Как нас хотят обеспечить жильем
В конце прошлого года в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства». Этот документ уже рассмотрел профильный парламентский комитет, скоро его будут обсуждать на расширенной коллегии Минстроя. Об основных положениях данного законопроекта корреспондент «СТОличной недвижимости» говорила с одним из его авторов, исполнительным секретарем Строительной палаты Украины, доктором экономических наук Василием КРАВЧЕНКО.
«Право на жилищно-строительные субсидии будут иметь не все…»
– Строительная палата Украины принимала участие в разработке законопроекта?
— Да, над этим документом наши эксперты работали вместе с народными депутатами. И насколько мне известно, законопроект поддерживают все парламентские фракции.
– Какие механизмы государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предлагает этот законопроект?
– Начну с того, что в нем предусмотрено внедрение государством целевых жилищно-строительных субсидий, которые будут предоставляться гражданам для приобретения жилья. Размер этой субсидии составляет 10 кв. м жилья на человека в нормативной стоимости, которая будут определяться Министерством регионального развития и строительства Украины. В сегодняшних ценах это около 29 тыс. грн. Но право на такие субсидии будут иметь не все, а лишь граждане с определенным уровнем дохода.
– Как же будут определять тех, кто получит право на такую субсидию?
– Установлены верхняя и нижняя границы доходов, которые и определяют категории граждан, имеющих право на субсидию. Минимальным является среднемесячный доход на одного человека не менее половины средней заработной платы по соответствующему региону. Верхняя граница установлена на уровне нормативной стоимости 10 кв. м жилья. То есть граждане, имеющие право на субсидию, – это будущий средний класс Украины.
– Всем остальным, как я понимаю, не стоит рассчитывать на государственную поддержку?
– Не совсем так. Что касается обеспеченных людей, у которых доход выше установленной границы, то они действительно не будут иметь право на субсидию, поскольку могут и должны самостоятельно решать свои жилищные вопросы. А вот граждане с низкими доходами могут претендовать на получение социального жилья. Есть соответствующий закон, и в соответствии с ним такие граждане будут получать жилье в аренду из специального жилищного фонда...
– И где брать деньги для этих субсидий?
– Предусматривается выпуск Минфином целевых облигаций, которые Госказначейство будет продавать Государственному ипотечному учреждению (ГИУ). А ГИУ будет получать рефинансирование под обеспечение этими облигациями от Национального банка Украины. Как свидетельствует зарубежный опыт, когда государство стимулирует своих граждан такими субсидиями, то граждане дополнительно привлекают для приобретения жилья еще и собственные ресурсы. То есть государство не только помогает людям получить жилье, но и создает стимулы для привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. А ускорение развития жилищного строительства приведет к подъему всей экономики страны. Данный алгоритм отработан практически во всех развитых странах мира.
– Например?
– Сегодня этот алгоритм интенсивно работает в Китае, где ежегодно строится в среднем 1 кв. м на душу населения. А в Украине строится в десять раз меньше…
«Земля под застройку будет выделяться практически бесплатно…»
– Какой механизм выделения земли предусмотрен в вашем законопроекте?
– В рамках программы государственной поддержки обеспечения граждан жильем земля будет выделяться в аренду на 49 лет практически бесплатно – за символическую 1 грн. за 1 га. Это позволит существенно удешевить жилищное строительство.
– Но ведь на стоимость жилья влияет и наличие инженерной инфраструктуры…
– Проектом предусмотрено, что инженерная инфраструктура (водопровод, канализация, электрические и газовые сети) будут строиться за счет эксплуатирующих предприятий.
– Легко сказать…
–Если, как сейчас, созданием инфраструктуры будут заниматься застройщики, о доступном жилье можно забыть…
– А как насчет социальной инфраструктуры?
– Детские садики, школы, больницы, поликлиники в соответствии с законом должны строиться за средства государственного и местных бюджетов.
– Доступное жилье, видимо, не будет очень уж просторным…
– Поскольку это жилье рассчитано на широкие слои населения, то придется серьезно откорректировать политику стройкомпаний. Сегодня строители заинтересованы строить очень большие квартиры, а нужно будет возводить дома с квартирами меньшей площади.
– Каким образом граждане смогут получить жилищно-строительную субсидию?
– Она будет выдаваться не в виде ваучеров, которые можно продать. Это будет свидетельство на субсидию, а получить его можно будет по месту жительства.
– Что дальше делать человеку, который получил такое свидетельство?
– С этим свидетельством он идет в банк, уполномоченный принимать такие свидетельства. Банк принимает у человека свидетельство и открывает на его имя счет.
– Свидетельство о праве на субсидию будет именным?
– Да, безусловно.
– Можно ли будет объединять свидетельства, чтобы приобрести общую жилплощадь?
– Проектом закона предусмотрено, что можно будет объединять свидетельства между близкими родственниками первого и второго поколений. Например, отец и мать будут иметь право передать эти свидетельства детям, а также дедушка и бабушка будут иметь возможность передать свои свидетельства детям или внукам. Беспрепятственно могут объединить свои свидетельства муж, жена и их дети. То есть даже если такие свидетельства получит большая масса людей, то сконцентрируются они у той части населения, которой реально требуется улучшить жилищные условия.
– Прокомментируйте положение об обязательном предоставлении властями всех необходимых документов застройщикам.
– Предусматривается, что органы местного самоуправления будут предоставлять разрешения на строительство жилья через так называемое единое окно. То есть, застройщик не будет ходить по 1,5-2 года и просить эти разрешения, а будет получать их в едином окне.
– Каждый ли застройщик сможет участвовать в программе?
– Нет, не каждый. Здесь также есть свой механизм. Участие в программе сможет принимать тот застройщик, который победит на конкурсе в соответствии с квалификационными требованиями. Важно, чтобы в программу не попали организации наподобие «Элита-Центра». Эти конкурсы будет проводить местная власть, она же будет выбирать будущих застройщиков. Кроме того, предусмотрена система определенных рейтингов, которыми будет заниматься Строительная палата Украины. Люди должны знать, с кем они имеют дело и что это за строитель. Уполномоченный банк, открыв счет на ваше имя, будет финансировать застройщика, победившего на конкурсе, и держать под контролем строительство.
– Законопроект предлагает новую форму покупки жилья, в чем ее выгоды?
– Проектом закона предусмотрена новая форма покупки жилья – это аренда с выкупом. Суть ее состоит в том, что покупатель приносит в банк свое свидетельство и заключает с ним договор на покупку жилья в аренду с выкупом. Покупатель заселяется в квартиру, если она уже построена, или ждет окончания строительства, и выплачивает арендные платежи банку на выкуп квартиры. После того, как должник рассчитается, жилье оформляется в собственность. Это тоже новый механизм. Получается такое себе соединение покупки и аренды.
«Экономических проблем с реализацией законопроекта нет…»
– Получается, ваш законопроект предполагает внедрение в Украине новых механизмов обеспечения населения жильем?
– Этот законопроект носит, я бы сказал, революционный характер, потому что для отечественной практики это совершенная новинка. У нас все привыкли, что можно строить либо за бюджетные средства, либо за средства частных инвесторов. А здесь создается некая гибридная система государственного стимулирования жилищного строительства и приобретения людьми жилья.
– Этот законопроект – ваше ноу-хау или вы использовали зарубежный опыт?
– Это совсем не ноу-хау. Просто конкретные механизмы прописаны здесь в соответствии с украинским реалиями. А субсидирование строительства жилья используется практически всеми развитыми странами мира. В процессе работы мы использовали массу литературы.
– Как вы считаете, сколько времени понадобится для принятия законопроекта?
– Сейчас готовится совещание у вице-премьер-министра Владимира Рыбака, которое состоится в ближайшее время. На нем попытаемся согласовать действия разных министерств и скоординировать их. После этого совещания будет готовиться соответствующая докладная премьер-министру с тем, чтобы в парламенте закон прошел как первоочередной и был там понятен. А если он там пройдет весной, то реально со следующего года его можно будет начать вводить в действие.
– А сколько времени понадобится для того, чтобы заработали все предусмотренные законопроектом механизмы?
– Законопроект и сама программа этой государственной поддержки рассчитан на то, чтобы снять существующую остроту проблемы за 15 лет.
– Что значит «снять остроту проблемы»?
– Это значит, что мы выйдем на уровень обеспеченности граждан жильем в странах Центральной Европы. А это будет серьезный прорыв, который изменит полностью лицо всей страны. Изменится практически весь жилищный фонд в стране, изменится лицо украинских городов, ведь строиться будут не только в Киеве. Программа предусматривает строительство жилья по всей стране, а особенностью закона является то, что жилье будет строиться там, где люди хотят жить и где местная власть будет способствовать этому.
– Как долго велась работа над этим законопроектом?
– Почти год. И этот законопроект имел десятки вариантов, пока не был отшлифован предложенный нами механизм обеспечения граждан жильем.
– Во сколько обойдется такой проект?
– Мы рассчитываем, что необходимо рефинансирование Нацбанком 6-7 млрд. грн. в год. Это не большие средства, если учесть, что только на жилищные субсидии на оплату коммунальных услуг в бюджете на этот год заложено 5,3 млрд. грн., причем эти деньги пойдут в никуда. А в нашем случае указанные 7 млрд. привлекут еще 15 млрд. грн. частных инвестиций.
– Какие преграды могут возникнуть с принятием вашего законопроекта?
– Я считаю, что экономических проблем с реализацией этого законопроекта нет, он под силу украинской экономике. Есть политические и психологические проблемы. Нужны политическая стабильность и политическая воля, потому что такие масштабные вещи без политической воли не решаются. Это ярко демонстрирует пример Никиты Хрущева, который в свое время быстро и довольно эффективно решил жилищную проблему. Психологические проблемы состоят в том, что ряд механизмов закона является полным новшеством для Украины, которые могут не восприниматься некоторыми должностными лицами.
– Как вы намереваетесь эти преграды преодолевать?
– Думаю, преграды будут и со стороны местных властей, а преодолевать их должны будут избиратели. Кроме того, закон предусматривает ответственность за невыполнение его положений.
Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины:
— Не совсем разделяю позицию авторов данного законопроекта о бесплатном выделении земли под строительство. Где бесплатная земля, там всегда будет коррупция... Что же касается предоставления застройщикам участков с уже готовой инженерной инфраструктурой, здесь я полностью согласен с положениями законопроекта. Пусть инвестор заплатит за этот участок деньги, а за них можно будет строить доступное жилье.
Николай Толмачев, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «ТММ»:
— Относительно бесплатного выделения земли могу сказать, что в подобных случаях всегда появляется повод для спекуляций. В результате кто-то получит землю даром, а кто-то заплатит за нее втридорога. Ведь нет гарантий, что механизм выделения участков под застройку будет работать, как задумано. К тому же, думаю, местные власти не захотят отдавать для строительства доступного жилья лучшие участки земли, поэтому придется тратить много средств для подготовки площадок.
Идея о предоставлении участков с подведенными коммуникациями, конечно, привлекательна, но довольно утопична, поскольку в этом не заинтересованы предприятия ЖКХ, являющиеся монополистами...
Андрей Миргородский, член Совета директоров Украинской строительной ассоциации:
— Вопрос бесплатного выделения земельных участков является весьма неоднозначным. Сегодня, приобретая землю, застройщики автоматически приплюсовывают ее стоимость к стоимости жилья. Так что с точки зрения удешевления квартир логика авторов законопроекта понятна. Однако трудно сказать, как это будет реализовываться на практике...
Не могу также не согласиться с предложением выделять участки с уже готовыми инженерными коммуникациями. Думаю, это вполне реально. Например, в Москве именно так и делают.
Меня несколько смущают положения законопроекта, обязывающие чиновников содействовать застройщикам и предусматривающие юридическую ответственность за неисполнение закона. Полагаю, прежде чем устанавливать такие нормы, следует защитить чиновников от искушения получить взятку... А вообще такой закон нужен, вполне правильный закон.
- 530 просмотров
