Как заработать на новостройке
Как показывают опросы общественного мнения, инвестирование в недвижимость является наиболее привлекательным направлением вложения средств для украинцев. Однако до последнего времени большинство граждан было лишено возможности извлекать прибыль из квадратных метров. Основная проблема — высокий порог «вхождения в бизнес». Покупка самой скромной столичной хрущевки сегодня «тянет» на $50 тыс., не говоря уж о новых апартаментах. Так что стать удачливым перекупщиком квартир в строящихся домах под силу далеко не каждому.
Фонды для масс
Но теперь даже у тех, кто располагает сравнительно небольшой суммой (порядка $1-2 тыс.), появился шанс неплохо заработать на высокодоходном первичном рынке недвижимости с помощью инвестиционных фондов. Создают такие фонды финансовые учреждения, а также компании по управлению активами (КУА), финансирующие проекты строительства объектов недвижимости.
В соответствии с законом «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» эти институты (ИСИ) предназначены для привлечения денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от вложения их в ценные бумаги, корпоративные права и недвижимость. А поскольку строительная отрасль сейчас приносит наивысший доход, именно туда средства и вкладываются.
Инвестиционный фонд, как правило, имеет статус акционерного общества и выпускает акции, которые продаются гражданам, а полученные таким способом деньги используются для приобретения облигаций строительных компаний. Организация фонда является делом весьма хлопотным. И закон предъявляет весьма жесткие требования к управляющим такими фондами, которыми, как правило, выступают КУА.
Для создания компании по управлению активами необходимо:
– зарегистрировать юридическое лицо с уставным фондом не менее 200 тыс. евро;
– разработать внутренние документы КУА (положение о профессиональной деятельности по управлению активами, типовые договора и т. д.);
– набрать штат сертифицированных сотрудников;
– разработать систему финансового мониторинга (правила мониторинга, программу, методику идентификации клиентов и прочее);
– заключить соглашения с аудитором, депозитарием, оценщиком;
– вступить в Украинскую Ассоциацию инвестиционного бизнеса;
– получить лицензию Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР);
– зарегистрироваться в реестре финансовых учреждений, предоставляющих финансовые услуги на рынке ценных бумаг и получить соответствующее свидетельство.
Как видим, требования действительно жесткие, что уже само по себе позволяет вкладчикам инвестфондов рассчитывать на определенные гарантии сохранности инвестиций. К тому же КУА, прежде чем работать с конкретной строительной компанией, тщательно ее проверяет. И в договоре между управляющим инвестфонда и застройщиком может быть установлено дополнительное обеспечение выполнения стройкомпанией взятых на себя обязательств (ипотека, передача прав на объект строительства и т. п.).
Фонд операций с недвижимостью (ФОН) — совершенно новый для Украины институт инвестирования, предусмотренный законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Принцип работы ФОН прост. Управляющий (банк либо финансовая компания) продает сертификаты фонда, а привлеченные деньги инвестирует в строительство объекта недвижимости с целью получения максимальной прибыли. Причем сертификаты обеспечиваются ипотекой недвижимости, которая будет построена. На всех этапах строительства управляющий ФОН, он же заказчик, контролирует застройщика. Кроме того, при заключении со стройкомпанией договора о строительстве объекта страхуются всевозможные риски — начиная с финансовых и заканчивая рисками, связанными с процессом строительством. По окончании срока деятельности фонда деньги возвращаются инвесторам вместе с причитающейся каждому частью прибыли. Таким образом, в отличие от фондов финансирования строительства (ФФС), деятельность которых тоже регулируется упомянутым выше законом «О финансово-кредитных механизмах…», участников ФОН интересуют не реальные квадратные метры, а доход от их создания. Но если ФФС появились у нас достаточно давно, то создание ФОН стало возможным лишь после утверждения в конце прошлого года Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку положения, устанавливающего порядок регистрации выпуска (эмиссии) сертификатов.
Они пришли
По мнению экспертов, институты совместного инвестирования и ФОН являются довольно простыми и эффективными способами вложения и приумножения средств. Правда, пока лишь несколько ИСИ занимаются инвестированием средств населения в недвижимость. К таковым относятся, например, Первый инвестиционный фонд недвижимости (КУА «Винко») и «Синергия Риал Истейт» (КУА «Кинто»), планирующие аккумулировать 50 и 80 млн. грн. соответственно.
Первый инвестиционный фонд недвижимости будет интересен тем, кто хочет инвестировать в проекты строительства жилой недвижимости. Стоимость одной акции фонда — 5 тыс. грн. Практически все привлеченные средства планируется вложить в реализацию трех проектов строительной компании «Мiсто»: возведение двух жилых домов в Броварах и одного дома в Вишневом.
Стратегия фонда «Синергия риал истейт» несколько иная. Большая часть средств будет инвестирована в готовую офисную и торговую недвижимость в столице и регионах, и лишь около 30% — в девелоперские проекты. То есть доходность фонда будет в большей степени определяться прибылями от аренды. Минимальное вложение в фонд — 10 тыс. грн.
Уже поступили в продажу и сертификаты первых отечественных фондов операций с недвижимостью. Так, «Новая финансовая компания» выпустила сертификаты фонда «К-ФОН» на сумму 21 млн. грн. Номинальная стоимость одного сертификата составит 1 тыс. грн. А банк «Таврика» осуществил эмиссию сертификатов фонда «Вишневе містечко» на 20 млн. грн. Привлеченные средства оба финансовых учреждения намерены инвестировать в строительство коттеджных городков. В частности, «Таврика» направит средства на строительство элитного коттеджного городка и торгово-развлекательного комплекса в селе Вишенки под Киевом.
Про плюсы и минусы
Вложения в работающие с недвижимостью ИСИ и ФОН интересны прежде всего благодаря высокой доходности. Их учредители обещают владельцам акций и сертификатов доход, существенно превышающий прибыль от банковских депозитов. В последние годы рентабельность строительных проектов составляла в среднем около 100 процентов (хотя, как утверждают специалисты, нередко превышала и 150%). При таких раскладах с учетом всех затрат и комиссионных управляющей компании доходность для вкладчиков ИСИ и ФОН ожидается на уровне 40-50% годовых. И даже если, как прогнозируют эксперты, рост цен на недвижимость замедлится, все равно прибыльность вложений в инвестфонды будет достаточно высокой.
К преимуществам ИСИ и ФОН можно отнести также отсутствие сложных и длительных процедур при инвестировании. Однако доходность акций (сертификатов), в отличие от ставок по депозитам, — величина не гарантированная. То есть, в принципе, инвестор может остаться в убытке в случае неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости. Определенную проблему составляет пока и низкая ликвидность ценных бумаг инвестфондов. Эксперты говорят, что уже через два-три года эти бумаги начнут активно обращаться на вторичном рынке, благодаря чему в любой момент можно будет вернуть свои средства, продав акции или сертификаты на бирже. Ну, а пока выйти из фонда до момента его ликвидации не так-то просто. Впрочем, фонд «Синергия риал истейт», созданный на 15 лет, объявил что предложит инвесторам выкупить акции через четыре года после начала деятельности, а в Первом инвестиционном фонде недвижимости обещают ежеквартальное погашение акций. Но тут же уточняют, что заявки будут удовлетворять лишь в ограниченном количестве.
Хотя о недостатках закона «О финансово-кредитных механизмах…», на основе которого создаются фонды операций с недвижимостью, сказано немало, сравнивая между собой ИСИ и ФОН, специалисты отмечают, что последние, в принципе, могут быть более привлекательны. Потому что, во-первых, период их «жизни» обычно короче. Если инвестфонды недвижимости создаются на 5-15 лет, то срок обращения сертификатов ФОН банка «Таврика» — меньше двух лет. А во-вторых, при условии одинаковой доходности инвестфондов и ФОН последние более выгодны, поскольку декларируют меньшее вознаграждение управляющей компании. В инвестфондах это вознаграждение составляет 3-3,5% от стоимости чистых активов фонда в год, тогда как «Новой финансовой компании» — только 1% от стоимости чистых активов. Вместе с тем сторонники ИСИ указывают, что застройщикам невыгодно работать с ФОН, поскольку приходится отдавать все карты в руки управляющей компании фонда. По этой причине данная схема финансирования строительства годится только для случаев, когда у застройщика и финансовой компании тесные «родственные» связи. Кроме того, существенный недостаток ФОН состоит в том, что такие фонды «привязаны» к конкретному строительству. А вот ИСИ могут вкладывать полученные от инвесторов средства в разные объекты и изменять структуру своего инвестиционного портфеля, снижая тем самым свои риски…
Но как бы там ни было, по мере развития украинского рынка недвижимости количество инвестфондов, работающих на этом рынке, несомненно, будет расти. Да и сами фонды будут становиться все популярнее, составляя конкуренцию банкам, которые постепенно снижают процентные ставки по депозитам. При этом главная проблема ИСИ и ФОН — недоверие к ним со стороны населения, что вполне естественно: за год-два создать инвестфондам безукоризненный имидж невозможно… По самым смелым оценкам специалистов Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, для этого понадобится пять-семь лет. И то при условии, что существующие инвестфонды будут функционировать стабильно, а граждане убедятся в их надежности. Когда инвестиционные фонды приобретут определенную репутацию, люди, которых не удовлетворяют банковские депозиты, охотно понесут деньги туда, где их можно будет приумножить без чрезмерного риска, убеждены в ГКЦБФР.
Автор благодарит за помощь в подготовке материала президента ассоциации «Укрконсалтинг» О. Э. Лиховида и замдиректора департамента инвестиционного консалтинга фирмы «Инюрполис» А. Н. Макаренко.
- 494 просмотра
