Курорт под боком-2

Как приобрести жилье в Болгарии

(Окончание. Начало в №12 за 2007 г.)

По словам риэлторов, частными домами в Болгарии украинцы, как, впрочем, и прочие иностранцы, интересуются в гораздо меньшей степени, чем квартирами. С одной стороны это связано с необходимостью самостоятельно заботиться о своем жилье и участке, а с другой – покупка иностранцем земли сопряжена с дополнительными временными и финансовыми затратами. Ведь чтобы приобрести участок или дом с землей, нужно зарегистрировать в Болгарии компанию – юридическое лицо.

Процедура регистрации юрлица занимает около недели, оформить необходимые документы можно в ближайшем районном суде. После внесения фирмы в целый ряд реестров (судебный, а также статистической, налоговой и страховой служб) ее владельцу выдается акт о регистрации, который дает возможность покупать землю.

Пока что граждане других государств, не желающие заниматься созданием собственных фирм в Болгарии, могут брать земельный участок в аренду на срок от 4 лет. Впрочем, в связи с вхождением страны в ЕС ожидается упрощение порядка покупки болгарской земли иностранцами.

Процедура покупки апартаментов в многоквартирном доме не требует дополнительных усилий и достаточно проста. Главное условие успешного приобретения – помощь квалифицированных риэлтора и адвоката. Часто эти две услуги предлагаются вместе, их общая стоимость составляет около 10% от суммы сделки.

Для покупки недвижимости иностранцу потребуется загранпаспорт и деньги. Желательно также минимальное знание местного или английского языка – пригодится при общении с продавцами и специалистами по недвижимости.

Перед сделкой нотариусу, который будет заниматься ее официальным оформлением, предоставляется выписка из государственного реестра недвижимого имущества об отсутствии обременений объекта недвижимости (наличие запрета на продажу, ипотеки, открытые судебные дела и т. п.). Также в выписке указывается продавец недвижимости. После подписания договора купли-продажи сторонами и удостоверения их подписей, нотариус передает документы в районный суд, где вносятся изменения в упоминавшийся выше реестр недвижимости.

При совершении сделки налоговая служба проводит государственную оценку объекта недвижимости, результаты которой фиксирует в соответствующем документе. Реальная цена продажи не может быть ниже определенной налоговой службой стоимости.

Есть также один нюанс, который касается приобретения жилья в новостройках. В старых домах площадь квартир, выставляемых на продажу, – «чистая», то есть покупатель платит лишь за те квадратные метры, на которых он будет жить. А места общего пользования вроде лестничных клеток еще «с тех времен» обслуживаются бесплатно. В новых же домах «в нагрузку» к апартаментам полагается несколько квадратных метров площадей общего пользования, причем чем больше квартира, тем больше «нагрузка»... Платить за дополнительные квадраты нужно будет как за жилые. Например, к тридцатиметровой квартире-студио могут прикрепить дополнительных четыре-пять «квадратов», а к большой квартире с двумя спальнями – все пятнадцать.

Что касается ипотеки, то пока возможности для получения иностранцем кредита в болгарском банке практически отсутствуют. Официально местные финучреждения ссуд для покупки недвижимости гражданам других государств не выдают. Впрочем, некоторые агентства берутся решать этот вопрос и даже могут предоставлять кредиты за счет собственных средств. Однако гораздо более распространенной и легальной является схема покупки жилья в рассрочку, которая активно применяется на первичном рынке недвижимости. Выглядит она приблизительно так. Сначала покупатель вносит на счет застройщика небольшой задаток, скажем, 1000 евро. В течение 14 дней после подписания контракта покупатель вносит 30% от стоимости будущего жилья, что подтверждает вступление контракта в силу. Следующий, 20-процентный платеж вносится на этапе фундамента и еще один, тоже 20-процентный, когда над домом появляется крыша. Оставшиеся 30% покупатель выплачивает по завершении всех строительных и отделочных работ. При этом ему выдается свидетельство, удостоверяющее его право собственности на жилплощадь. Именно с момента окончательного расчета за квартиру покупатель считается ее полноправным владельцем.

В совокупности единоразовые платежи за оформление недвижимости составляют 3-4 % от ее стоимости. Большую часть расходов составляет налог на покупку. Кроме того, надо оплатить услуги нотариуса. А госпошлина составляет совсем немного – около 0,1 % от стоимости объекта. Причем за исходную стоимость недвижимости берется налоговая оценка объекта, которая обычно несколько ниже рыночной.

Единый налог на недвижимость в Болгарии составляет 0,15% от стоимости объекта и не зависит от типа недвижимости, ее собственника, месторасположения. Если частное лицо владеет несколькими объектами недвижимости, налог на основное жилье снижается наполовину. Основным считается место жительства, где налогоплательщик проживает большую часть года. Обычно единый налог на недвижимость взимается ежеквартально равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Но если собственник жилья согласен платить налог единоразово до 31 марта, он получит 5-процентную скидку от государства.

А вот ставка местного налога на недвижимость непосредственно зависит от месторасположения этой недвижимости. В среднем по стране он составляет около 0,25 % от стоимости жилья, то есть, примерно 80 евро в год на квартиру с двумя спальнями. А, например, в Софии он выше – около 150 евро. То же касается и привлекательных для покупателей жилья курортных местностей.

Заметим, что привычная нам квартплата в Болгарии отсутствует. Зато есть налог на бытовые отходы. Ну и, естественно, коммунальные платежи – за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, телефон. Дополнительно можно застраховать недвижимость, что стоит в среднем около 150 евро в год (в зависимости от площади и типа жилья), нанять садовника за 200 евро в месяц и поставить сигнализацию (ежемесячная плата — 15 евро). На отопление придется потратиться по украинским меркам прилично – за квартиру с двумя спальнями надо платить по 150 евро в месяц. Еще один не очень приятный момент: пока ни покупка недвижимости в Болгарии, ни исправная уплата всех налогов не дают иностранцу права на получения вида на жительство. Так что длительность пребывания украинцев в этой стране ограничена 90 днями в течение полугода. Впрочем, как показывает практика, этого вполне достаточно для того, чтобы хорошо и выгодно там отдыхать.