Украинский рынок недвижимости глазами законников
В последнее время специализированные юридические фирмы играют все более заметную роль в реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости. О том, как им работается на данном рынке, корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказал партнер юридической компании «Шевченко, Дидковский и партнеры» Рысбек Токтомушев.
«Работаем в тесном контакте с риэлторами…»
— Чем интересен рынок недвижимости для юридических компаний?
— На то есть ряд весомых причин. Во-первых, в Украине рынок недвижимости является одним из наиболее капиталоемких. И, скажем, фондовый рынок еще не скоро сможет конкурировать с рынком недвижимости в этом плане. Во-вторых, отечественный рынок недвижимости сейчас активно растет и развивается. Ну и, в-третьих, в сфере недвижимости высок удельный вес «юридической составляющей»…
— В чем, на Ваш взгляд, состоит главное отличие юриста, работающего в сфере недвижимости, от любого другого специалиста-правоведа?
— Полагаю, разница в том, что обычным юристам, даже весьма квалифицированным, нередко свойственно несколько однобокое восприятие операций, осуществляемых в сфере недвижимости, что обусловлено недостаточным пониманием специфики происходящих там процессов. Потому юрист, работающий на рынке недвижимости, должен не только в совершенстве владеть соответствующим нормативным материалом, но и разбираться хотя бы в основах бизнеса.
— Кто является вашими клиентами?
— В настоящее время это прежде всего инвесторы, а также девелоперы, риэлторы, строительные компании.
— Ваша фирма принимает участие в работе профессиональных общественных объединений риэлторов. Что подвигло вас на это?
— Таким образом мы показываем, что хотим серьезно работать на рынке недвижимости и готовы предоставить людям, которые зарабатывают деньги на данном рынке, квалифицированные юридические услуги. В нашей компании есть группа юристов, которые занимаются вопросами правового обеспечения инвестиций в недвижимость.
— У Вас большой опыт работы в данной сфере?
— Лично я работаю в этой сфере десять лет. Другие юристы нашей группы тоже имеют соответствующий опыт, поскольку раньше работали в компаниях, связанных с недвижимостью и строительством.
— А насколько активно вы сотрудничаете с риэлторами?
— Хотя у риэлторов и юристов, по сути, одна и та же клиентура, тем не менее, в принципе, у них разные задачи. Над многими сделками мы работаем в тесном контакте с риэлторами. Однако штатный юрист агентства недвижимости вряд ли сможет заменить специалиста юридической фирмы, который специализируется в какой-то узкой области права, связанной с рынком недвижимости. И насколько мне известно, серьезные риэлторские фирмы при заключении крупных сделок рекомендуют своим клиентам обратиться в юридическую компанию.
«Чаще всего к нам обращаются желающие купить недвижимость…»
— Ваш интерес к недвижимости ограничивается только Киевом?
— Большинство инвестиционных проектов реализуется в столице, поэтому большая часть нашей работы приходится на Киев. Однако мы успешно работали и в других городах — Донецке, Харькове, Днепропетровске, Львове, Одессе…
— В каких проектах принимает участие ваша фирма?
— В основном это проекты инвестирования в коммерческую недвижимость. Причем речь идет о сделках стоимостью в миллионы долларов.
— Много ли среди ваших клиентов иностранцев?
— Собственно, к нам обращаются главным образом иностранные инвесторы и застройщики, планирующие осуществить в Украине крупные инвестиционные проекты, а также серьезные продавцы и покупатели объектов недвижимости… Хотя отечественные клиенты тоже есть.
— Чем они обычно руководствуются, обращаясь к вам?
— Не хотят потерять свои деньги… А конкретные причины могут быть разными. Это и значительная сумма сделки. И ее сложность. Или просто у инвестора такая методика работы. Но в большинстве случаев присутствуют все три причины.
— И какие же услуги вы оказываете своим клиентам?
— Мы предоставляем весь спектр юридических услуг, которые необходимы инвесторам, желающим вложить деньги в недвижимость, — начиная с приобретения перспективного объекта для вложения капитала и заканчивая его последующей продажей.
— Но ведь не всем вашим клиентам непременно нужен этот самый «полный спектр»…
— Среди основных юридических услуг, востребованных сегодня на отечественном рынке недвижимости, можно выделить следующие: проверка документов, разработка проектов договоров и прочих транзакционных документов, разработка структуры сделки… А чаще всего к нам обращаются желающие купить недвижимость.
— Что самое трудное в таких делах?
— Стоимость недвижимости в большой мере определяется юридическими рисками, связанными с правом собственности на нее. И порой сложно бывает проверить права продавца на то или иное здание или земельный участок. Приходится буквально по крупицам собирать в архивах необходимую информацию, что забирает много времени и сил. К тому же нередко в ходе такого углубленного исследования всевозможных документов удается выяснить другие моменты, имеющие большое значение, о которых потенциальный покупатель даже не догадывался...
— Например?
— Ну, скажем, что старинный дом, который наш клиент хотел приобрести и реконструировать под бизнес-центр, в прошлом неоднократно подтапливался. Согласитесь, такие сведения являются очень важными, ибо по ним можно судить не только о техническом состоянии дома, но и вообще об экономической целесообразности сделки.
«Правовые аспекты проекта должны быть продуманы заранее…»
— В чем, по-Вашему, нынче состоят основные трудности при реализации проектов инвестирования в недвижимость?
— Успешность инвестиций часто определяется тем, насколько грамотно создана юридическая основа для вложения капитала. Особенностью операций c недвижимостью является наличие широкого спектра рисков, каждый из которых, в принципе, может привести к масштабным потерям. Именно поэтому осуществление сделки, реализация инвестпроекта в сфере недвижимости должны предусматривать детальное исследование, проведенное квалифицированным юристом и направленное на выявление и устранение всех юридических дефектов.
А если говорить в общем, то главная проблема заключается в том, как совместить западные механизмы финансирования и управления проектом с украинской практикой ведения бизнеса.
— Подозреваем, что решить эту проблему удается далеко не всегда…
— Если б это было так просто, то объемы иностранных инвестиций в отечественную экономику значительно превышали бы нынешние достаточно скромные показатели.
— С какими проектами вам труднее всего работать?
— Это проекты, связанные с реконструкциями и перепланировками.
— А почему?
— Здесь чаще всего проявляется пресловутая украинская специфика ведения бизнеса, когда здания самовольно перестраиваются, а потом возникают непредвиденные сложности при их продаже. Из своего опыта могу сказать, что обычно юридические дефекты проявляются, когда объект продается, то есть когда инвестор выходит из рынка. Конечно, собственник недвижимости пытается эти проблемы устранить, однако в ряде случаев это невозможно, и, как результат, инвестор вынужден предоставлять покупателю определенный дисконт при продаже или вообще не может заключить сделку...
— Но разве нельзя узаконить произведенные переделки задним числом?
— Можно, но западные инвесторы на это не идут принципиально. Они хотят получить «чистый» с юридической точки зрения объект.
— Отечественные бизнесмены не столь щепетильны…
— Именно поэтому, как я уже говорил, мы работаем в основном с иностранцами.
— Однако Вы упоминали и о том, что среди клиентов вашей фирмы появились украинские компании…
— Их пока не так много, как нам бы того хотелось. Однако, думаю, со временем ситуация изменится…
— И все-таки, насколько отличаются подходы к юридическому обеспечению инвестиционных проектов «у нас» и «у них»?
— Отечественные инвесторы пока еще сполна не осознают необходимости и ценности юридических услуг, поскольку не имеют опыта ухода с рынка, то есть полностью завершенных и проданных проектов, а потому пока не знают, с какими юридическими сложностями могут столкнуться… А вот на Западе, где накоплен огромный опыт работы в сфере недвижимости, все участники рынка четко понимают, для чего необходим профессиональный юрист, и не экономят на его услугах. Причем зарубежные инвесторы, как правило, более требовательны к качеству юридических услуг. Вместе с тем, сами они более профессионально работают с юристами.
Существенная разница в подходах пока наблюдается даже если сравнивать наших и российских инвесторов. Последние имеют значительно больший опыт взаимодействия с западным капиталом, чем украинский бизнес. Поэтому наши соседи более восприимчивы к тем правилам игры на рынке недвижимости, которые действуют в цивилизованном мире.
— Бытует мнение, что украинский рынок недвижимости непонятен и даже враждебен западному инвестору…
— Думаю, это не совсем так. Конечно, как любое развивающееся законодательство, украинские законы еще весьма далеки от совершенства. Но они развиваются, причем вносимые в них изменения играют на руку западному инвестору. К примеру, усиление административного контроля за соблюдением требований градостроительного законодательства вынудит покинуть рынок недвижимости многих местных игроков, привыкших работать вне правового поля. Или возьмем тот же институт публичных обсуждений проектов общественностью. Западного инвестора, который давно привык к подобным формам работы, они не пугают, а вот отечественного — совсем наоборот...
— Значит, украинские компании пока что не спешат привлекать вас к своим проектам?
— Многие просто не видят в этом необходимости. Но, еще раз повторюсь, ситуация должна измениться. И украинские инвесторы со временем научатся (часто на собственном горьком опыте) относиться к правовой стороне инвестиционной деятельности так же серьезно, как и западные бизнесмены.
— На каком этапе реализации проекта лучше привлекать юристов?
— Оптимальным является вариант, когда юристы привлекаются на самых ранних этапах — в процессе рассмотрения самой возможности той или иной сделки и анализа механизмов и инструментов ее осуществления. То есть в идеале юридические аспекты проекта должны быть продуманы заранее, ведь юристы не только выявляют и анализируют риски, но и выстраивают эффективные юридические конструкции для инвестиций в недвижимость.
— Поскольку вам довелось принимать участие в реализации ряда региональных инвестиционных проектов, то можете сравнить условия работы в Киеве и других городах страны. В чью пользу это сравнение?
— В Киеве работать легче, это однозначно.
— И в чем причина?
— Киевские чиновники более квалифицированы и, так сказать, цивилизованы. Впрочем, такое наблюдается в любой стране: все-таки столица есть столица…
— Ощущаете ли вы конкуренцию со стороны других юридических фирм?
— Конечно. Хотя, по большому счету, несмотря на привлекательность рынка недвижимости, на нем присутствует небольшое количество профессиональных юридических компаний. Так что работы хватает для всех.
— Тем не менее, кого считаете своими главными конкурентами?
— Западные юридические фирмы, которых по мере того, как развивается украинский рынок недвижимости, становится все больше. Но я расцениваю конкуренцию как исключительно позитивное явление. Потому что конкуренция заставляет нас повышать эффективность нашей работы и качество предоставляемых услуг.
— Вы можете предложить своим клиентам нечто такое, чего нет у западных конкурентов?
— Только высокий профессионализм, свой опыт и, что очень важно для инвесторов, знание местных условий.
Из досье «СТОличной недвижимости»:
Токтомушев Рысбек окончил в 1996 году Украинский институт международных отношений Киевского национального университета им. Тараса Шевченко по специальности «международное право».
В 1996-2003 г.г. работал в юридической фирме «Питер Ханнетт и партнеры». В настоящее время — партнер юридической компании «Шевченко, Дидковский и партнеры».
Лауреат конкурса «Признание» в номинации «Лучший юрист по вопросам недвижимости».
- 1855 просмотров
