Как приобрести «хатку» в Испании
(Окончание. Начало в №4 за 2007 г.)
Простые правила
Если вы таки решили приобрести жилье на родине Дон Кихота, имейте в виду: процедура покупки недвижимости здесь не очень сложная, а законодательство весьма лояльное. Вы можете приобрести дом на свое имя, на жену или на семью — в общем, как посчитаете нужным. К тому же, поскольку в Испании земля и строения, на ней расположенные, — это единый объект недвижимости, данное обстоятельство значительно упрощает оформление сделки.
Прежде чем принимать решение о покупке, надо выбрать подходящий вариант из тех, что предложит риэлторская фирма. Кстати, о риэлторах. За последние годы в прибрежной зоне испанского Средиземноморья понастроили множество домов, причем значительная их часть возведена с нарушениями законодательства и вопреки запрету властей. Так что во избежание неприятностей, связанных с покупкой «нелегального» жилья, лучше обратиться к специалистам по недвижимости. Они сформируют список предложений, исходя из запросов клиента, который определяет несколько наиболее перспективных объектов. Далее покупатель в сопровождении сотрудника риэлторской фирмы отправляется на Пиренеи, чтобы на месте осмотреть каждый из этих объектов и сделать окончательный выбор. Обычно данный процесс занимает около трех дней, но для жителей постсоветских стран нередко делают исключение и продлевают программу пребывания в Испании до семи дней. Так что воспользуйтесь возможностью поездить по стране и повнимательней присмотритесь не только к будущим апартаментам, но и к соседям. Обязательным условием покупки иностранцем недвижимости в Испании является наличие загранпаспорта с действующей Шенгенской визой на срок, необходимый для заключения сделки (но в любом случае виза должна быть открыта не менее, чем на месяц). По прибытии в страну, кроме паспорта, надо будет предъявить обратный билет, который дает право на получение специального идентификационного кода иностранца (N.I.E.). И, что вполне естественно, потребуется справка о доходах за последние три-шесть месяцев. Последний документ особенно важен для желающих получить ипотечный кредит в испанском банке. Также не будут лишними другие доказательства вашей платежеспособности вроде справок о депозитных вкладах и владении недвижимостью. Все указанные документы переводятся на испанский язык и заверяются нотариально.
Система ипотечного кредитования в Испании хорошо отлажена. Здесь можно получить ссуду под залог приобретаемого жилья в размере 60–70% от стоимости покупки под 3–4% годовых на срок до 30 лет. Оформляется кредит в течение 15–20 дней. Но перед тем как обращаться за кредитом, необходимо найти квартиру или дом: банк рассмотрит заявление лишь в том случае, когда покупатель готов подписать предварительный договор о покупке недвижимости. При этом совокупный ежемесячный доход семьи должен быть как минимум в три раза больше, чем расходы на выплату кредита. Для открытия счета в банке, через который будут проходить платежи, нужен упоминавшийся выше N.I.E. Стоит идентификационный код 150 евро, а получить его можно в местной полиции.
Когда подходящее жилище найдено, составляется предварительный договор купли-продажи. В нем, кроме стандартных условий, оговариваются условия оплаты, в частности, сумма авансового платежа, что позволяет покупателю «забронировать» объект за собой. Размер аванса обычно составляет 10 % от стоимости недвижимости. Затем, по словам директора компании «Oxford Group» Татьяны Лященко, в течение месяца оформляется основной договор — Escritura Publica. При его подписании вносится оставшаяся сумма и покупатель получает жилье в свое распоряжение. Завершается процедура покупки недвижимости примерно через три месяца, когда новоприобретенный объект вносится в Единый реестр собственности (Registro de Propiedad).
Налоговые тонкости
При покупке недвижимости в Испании придется уплатить несколько единоразовых сборов. Их размер зависит от того, на первичном или на вторичном рынке было приобретено жилье, а также от того, оформляется ли ипотека. Но в любом случае определенные расходы неизбежны. Например, за внесение приобретенного объекта недвижимости в реестр собственности нужно уплатить рассчитанную по специальной шкале сумму. Она зависит от стоимости покупки и составляет несколько сотен евро. При оформлении документов на недвижимость взимается пошлина в размере 0,5 % от стоимости объекта, указанной в Escritura Publica. Заметим, что в Испании довольно распространена практика занижения стоимости сделки с целью снижения налогообложения, однако эксперты не советуют этого делать, чтоб избежать возможных неприятностей в будущем.
Дополнительные расходы — муниципальный налог Plus Valia, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи. Но помимо налогов еще нужно будет заплатить адвокатам и нотариусам за оформление сделки. В целом указанные расходы составляют около 3 % от стоимости недвижимости. Хотя нередко крупные риэлторские фирмы предоставляют своих юристов, стоимость услуг которых входит в комиссионные агентства недвижимости.
Обязательным также является основной налог, уплачиваемый при приобретении недвижимости. Его размер одинаков для всех объектов – 7 %. Но если дом или квартира были куплены на первичном рынке, налог называется Impuesto sobre Valor Anadido – налог на добавленную стоимость и оплачивается в муниципалитете (для незастроенных земельных участков он равен 16%). Если же недвижимость покупается на вторичном рынке, то платится так называемый передаточный налог (Impuesto de Transmіsiones Patrimoniales). Однако независимо от способа приобретения жилья общие расходы при покупке дома или квартиры составят не более 10 % от их стоимости. Только при оформлении ипотеки нужно будет дополнительно заплатить 2-3 %.
Ежегодные налоги в Испании значительно меньше. Так, иностранцы, не имеющие вида на жительство, ежегодно платят три налога, сумма которых не превышает 1,5 % от стоимости недвижимости. Самый большой муниципальный налог составляет около 0,8 %, а подоходный — 0, 5 % в год. Наименьший «шаблонный» налог (0,2 %) исчисляется, основываясь на предполагаемом доходе от аренды. Его платят все иностранцы либо те испанцы, которые владеют более чем одним объектом недвижимости. Тем самым власти страны снимают с себя необходимость проверять, сдается ли жилье в аренду.
Коммунальные платежи в Испании относительно невелики – в среднем они составляют около 100 евро в месяц, причем оплачивать счета за коммунальные услуги можно через любой банк...
Кроме возможности регулярно наслаждаться чудесным отдыхом на берегу теплого моря, владение испанской недвижимостью дает ряд других преимуществ. Как утверждает директор по продажам компании «Митропа Юкрейн» Мария Коноваленко, покупка местной недвижимости хоть и не является безусловным основанием для получения вида на жительство в Испании, но в значительной степени способствует этому. И чем дороже купленный объект, тем больше шансов... Но и без вида на жительство вы вправе пользоваться своими апартаментами по шесть месяцев в году. Согласитесь, для занятого делового человека это более чем достаточно. А в оставшееся время можно сдавать свое жилье в аренду, что в Испании не так уж сложно и довольно выгодно. Скажем, прошлым летом небольшие квартиры на побережье сдавались по 300 евро в неделю, а средних размеров виллы — по 900 и больше евро. Впрочем, тут жилье можно сдавать туристам круглый год. Правда, в межсезонье стоимость аренды снижается в три-четыре раза.
- 624 просмотра
