектор в Киеве неплохо сохранился. И, похоже, даже не думает сокращаться. По крайней мере, в ближайшие десятилетия.
Без него никак
В настоящее время на частный сектор приходится около 30% площади жилой застройки города. Проживает на данной территории приблизительно 40 тысяч человек, тогда как при многоэтажной застройке там уместилось бы в десять раз больше людей. Но этого не произошло по объективным причинам.
Прежде всего отметим, что Киев расположен на холмистой пересеченной местности, сложный рельеф которой формировался на протяжении многих столетий. В давние времена Лыбидь была полноводной рекой, и нынешние городские земли к югу от киевских холмов являлись поймой этой реки, что обусловило интенсивное отложение в данном районе глины. Затем, после отступления реки глинистый слой был скрыт под почвой. Именно здесь развивалась частная застройка вплоть до второй половины ХХ века, поскольку сооружать многоэтажные дома на данной территории было сложно и невыгодно (требовались дорогостоящие углубленные фундаменты). И только с появлением современных технологий устройства свайных фундаментов проблему удалось решить.
Другая причина, по которой малоэтажная застройка занимает значительную часть Киева, —стремительное разрастание города за счет окрестных сел, начиная с того времени, когда ему был возвращен статус столицы, и особенно в 60-е, 70-е годы прошлого века. В результате Жуляны, Южная и Никольская Борщаговка, Сырец не только вошли в состав города, но и со временем стали районами, приближенными к центру. Там, где это было возможно, эти территории частично застроили «хрущевками», но в основном частный сектор устоял.
Ценность в земле
Сегодня столичный частный сектор весьма неоднороден по своей структуре. Кроме того, как уже было сказано выше,частная застройка в Киеве не тяготеет к окраинам. Она рассредоточена по всей территории города. Наиболее высок процент малоэтажной застройки в Печерском, Шевченковском, Подольском и особенно Соломенском районах. Немало частных домов и в Голосеево. Несколько меньше их на Борщаговке, в районе Красного Хутора. Как утверждают эксперты, в последнее время частный сектор развивается довольно быстрыми темпами, и главной движущей силой этого развития являются обеспеченные люди, чьи особняки становятся все более респектабельными.
Вместе с тем из-за того, что за последние два года власти не выделили ни одного участка под индивидуальную застройку в черте города и не планируют делать этого в дальнейшем, стоимость участков в частном секторе стремительно растет: в 2006 г. земельные наделы в столице подорожали в среднем более чем на 60%.
По словам риэлторов, наиболее популярны самые престижные районы, отличающиеся не только выгодным месторасположением, но и развитой инфраструктурой. Лидером здесь стал Печерск (прежде всего Царское Село, улицы Зверинецкая и Тимирязевская), где земля оценивается сегодня в $130–150 тыс. за сотку. Богатых покупателей не останавливает даже то, что обычно к продаже предлагаются наделы по 10–12 соток, на которых проблематично построить солидный особняк, — их покупают с перспективой расшириться за счет соседей. На остальном Печерске земля несколько дешевле — от $80–90 тыс. за сотку.
Несколько уступает Печерску в популярности (и значительно — в цене) земля на ближних Нивках (возле одноименной станции метро), а также в районе Голосеевской площади, у подножия Батыевой горы, на Краснозвездном проспекте и Татарке. Здесь ее стоимость колеблется в диапазоне $35–50 тыс. за сотку. Такие высокие цены обусловлены близостью к центру города, хорошей инфраструктурой, наличием всех инженерных коммуникаций.
Значительно дешевле обходятся участки под частную застройку в Святошино (Академгородок, Беличи, Новобеличи), на Александровской Слободке, в Подольском районе, на Байковой горе, Сырце, Куреневке, в отдаленных микрорайонах Голосеевского района, на Мышеловке, Совках и в Феофании. Средняя цена предложения тут составляет около $30 тыс. за сотку, хотя, например, на Мышеловке, Куреневке можно найти и участки по $20 тыс. за сотку. В основном здешней землей интересуются не самые богатые люди, мечтающие о собственном доме в городе. Безусловным фаворитом у этой категории покупателей стали Святошино и Академгородок, а также Александровская Слободка.
К низшему ценовому сегменту относятся участки в таких районах, как Берковцы, Бортничи, Борщаговка (Петропавловская и Софиевская), Жуляны, Теремки-1, Ширма, а также наделы, расположенные в садоводческих кооперативах на Воскресенке, Радужном, Оболони (ул. Богатырская), Осокорках, Русановских садах. Средняя стоимость сотки, к примеру, в Бортничах нынче составляет $8–16 тыс., на Борщаговке — $14–18 тыс., в Жулянах — $12–16 тыс.
В целом же, утверждают риэлторы, большая часть земельных наделов в частном секторе, которые выставляются на продажу, — это маленькие участки (около 6 соток) в окружении ветхих хибар и «голубятен» советских времен, где практически невозможно возвести приличный коттедж. Тем не менее, дефицит ликвидного предложения привел к тому, что даже эта земля постоянно дорожает.
Изменить, чтобы оставить
Рост цен на землю в частном секторе подстегивает и увеличение спроса на нее со стороны столичных стройкомпаний. Дефицит свободных участков заставил как бизнесменов, так и городские власти искать новые территории под многоэтажную застройку. В первую очередь объектами пристального внимания стали районы старой ветхой застройки. Однако кое-где высотные дома уже вплотную подошли к частным усадьбам. Появились прецеденты, когда строительные компании выкупают территории частного сектора под многоэтажную застройку. И хотя пока подобных примеров не так много, причем в основном они имеют место там, где возведение многоэтажек не связано с серьезными работами по укреплению склонов, тенденция налицо.
Впрочем, как показывает практика работы архитекторов и строительных компаний, серьезной проблемой при освоении крупными застройщиками земель частного сектора является несовершенство законодательства, регулирующего вопросы выкупа земли, находящейся в частной собственности. Ведь далеко не всегда для владельцев индивидуальных домов чисто экономические соображения являются определяющими. Достаточно велико число людей, для которых привычный уклад жизни важнее получения сиюминутной выгоды. Никакая квартира с лифтом, мусоропроводом, кабельным телевидением и прочими благами современной цивилизации не заменит им своей редиски и картошки. Как следствие, нередко перспективные и важные для города проекты «зависают» из-за несогласия буквально одного двух собственников частных наделов...
Но ситуация постепенно меняется. Недавно Верховная Рада Украины приняла закон об организационно-правовых основах изъятия (выкупа) земли для общественных нужд. Так что дело сдвинулось с мертвой точки, хотя, по мнению специалистов, это вовсе не значит, что собственникам индивидуальных домов надо опасаться каких-либо радикальных перемен. Во всяком случае в ближайшей перспективе: согласно Генеральному плану развития Киева до 2020 года площадь частного сектора в городе существенно не изменится, а вот его инфраструктура должна улучшиться.
Владимир ЖЕЛТОВСКИЙ, замдиректора института «Киевгенплан»:
— Нынешняя ситуация такова, что территории частной застройки в столице скорее расширяются, нежели сокращаются. Причем, как видим, приобрести земельный участок в черте города могут только весьма состоятельные и влиятельные люди, приближенные к центральной и городской власти. Поэтому прирост частного сектора идет в основном за счет респектабельных построек на уже обжитых территориях. Вместе с тем уже есть примеры, когда высотное строительство теснит частную застройку. Например, на Левом берегу, в районе Осокорков. Примерно то же происходит на Позняках. Но, к сожалению, прослеживается негативная тенденция хаотичной застройки земель в пойме Днепра и даже заповедных территорий. Причины этого кроются в несовершенстве законодательной базы и коррупции чиновников. Городским властям давно пора всерьез заняться частным сектором. И не грех при этом позаимствовать опыт других стран.
Андрей ПАШЕНЬКО, руководитель архитектурной мастерской:
— Как известно, в соответствии с генпланом территории частного сектора оставлены под малоэтажную застройку. Что же касается более далекой перспективы, то, по моему мнению, статус этих территорий следует пересмотреть. Мы все видим, что в европейских столицах — Берлине, Париже, Вене — площади малоэтажной застройки заметно сокращаются. По всей вероятности, то же ожидает и Киев. Вопрос лишь в том, как быстро это произойдет…
Эдуард ЛЕЩЕНКО, и. о. заместителя Киевского городского головы по вопросам градостроительства и архитектуры:
— Судьба частного сектора столицы зависит в первую очередь от экономических факторов. Инвесторы будут определять, выкупать территории под застройку или нет. У властей сейчас нет таких потребностей...
Безусловно, территория города должна использоваться более эффективно. Но, я думаю, Киев будет развиваться в основном путем уплотнения существующей застройки.
Алексей ТИТАРЕНКО, главный архитектор Голосеевского района:
— Частному сектору в Киеве сокращение не грозит, а строительный бум, который мы сейчас наблюдаем, едва ли будет продолжительным. Сейчас он вызван резким скачком цены на землю, но, полагаю, нынешние цены на участки под застройку явно завышены. К примеру, в столицах Польши, Венгрии, Турции земля значительно дешевле. Что же касается многоэтажного строительства на территориях частного сектора, то оно малорентабельно. И не только в связи со сложным рельефом. Серьезной проблемой являются устаревшие коммуникации.Думаю, борьбу за эти территории строительные компании начнут нескоро.
- 3276 просмотров
