О спекулянтах на рынке жилья
Страдающие от непомерно завышенных цен на недвижимость киевляне в своих бедах нередко винят спекулянтов, которые скупают и придерживают столичные квартиры, дабы затем выгодно их перепродать. Но насколько обоснованы эти обвинения? Мы предложили высказаться по данному вопросу специалистам.
— По разным оценкам, в настоящее время от 30 до 40 % жилья на киевском рынке приобретается с целью дальнейшей перепродажи. Вы согласны с этим?
Евгений КАЗАКОВ, начальник отдела развития и обеспечения продаж управления розничного бизнеса Первого Украинского Международного банка:
— Полагаю, так оно и есть. Причем здесь задействованы не только граждане, но и многие риэлторы, которые выкупают жилье на первичном рынке, потом его регистрируют и выставляют на продажу на вторичном рынке. Естественно, по более высокой цене.
Всеволод ЖОГОЛЕВ, председатель комитета по аналитике и статистике Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины:
— Прежде всего хотел бы отметить, что среди покупателей этих самых 30-40% жилья большая часть не спекулянты, желающие «срубить деньжат» на инвестициях в недвижимость, а обычные люди, которые прилично зарабатывают и просто желают сберечь свои сбережения от обесценивания. Разумеется, никто не откажется и получить доход от купленной квартиры, ведь только от аренды можно иметь прибыль на уровне, сравнимом с банковскими депозитами… Таким образом, в данном случае правильно будет говорить не о спекуляциях на рынке жилья, а об инвестиционной деятельности частных лиц.
Василий МОЖАР, старший вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой»:
— А почему мы называем спекулянтами тех, кто зарабатывает на операциях с недвижимостью? Это же самые обычные бизнесмены, которые легально осуществляют свою деятельность. Ведь мы сейчас живем в рыночных условиях... Правда, если говорить о нашей компании, то, выставляя на продажу квартиры, мы стараемся отслеживать, куда они уходят. Так, если человек приобретает жилье себе, потом детям, родственникам, то нет проблем. Но когда одно лицо покупает сразу по несколько квартир в разных домах, мы вводим для таких клиентов определенные ограничения. К примеру, у нас не практикуется переуступка права требования, дабы люди, профинансировавшие строительство жилья, не могли переоформлять уже готовые квартиры на кого-то другого… В общем, мы со своей стороны сделали все для того, чтобы бизнесменов, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, у нас не было много. Но сказать, что их у нас нет вообще, я не могу. Потому что существует много разных схем, которыми пользуются предприимчивые граждане. Уследить за всем невозможно.
Руслан СЕРГЕЕВ, директор центра ипотечного кредитования Кредитпромбанка:
— Насчет количества процентов точно не скажу, но я согласен с тем, что значительная часть жилья в столице покупается именно с целью перепродажи. Впрочем, ничего плохого здесь нет. Как известно, деньги тянутся к деньгам, и вполне естественно, что определенная часть населения пытается таким образом увеличить свой личный капитал…
Чем же вызван столь значительный интерес спекулянтов именно к жилой недвижимости?
Руслан СЕРГЕЕВ:
— Главных причин две — достаточно высокий уровень надежности и рентабельности инвестиций в недвижимость. Других причин здесь быть не может. Если, скажем, у застройщиков средняя стоимость квадратного метра составляет $1600-1800, то на вторичном рынке этот «квадрат» идет уже по $2300-2400. Конечно, такой бизнес объективно ведет к росту цен на недвижимость, но создайте для частных инвесторов другие сферы для зарабатывания денег, и туда тоже пойдет капитал. К сожалению, в нашей стране альтернативные рынки для вложения спекулятивного капитала не развиты. Например, фондовый рынок практически только формируется, а валютный — сильно зарегулирован государством.
Евгений КАЗАКОВ:
— Этот интерес объясняется в первую очередь тем, что вложения в недвижимость —это, по сути, вложение капитала в стабильность. Цены на рынке недвижимости постоянно растут, и люди, вложившие деньги в квадратные метры, неплохо зарабатывают без особого труда. И в ближайшее время ситуация вряд ли изменится…
Василий МОЖАР:
— Наверное, привлекательность инвестиций в жилье обусловлена самой высокой доходностью от вложенных средств. Впрочем, здесь все же имеют место и значительные риски. Например, можно вложить средства в строительство жилого дома и не получить ожидаемого результата. Но если инвестор угадал с проектом и фирмой-застройщиком, то выгода будет немалой. В целом же, если принять во внимание, что в нынешнем году квадратный метр в столице подорожал в среднем процентов на сорок, каждому становится ясно: такого дохода не принесет никакой банковский депозит.
Всеволод ЖОГОЛЕВ:
— Чрезмерный инвестиционный спрос на недвижимость, который вызывает галопирующий рост цен, вызван тем, что инвестиции в недвижимость являются на сегодняшний день практически безальтернативным инвестиционным механизмом для населения...
В равной ли степени популярны среди спекулянтов первичный и вторичный рынки жилья?
Василий МОЖАР:
— Мне сложно об этом судить, поскольку на вторичном рынке наша компания не работает. Тем не менее, одно могу сказать точно: темп роста цен на вторичном рынке практически такой же, как и на первичном. В этом отношении они вполне адекватны, а значит одинаково привлекательны.
Руслан СЕРГЕЕВ:
— Не претендуя на истину в последней инстанции, все же могу утверждать, что сегодня частных инвесторов больше привлекает вторичный рынок жилья как более стабильный и прогнозируемый, менее зависимый от разного рода непредвиденных рисков, таких, например, как нарушение застройщиком сроков ввода дома в эксплуатацию. Однако в силу самой специфики первичного рынка недвижимости именно здесь доля спекулятивного капитала больше. А вот на вторичном рынке основная масса сделок осуществляется с целью произвести обычный обмен жилплощадями: одни люди улучшают свои жилищные условия, другие продают лишние метры.
Евгений КАЗАКОВ:
— Думаю, на первичном рынке частные инвесторы работают более активно, так как стоимость жилья там существенно ниже, особенно на ранних этапах строительства. К тому же параметры жилья в новостройках (общая площадь, планировка) лучше, а потому, покупая и перепродавая такое жилье, можно заработать быстрее и больше. Да и зазор для варьирования ценами значительный, на вторичном рынке он значительно уже...
Всеволод ЖОГОЛЕВ:
— Инвестиции на первичном рынке приносят больше дохода, хоть и являются более рискованными, чем вложение капитала на вторичном рынке. Вместе с тем первичный рынок предлагает более гибкие механизмы инвестирования, поскольку платежи осуществляются поэтапно в процессе строительства, а также нередко возможна переуступка инвестиционных прав. На вторичном рынке инвестиционный спрос в основном сосредоточен в сегментах элитных апартаментов и престижных квартир, расположенных в центральных районах столицы. В общем, каждый выбирает то, что ему больше подходит...
И все же, разгул спекуляций на рынке недвижимости — это хорошо или плохо?
Евгений КАЗАКОВ:
— По моему мнению, спекуляции на рынке недвижимости — это скорее негативное явление. Потому что в результате страдают потребители, то есть, в конечном счете, мы с вами. Сегодня потребность киевлян в жилье составляет, по разным оценкам, 5-7 млн. кв. м. Между тем, стоимость «квадрата» растет, а спекулянты только подогревают ажиотажный спрос. В конечном итоге мы пришли к тому, что очень часто цены на квартиры уже не только становятся недоступными, но и не соответствуют реальному качеству данного жилья.
Василий МОЖАР:
— Я считаю, к этому вопросу нужно подходить осторожно… На мой взгляд, спекуляция в полном смысле этого слова имеет место, когда, например, человек получил бесплатную квартиру от государства, а потом продал ее за бешеные деньги и таким образом, скажем так, обманул государство. Вот это действительно спекуляция, и за такое надо бы по рукам давать ловкачам разным…… А когда человек вкладывает в недвижимость свои собственные средства, и при этом еще сильно рискует, а потом получает (или не получает) какой-то доход – это никакой не разгул спекуляции, а, еще раз повторюсь, нормальный бизнес.
Всеволод ЖОГОЛЕВ:
— Инвестиционный спрос на вторичном рынке – это, конечно, плохо, так как такие инвестиции не влекут за собой создание нового продукта, а только искусственно увеличивают объемы рынка вторичной недвижимости (без реального увеличения количества квадратных метров на рынке). К тому же инвестиции на вторичном рынке фактически извлекают из оборота капиталы, которые могли бы быть задействованы в тех секторах экономики, где создается реальный продукт. Что же касается первичного рынка, то здесь инвестиции населения имеют положительный эффект, поскольку они направлены на создание нового продукта (жилья) и способствуют развитию столичного строительного комплекса.
Руслан СЕРГЕЕВ:
— Раз мы договорились, что не будем называть частных инвесторов спекулянтами, то не стоит также называть ситуацию на рынке недвижимости разгулом спекуляций... Ведь, по большому счету, это государство создало для своих граждан те условия, в которых мы сейчас живем. Если у людей есть деньги, то они их вкладывают туда, куда считают нужным. Лично я не отношусь к этому позитивно или негативно, а воспринимаю все как есть. Ведь это объективная реальность, и если властям она не нравится , нужно создавать людям другие условия, чтоб они могли распорядиться своими деньгами иначе. Ведь кто как не государство в ответе за то, что практически не работает, например, рынок ценных бумаг?..
Есть мнение, что спекулятивный рынок жилья выгоден государству, поскольку он оттягивает на себя значительные финансовые ресурсы населения, «помогая» тем самым сдерживать инфляцию. Так ли это на самом деле?
Руслан СЕРГЕЕВ:
— Определенная доля истины тут, безусловно, есть. Но это настолько весомый макроэкономический вопрос, что я даже не взялся бы его комментировать. Думаю, это прерогатива министра финансов.
Евгений КАЗАКОВ:
— Интересный вопрос… Так уж получается, что нашему государству помогать может все что угодно… Однако мне кажется, вряд ли такой способ сдерживания инфляции является эффективным. Ведь повышение цен на жилье в конечном итоге влечет за собой повышение цен на транспорт, различные услуги… Потому я не думаю, что в долгосрочной перспективе государству это выгодно.
Василий МОЖАР:
— Ну, это уже большая экономика… Хотя то, что рынок жилья оттягивает деньги с потребительского рынка, не так уж плохо. И то, что цены на этом рынке нынче «ненормальные», означает лишь, что нет конкуренции со стороны других рынков. Впрочем, вряд ли постоянно дорожающая недвижимость является доминирующим фактором в сдерживании инфляции. Думаю, намного важнее то, что извлекаются из карманов населения сбережения, которые направляются в производственный сектор. Благодаря этому в строительной отрасли появляются рабочие места, добавочная стоимость, зарплата, отчисления в социальные фонды... То есть деньги людей нормально «трудятся», приносят пользу нашей экономике. И это очень хорошо.
Всеволод ЖОГОЛЕВ:
— Не думаю, что спекулятивный рынок жилья так уж выгоден государству.Ведь безудержный рост цен на недвижимость только способствует раскручиванию маховика инфляции. Другое дело, что сегодня официальная статистика у нас не учитывает удорожание жилья в общем индексе инфляции, иначе индекс инфляции был бы значительно выше… Также еще раз необходимо отметить, что «перетягивание» свободных средств населения в сферу недвижимости зачастую означает изъятие капитала из реальных секторов экономики, где создается ВВП, что негативно влияет на развитие экономики в целом.
Вместо резюме
Таким образом, как мы убедились, спекуляции (или, если хотите, инвестиционная деятельность частных лиц) на рынке недвижимости — явление весьма неоднозначное. И порой то, что с точки зрения обывателей выглядит как очевидное зло, на самом деле таковым отнюдь не является. К тому же, по мнению экспертов, условия, в которых сегодня приходится действовать частным инвесторам, создали отнюдь не сами инвесторы. Граждане охотно вкладывали бы свои сбережения не только в недвижимость. Если б была альтернатива…
- 628 просмотров
